FAMILIEKRANGEL: Sønnen argumenterte for at leiligheten var hans etter at den var overdratt fra faren, men faren mener overdragelsen ikke var reell. Familiekrangelen endte til slutt i Frostating lagmannsrett.
FAMILIEKRANGEL: Sønnen argumenterte for at leiligheten var hans etter at den var overdratt fra faren, men faren mener overdragelsen ikke var reell. Familiekrangelen endte til slutt i Frostating lagmannsrett.

Far og sønn i kjempekrangel etter proforma-deal i sameie

For å unngå at faren eide mer enn to boligseksjoner i sameiet, ble en av seksjonene overført til sønnen. Problemene startet da faren ville ha leiligheten tilbake, som følge av at banken strammet inn på lånet hans. Nå har far og sønn stått mot hverandre i to rettssaker.

Publisert Sist oppdatert

I 1999 kjøpte faren, som i dag er 73 år, to seksjoner i et bygg i Trondheim. Siden dette har han bodd i en av seksjonene. En av de andre seksjonene var en næringsseksjon, som han etter hvert ønsket å utvikle til bolig.

Ville ha leiligheten tilbake

I 2019 ble deler av næringsseksjonen godkjent ombygd til to boligenheter, og faren fikk innvilget byggelån til prosjektet. Planen var å leie ut leilighetene, og det samme gjeldt gjenværende del av næringsseksjonen.

Men med totalt tre boenheter ville faren komme i konflikt med eierseksjonsloven, som sier at det ikke er lov å eie mer enn to leiligheter i sameie. Etter råd fra sin revisor ble det til at sønnen i 2020 fikk kjøpe hele den opprinnelige næringsseksjonen, som nå var under ombygging. Kjøpesummen var 1,1 millioner kroner, tilsvarende det faren betalte i 1999. Skjøte ble signert i februar 2020.

I februar 2021 fikk faren beskjed fra banken om at han fra 1. januar 2022 måtte betale avdrag på boliglånet sitt. Faren var personlig ansvarlig for byggelånet på det tidspunktet. Han hadde tidligere hatt et avdragsfritt lån. Dette endret seg da næringsseksjonen ble overdratt sønnen, siden det innebar en betydelig redusert pantesikkerhet for bankens utlån.

Utover i 2021 var far og sønn uenige om den ene boligseksjonen og næringsseksjonen skulle tilbakeføres faren. Faren tok kontakt med advokat, og i mai 2022 ble det fremsatt krav om tilbakeføring overfor sønnen, som motsatte seg det.

Faren tok i november 2022 ut søksmål mot sønnen ved Trøndelag tingrett med krav om å få overført grunnbokshjemmelen til næringsseksjonen og den ene boligseksjonen. Det ble anført at overdragelsen var proforma og at det var en klar forutsetning mellom partene at faren skulle få tilbakeført næringsseksjonen og den ene boligseksjonen etter reseksjoneringen. Uansett var det grunnlag for å tilsidesette avtalen i medhold av avtaleloven § 36. Sønnen anførte at overdragelsen ikke var proforma, men reell og bindende.

Tingretten kom til at overføringen av grunnbokshjemmelen var reell, og fant heller ikke grunnlag for å revidere avtalen etter avtaleloven § 36.

Tok omkamp

Faren anket dommen, og far og sønn møttes derfor på ny i retten i september i år – denne gang i Frostating lagmannsrett.

Under ankeforhandlingen viste faren til at overdragelsen var proforma, noe begge parter var klar over. Det var derfor ikke nødvendig å opprette en kjøpekontrakt.

- Overføring av grunnbokshjemmel innebærer ikke uten videre at eiendomsretten er overført. Realiteten mellom partene er avgjørende, ble det anført fra faren.

Det ble i tillegg poengtert at det «ikke fantes noe fornuftig motiv» for at sønnen skulle få overført verdier for i overkant av syv millioner kroner mot å betale 1,1 millioner kroner. I tillegg ble det vist til at det ville innebærer en uønsket og vesentlig begunstigelse av sønnen fremfor farens andre sønn.

