Fikk tilslag på bolig til 10,75 mill. Rett etterpå flyttet skjeggkreene inn.

De siste to årene har en rekke saker med skjeggkreforekomster versert i domstolene. Utfallet har vært varierende, og nylig behandlet Finansklagenemnda en sak der kjøper krevde prisavslag etter å ha kjøpt en enebolig i Oslo med skjeggkre.

Kjøperen overtok boligen rett før jul i 2018. Huset var oppført i 1996 og byttet eier for 10,75 millioner kroner.

Ifølge salgsoppgaven hadde selger eid og bebodd boligen siden byggeåret, og selger hadde i egenerklæringsskjemaet avkreftet kjennskap til skjeggkre i boligen.

I perioden mellom budaksept og overtakelse meldte selger om observasjoner av kre, og selger engasjerte egen bygningsforsikring som bekostet sanering av skjeggkre.

Pluss

Krevde millionerstatning for våt p-plass (+)

Ifølge rapport fra skadedyrkontroll etter kartlegging i perioden 10.12.2018 til 25.1.2019 var det tale om en to-tre år gammel skjeggkreforekomst, og det ble totalt fanget 96 skjeggkre. 75 av de fangede kreene var små nymfer under fem millimeter.

Ved ny kartlegging etter sanering i perioden 20.2.19-20.3.19 ble det fanget totalt seks kre som indikerte en felleindeks på Fi 1,22, og det ble ikke ansett nødvendig med videre fagkyndig bistand da kjøper kunne benytte limfeller på egenhånd. Ifølge telleskjemaet besto fangsten av fem nymfer under fem millimeter og et mellomvoksent kre på mellom fem og ti millimeter.

Det ble etter bekjempelse innhentet en rapport fra takstingeniør, som la til grunn fremtidige kostnader til skadebegrensende tiltak på 30.000 kroner, samt at en opplysning om skjeggkre ville ha en verdireduserende effekt som skjønnsmessig ble anslått til 800.000 kroner. Med tillegg av takseringskostnader, beløp summenseg til nærmere 850.000 kroner.

Det ble også fremlagt uttalelser og dokumentasjon knyttet til et annet boligsalg i området hvor det var funnet skjeggkre.

Kjøper anførte at selger hadde misligholdt opplysningsplikten ved salget, samt at skjeggkre medførte en betydelig verdiforringelse som gjorde at det uansett forelå en vesentlig mangel.

Eierskifteselskapet avviste ansvar. Det ble blant annet vist til at selger først ble oppmerksom på skjeggkre etter budaksept og at opplysningsplikten dermed var overholdt, og at det uansett ikke var dokumentert et vesentlig avvik.

Finansklagenemnda fant det verken sannsynliggjort at selger var kjent med skjeggkre i boligen etter avhendingslovens § 3-7, eller at det forelå et vesentlig avvik etter avhendingslovens § 3-9 andre pkt.

«Nemnda har i nyere praksis lagt til grunn at utgangspunktet for vurderingen er det restlytet som eventuelt gjenstår etter at alle rimelige saneringstiltak er utført. Slik saken er opplyst, legges det til grunn at saneringen som har vært utført har vært vellykket i den forstand at den har redusert populasjonen av skjeggkre betraktelig, og det er vurdert ikke å være nødvendig med ytterligere tiltak fra fagkyndige», skriver Finansklagenemnda i sin avgjørelse.

Nemnda har på bakgrunn av sakens dokumenter kommet til at det ikke foreligger et varig verditap av en slik størrelse at man samlet sett er over vesentlighetsterskelen i denne saken.

Pluss

“Kjøkken” var bod. Da måtte megleren bla opp erstatning (+)

Kjøperen trodde underetasjen kunne brukes som utleiedel. Men det viste seg å være helt feil.

«Takstingeniørens vurdering i denne saken er forholdsvis generell, og hans anslag om en verdireduksjon på 800.000 kroner er så vidt høyt at det krever en grundigere begrunnelse enn det som fremgår av vurderingen. Selv om boligen har en høy kjøpesum (kr 10,75 millioner), må et anslag i denne størrelsesorden kunne etterprøves i større grad enn hva som er tilfellet i denne saken».

Slik nemnda ser det, vil en opplysning om skjeggkre i boligen innebære et visst varig verditap for selger, dog slik at det ligger lavere enn det takstingeniøren skjønnsmessig har anslått. Sammen med øvrige utbedringskostnader finner nemnda likevel at man ikke overstiger de fem til seks prosent av kjøpesummen som Høyesterett tidligere har lagt til grunn som hovedregel må foreligge for at vesentlighetsvilkåret er oppfylt.

Nemnda har følgelig kommet til at det ikke foreligger en mangel. Avgjørelsen var enstemmig.