Juss:
HAR OVERSIKTEN: 2023 vil bringe mye nytt for eiendomsmarkedet, poengterer Anne Sofie Bjørkholt i BAHR.
Juss: Hva vil 2023 bringe for eiendomsmarkedet?
Høsten 2022 kom det flere utredninger og lovforslag som vil påvirke eiendomsmarkedet dersom de blir vedtatt. Og flere av dem blir nok det. Her kommer en oversikt over noe av det du må forberede deg på i 2023.
Høsten 2022 kom det skatteendringer
på løpende bånd, flere av dem inspirert av (eller forskuttert fra) Skatteutvalgets
NOU 2022:20 – «Et helhetlig skattesystem», som ble fremlagt 19. desember
2022. I julen har det vært skrevet mye om forslagene knyttet til
boligbeskatning. Men utredningen inneholder også en god del som er relevant for
næringseiendom.
Det er oftest et stykke vei fra en NOU til en regelendring, men
erfaringen fra 2022 viser at regjeringen har vært villig til å fremme mange og
omfattende endringsforslag. Dette kan tilsi kort vei frem til lovforslag for deler
av utredningen, og til lovvedtak der det er politisk gjennomførbart.
Ett av forslagene er redusert avskrivningssats
for hoteller, losjihus og bevertningssteder. Dagens avskrivningssats er 4% som foreslås
redusert til 2%. Begrunnelsen er at en lavere sats er mer i samsvar med faktisk
verdifall og må ses i sammenheng med at utvalget fraråder å benytte avskrivningsreglene som virkemiddel for å
støtte spesifikke næringer eller investeringer. Det såkalte
«skatteulempefradraget» ved kjøp av denne typen eiendom gjennom AS vil i så
fall reduseres fremover, og i pågående transaksjoner vil nok noen selgere
forskuttere reduksjonen i avskrivningssats ved å forutsette et lavere fradrag.
Hotellbransjen omfattes også av et
annet forslag: Utvalget forslår å fjerne de lavere mva-satsene for blant
annet overnatting, kultur og transport, slik at vi får en felles sats på 25%.
Dagens mva sats for disse tjenestene er 12%, samtidig som det gis fradrag for
full inngående avgift. Økt sats vil derfor innebære økt kostnad for kjøperen av
tjenestene, noe som kan påvirke etterspørselen. Det foreslås også å legge mva
på delingsøkonomitjenester, så som kortidsutleie av eiendom.
Når vi er inne på mva, er det verd
å merke seg at utvalget også ønsker å trekke salg og utleie av eiendom inn
under generell avgiftsplikt. Deler av eiendomsbransjen har i dag ikke
fradrag for inngående avgift. Regelverket er dessuten vanskelig å få oversikt
over. Særlig innen eiendomsutvikling er det feller og snubletråder som kan
koste dyrt. Håndtering av mva innen eiendomsbransjen krever derfor en
uforholdsmessig ressursbruk, noe utvalget også er inne på. En slik utvidelse vil utvilsomt forenkle
hverdagen for eiendomsbransjen uten at det medfører økt kostnad for de
avgiftspliktige aktørene.
Formuesskatten foreslås redusert,
men grunnlaget skal utvides ved mer riktigere verdivurderinger og fjerning av verdsettelsesrabattene.
Det vil få betydning for næringseiendom, herunder eiendom eid av selskaper som
ikke er børsnoterte. Eiendomsskatten ønsker utvalget å beholde. I
tillegg lanseres muligheten for en såkalt «landskatt» - altså en skatt på selve
tomten. Dette anses som en teoretisk god skatteform, fordi mengden land er gitt
og en skattlegging av land ikke vil påvirkes av investeringsbeslutninger slik
tilfellet er for eiendomsskatt.
Det var knyttet spenning til hva
utvalget ville si om fritaksmetoden, dvs reglene som innebærer at et
selskap kan selge aksjer skattefritt. Da disse ble innført ved forrige
skattereform (2004-2006) endret det eiendomsbransjen over dagen. Aktørene
organiserte eiendom i enkeltselskaper (såkalte SPVer) og eiendomstransaksjoner har
siden blitt gjennomført som aksjesalg. Ulempen knyttet til lavere
avskrivningsgrunnlag har blitt kompensert ved et mer eller mindre standardisert
«skatteulempefradrag». De som fryktet slutten på fritaksmetoden kan puste
lettet ut. Kun mindre justeringer ble foreslått.
Justeringene kan nok få
betydning for enkelte aktører, herunder utenlandske investorer, men innebærer
ingen større generelle endringer.