I retten argumenterte sønnen for at det ikke er holdepunkter ved overdragelsen som sannsynliggjør at denne var proforma eller at partene avtalte en tilbakeføring.

- Motivet til faren for å overføre næringsseksjonen til sønnen var skattemessige forhold, at han slapp å betale skatten han ble forespeilet av revisoren, og at han ønsket å forfordele sønnen fremfor sin andre sønn, anførte sønnens advokat i retten.

Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn tingretten. Lagdommerne har kommet til at overdragelsen til sønnen ikke var reell. I likhet med tingretten finner lagmannsretten at flere objektive holdepunkter taler for at overdragelsen var en reell disposisjon. Formelt ble eiendomsretten overført sønnen ved skjøtet, som også ble tinglyst. Sønnen har også opptrådt som eier ved å betale kjøpesummen, påta seg ansvaret for utgiftene, administrere leieforhold, søke om reseksjonering og pantsette seksjonene for eget lån, skriver lagmannsretten.

- Det er imidlertid flere forhold som taler i motsatt retning, innleder Frostating lagmannsrett.

Retten påpeker at det er «påfallende» at det ikke ble inngått skriftlig avtale mellom partene om «en såpass viktig og omfattende transaksjon». I tillegg var det faren som betalte dokumentavgiften, «noe kjøper vanligvis dekker». Retten mener også det fremstår unaturlig at faren dekket alle utgiftene ved ombyggingen av leilighetene både før og etter overskjøtingen, i alt 2,2 millioner kroner, dersom formålet var at sønnen skulle sitte som eier.

- Det tilføyes at kjøpesummen ikke ble betalt før reseksjoneringen var i orden i oktober 2020, altså åtte måneder etter overdragelsen, skriver Frostating lagmannsrett og legger til:

- Gjennomføringen av overdragelsen taler således ikke entydig for at den var reell.

«Mye frem og tilbake»

Retten har også sett på veien frem mot transaksjonen, og etter å ha gjennomgått diverse korrespondanse kommenterer lagmannsretten at «den juridiske redegjørelsen over flere sider var nok ikke lett tilgjengelig for (faren)». Faren har videre forklart at det forut for overdragelsen hadde vært mye frem og tilbake om hvilken løsning han skulle gå for, og for ham fremsto dette «rotete».

Advokaten som bistod med overdragelsen forklarte seg for lagmannsretten, men han kunne ikke huske begrunnelsen for at næringsseksjonen ble overført sønnen. Ifølge advokaten var fokuset hvem som skulle stå som eier av seksjonen når reseksjonering skjedde, slik at man unngikk ervervsforbudet.

Slik lagmannsretten vurderer det, har det formodningen mot seg at faren ønsket å gi fra seg hele verdien som næringsseksjonen representerte. Sønnen hadde heller ingen rimelig grunn til å oppfatte det slik at faren skulle ønske dette, mener retten. Lagmannsretten viser til at overdragelsen har hatt en svært negativ innvirkning på farens økonomi.

- Ifølge ham selv er han «låst» økonomisk til leiligheten han bor i, uten mulighet for å kjøpe og flytte til en mer lettstelt leilighet. Gjeldsbelastningen, som inkluderer det konverterte byggelånet for de nye boligseksjonene, er tyngende og overgår pensjonsutbetalingen han har. Dette er ikke bestridt av (sønnen), og disse forholdene har også vært synlige for ham hele tiden, skriver Frostating lagmannsrett.

- Seksjonene skal tilbakeføres

- Etter en helhetsvurdering hvor både gjennomføringen av overdragelsen, virkningene, partenes oppfatning og motiv er vurdert, konkluderer lagmannsretten med at disposisjonen må anses delvis proforma i den forstand at overdragelsen ikke var reell for næringsseksjonen og den ene boligseksjonen. Disse to seksjonene skal således tilbakeføres (faren), heter det i dommen.

I den enstemmige dommen fremgår det også at sønnen dømmes til å betale sakskostnadene til faren for tingretten og lagmannsretten, samlet på 388.000 kroner. Frostating lagmannsrett har kommet til at faren skal betale dokumentavgift og tinglysingsgebyr for overføringen av grunnbokshjemmelen.

Powered by Labrador CMS