REDDES AV KRONEN: Ellers ville rentebanen ha vært løftet betydelig, sier Harald Magnus Andreassen.
Foto: Glen Widing
Dette er dårlig nytt for eiendom
Norges Bank må justere opp anslaget for realrenten, og det er obligasjonsmarkedet som driver utviklingen.
NYDALEN (Estate Nyheter): Norges Bank Watch fremla onsdag sin årlige vurdering av pengepolitikken og kommunikasjonen til Norges Bank. Utvalgsmedlemmene i år er professor Tommy Sveen ved Handelshøyskolen BI og sjeføkonom Tore Vamraak i Sparebanken Sør (Norge).
I rapporten kritiserer de to Norges Bank for det overraskende rentekuttet i juni i fjor. Men siden den gangen har prisveksten snarere tiltatt enn falt. Det er en viss fare for renteøkning.
Én av tilhørerne under gårsdagens fremleggelse var sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i SpareBank 1 Markets. Andreassen mener det må skje noe dramatisk med arbeidsledigheten eller kronen for at vi skal få en endring på rentemøtet i mars.
Betydelig løft
En svært sterk krone taler imot renteøkning om noen uker. Målt mot den importveide kursindelsen I44 er kronen snaue 4 prosent sterkere enn det Norges Bank har sett for seg i 2026. Kronen svekket seg noe onsdag. På spørsmål fra Estate Nyheter om det er kronen som for tiden redder oss fra en renteøkning, svarer Andreassen:
– Ja, definitivt. Uten den sterke kronen ville rentekurven ha vært løftet betydelig.
– Tror du Norges Bank justerer opp rentebanen i mars?
– Ja, jeg tror den blir justert opp noe selv om modellen deres ikke tilsier det. Norges Bank holder banen uendret i den korte enden, men så holder de den litt lenger. De utsetter rentekuttene og legger på et skjønn for ikke å sette rentene ned selv om modellen tilsier det, svarer sjeføkonomen.
Men i junirapportene pleier Norges Bank å endre anslaget for den nøytrale realrenten, senest i fjor. Spørsmålet er om det går mot ytterligere en oppjustering av realrenten om fire måneder.
Kryper videre
– Ja, den tror jeg kommer til å krype videre oppover. Den har gjort det nå en god stund, og den kommer til å krype videre, spår Andreassen.
– Jeg har ikke regnet på det, men de tar kanskje 0,25 prosentpoeng, sier Andreassen.
Sjeføkonomen sier de har et anslag på rundt 3,75 prosent som en nøytral styringsrente over tid.
– Derfor tror vi det er mer sannsynlig med et rentekutt enn en renteøkning det neste året.
Den nøytrale realrenten ble av Norges Bank i 2022 anslått til mellom -0,5 prosent og 0,5 prosent. Så er den justert opp flere ganger. Men hva er årsaken, hva har endret seg i disse årene?
Tommelfingerregel
Inflasjonsmålet er det samme, og det samme er trendveksten i norsk økonomi, rundt 1,5 prosent. En gammel tommelfingerregel tilsier at en nøytral realrente over tid er lik trendveksten i økonomien. Tidligere sentralbanksjef Øystein Olsen viste til denne regelen under Eiendomsdagene i januar 2025. Men Andreassen peker på andre forhold.
– Det er veldig enkelt. I praksis ser vi at Norges Bank i likhet med andre sentralbanker i stor grad endrer anslaget for likevektsrenten ut fra hva markedet har gjort. Og markedsforventningene har steget for den langsiktige realrenten, sier Andreassen.
Han peker på at rentekurven for tiden er helt flat: Det er det samme rentenivået for lån med kort og lang løpetid.
Tremåneders pengemarkedsrente er på 4,19 prosent. Den tiårige norske statsrenten ble onsdag ettermiddag notert til 4,18 prosent. I teorien er denne statsrenten gjennomsnittlig forventede 3-månedersrenter i ti år fremover, pluss et termintillegg.
Markedet dikterer
– Det vi ser, er at Norges Bank har endret sitt anslag for realrenten i tråd med markedets revurderinger. Når markedet endrer sin vurdering av hva renten skal være, la oss si den femårige renten om fem år, endrer Norges Bank sitt anslag deretter, forklarer Andreassen.
Den langsiktige realrenten er svært viktig for eiendomsbransjen. Jo lavere renten er, desto bedre. Eiendom nyter godt av et gunstig forhold mellom lånerenten og prisveksten. 2021 og 2022 var drømmeårene i så måte.
Seniorøkonom Jon Mjølhus i Malling pekte nylig på at lange renter har steget fordi inflasjonsfrykten har tiltatt. Og eiendom er langsiktig, altså er de lange rentene det viktigste.
Andre modeller
Andreassen nyanserer med at det er mange andre modeller enn tommelfingerregelen over. De gir et annet svar på langsiktig realrente.
– De fleste sentralbankene har gjort det samme som Norges Bank. Først har de nedjustert, og så har de oppjustert anslaget. Nå er sentralbankene generelt på oppjustering. Og det tror jeg Norges Bank kommer til å fortsette med, spår sjeføkonomen.
