Kan utbygger bli tvunget til å utbedre mangler som entreprenøren ikke retter?

Utbedring - den primære mangelsbeføyelsen

Utgangspunktet og den klare hovedregelen etter standardkontraktene er at entreprenøren har rett og plikt til å utbedre mangler.

Det er kun der kostnadene ved en utbedring blir «uforholdsmessig store i forhold til det som oppnås», at entreprenøren ikke vil være forpliktet til å foreta utbedring. Terskelen er imidlertid høy for å konstatere at utbedring vil være uforholdsmessig.

Som regel ønsker entreprenøren å utbedre. Så lenge utbedringen er vellykket vil utbygger ha fått kontraktsmessig ytelse, og denne vil da ikke kunne kreve annet enn at entreprenøren dekker nødvendige utgifter til konstatering av mangelen e.l.

Hvis entreprenøren ikke utbedrer – hva da?

Saken kan imidlertid være den at entreprenøren ikke vil utbedre. Dette kan enten skyldes at entreprenøren mener han er fritatt fra sin utbedringsplikt som følge misforholdsbegrensningen nevnt i avsnittet over, eller at entreprenøren feilaktig vurderer at det ikke foreligger noen mangel.

Hvis entreprenøren er fritatt fra utbedringsplikt som følge av at utbedring er uforholdsmessig, kan utbygger kreve prisavslag. Prisavslaget skal tilsvare verdireduksjonen mangelen representerer, minst entreprenørens besparelse ved ikke å levere kontraktsmessig. I denne situasjonen kan utbygger selv velge å benytte prisavslaget til å gjøre utbedringsarbeider eller akseptere kontraktsarbeidet slik det er og benytte prisavslaget til andre formål.

Hvis entreprenørens manglende utbedring skyldes andre forhold enn at utbedring er uforholdsmessig, er standardkontraktenes system at utbygger kan kreve erstattet kostnadene ved å sette utbedringsarbeidet bort til en annen entreprenør. Det er alminnelig antatt at også estimerte utbedringskostnader kan kreves erstattet. Der utbygger får erstatning for estimerte utbedringskostnader er det i juridisk teori tatt til orde for at utbygger også må utbedre. Der utbygger får erstattet sine estimerte utbedringskostnader, vil situasjonen kunne være den at utbygger velger beholde erstatningssummen uten å gjennomføre utbedringsarbeidene.

Situasjonen i sistnevnte tilfelle er sammenlignbar med prisavslagstilfellet i den forstand at det skjer en økonomisk kompensasjon for å balansere ut kontraktmisligholdet mangelen representerer, samtidig som det ikke skjer en utbedring. Den grunnleggende forskjellen er likevel av prisavslagstilfellet er betinget av at entreprenøren ikke har utbedringsplikt, mens erstatningstilfellet er betinget av at entreprenøren har misligholdt sin utbedringsplikt.

Det reiser spørsmålet om utbyggeren i andre tilfeller kan velge ikke å gjennomføre utbedring, og likevel ha i behold et krav på økonomisk kompensasjon?

Økonomisk kompensasjon istedenfor utbedring?

For utbygger kan det i enkelte tilfeller fremstå fornuftig ikke å utbedre mangelen, men heller motta en økonomisk kompensasjon. Situasjonen kan være den at utbyggeren av et kontorbygg har spesifisert bruk av en spesiell type parkett, og entreprenøren ved en feil har levert en billigere variant. Hvis parketten er av liten betydning for utbygger og dennes leietaker, kan utbygger (og leietaker) være tjent med å la parketten bli værende, mot å få en økonomisk kompensasjon fra entreprenøren.

I et samfunnsøkonomisk perspektiv vil en rett til økonomisk kompensasjon i et slikt tilfelle kunne være fornuftig. Hvis utbyggeren ikke har så stor interesse i å få utbedret mangelen, men vil være fornøyd med en prisreduksjon, vil dette kunne spare både entreprenøren og samfunnet for unødvendig bruk av ressurser.

Standardkontraktene legger etter sin ordlyd imidlertid ikke opp til en slik løsning. Etter standardkontraktene kan prisavslag kun kreves der mangelen vil være uforholdsmessig å utbedre. Følger man ordlyden i standardkontraktene, vil utbyggeren være tvunget til å gjennomføre utbedring og kreve kostnadene ved dette erstattet av entreprenøren. Alternativet til utbedring er å leve med mangelen uten noen form for kompensasjon.

I disse situasjonene vil altså utbyggeren være tvunget til å engasjere en entreprenør til å utføre arbeidene, dersom utbyggeren skal kunne sanksjonere entreprenørens mislighold. Ellers vil utbyggeren bli stående igjen med en mangelfull ytelse til full kontraktspris. En slik løsning vil innebære at entreprenøren tjener på eget mislighold, og balansen i kontraktsforholdet forrykkes.

Dette harmonerer også dårlig med praksis fra lagmannsretten hvor er det lagt til grunn at det også er adgang til å kreve erstattet estimerte utbedringskostnader. Hvis det først legges til grunn at det er adgang til å kreve erstattet utbedringskostnader før utbedring er utført, er veien kort til å tillate at utbygger ikke utbedrer mangelen, men isteden krever økonomisk kompensasjon.

I sum er det flere forhold som tilsier at utbyggeren, der entreprenøren misligholder sin utbedringsplikt, bør kunne velge å kreve økonomisk kompensasjon uten samtidig å være forpliktet til å gjennomføre en utbedring. Standardenes ordlyd gir imidlertid begrenset åpning for en slik løsning. Det vil følgelig være svært risikabelt for en utbygger å la være å foreta utbedring dersom entreprenøren misligholder sin utbedringsplikt.

Artikkelforfatterne er partner Finn Magne Prydz og senioradvokat Aleksander Bergby Henriksen i Advokatfirmaet Hjort.