Rekkevidden av fritaksmetoden har
en side til den såkalte «monsterskatten» knyttet til privat konsum i
selskaper, herunder selskaper som eier eiendom egnet for privat bruk. Etter at høringsperioden
ble avsluttet i høst, valgte regjeringen å utsette forslaget med ett år. Skatteutvalget
uttaler at de mener regelverket bør skjerpes, men ikke gå lengre enn det som er
påkrevet. Det er i tråd med flere av høringsinnspillene. Regjeringen har varslet at de i løpet av 2023
vil fremme et revidert forslag, med målsetning om ikrafttredelse fra 2024. Så
får vi se hva som kommer.
Utvalget foreslår også å oppheve dokumentavgiften,
men ser dette i sammenheng med innføring av beskatning knyttet til å eie bolig.
Dokumentavgiften har uansett ikke vært noen særlig tyngende utgift for næringseiendom, nettopp fordi disse oftest
omsettes i form av aksjesalg.
NOUen vier også et kapittel til
skatte- og avgiftssystemets rolle i miljø- og klimapolitikken. Et av forholdene
man ber regjeringen utrede er tiltak for å fremme sirkulærøkonomi. Dette er
positivt, og dersom dokumentavgiften ikke forsvinner så kan vi kanskje bli
kvitt særregelen om lavere dokumentavgiftsgrunnlag der man river et bygg helt
til grunnen fremfor å gjenbruke deler av det (dokumentavgiftsfritaket for
førstegangs overføring av i sin helhet nyoppført bygg).
I sammenheng med klima- og miljø er
det også verd å nevne RME (Reguleringsmyndigheten for energi) sitt forslag om
utvidelse av deleløsninger for energi fra solceller etablert på
eiendommers tak- og fasader. Selv om mange skulle ønske endringene gikk enda
lengre, vil det i alle fall åpne for deling av energi innenfor ett og samme
bygg selv om bygget har flere brukere/målepunkter. Dessverre har
ikrafttredelsen blitt utsatt fra 1. januar 2023 fordi nettselskapene ikke rakk
å gjøre nødvendige endringer, men denne utvidelsen vil nok komme om ikke altfor
lenge. Vi forventer fremover et enda større fokus på mulighetene for energiproduserende
bygg, og vil nok se både nye forretningsmodeller og regelendringer.
Verden er i endring og med dette
øker behovet for oversikt og kontroll over eierskap til fast eiendom.
Det er viktig både for å motvirke økonomisk kriminalitet og av hensyn til
nasjonal sikkerhet. I høst har flere satt søkelyset på manglende oversikt over
«hvem som eier Norge». I statsbudsjettet
ble det satt av midler til å videreutvikle registeret over reelle
rettighetshavere («Eierskapsregisteret»). Enkelte argumenterer for at vi bør
innføre tinglysningsplikt og et forbud mot såkalt «blanco skjøte». I desember
ble Meld. St. 9 om «Nasjonal kontroll og digital motstandskraft for å
ivareta nasjonal sikkerhet» lagt frem. Her understrekes betydningen av å
sikre kontroll over eiendom av strategisk betydning og eiendom beliggende i
strategisk viktige områder.
Vi har allerede regler om eierskapskontroll i
Sikkerhetsloven, men utvidelser vil nok komme. Eiendomsaktørene må fremover ha
et våkent forhold til når slike regler kan komme inn gjennom meldeplikt,
konsesjonspraktisering, rapporteringskrav osv.
Næringsministeren var også på hugget
i fjor, og lanserte forslag om forbud mot konkurransebegrensende servitutter og
eksklusivitetsavtaler knyttet til lokaler for dagligvarevirksomhet.
Tilgang på gode lokaler/beliggenheter er et knapphetsgode og derfor har det en
verdi både å ha tilgang på disse og å holde konkurrenten borte. Dette har
medført en praksis med bruk av servitutter og avtaler som kan virke
konkurransebegrensende, noe Vestre ønsker en slutt på. Forslaget omfatter også
allerede inngåtte avtaler/servitutter.
Høringsfristen utløp i høst og vi må
regne med at det snart kommer et lovforslag. Overtredelser kan sanksjoneres
etter konkurranseloven. For eiendomsbransjen er det viktig å merke seg at det
ikke bare er dagligvareaktørene selv som omfattes av forbud og sanksjoner, men
også eiendomsaktører som er utleiere til bransjen – noe mange er. Derved blir
det en ny ting å sette på listen over ting å følge med på.
Artikkelforfatteren
er advokat og partner i advokatfirma BAHR.