Retten skar gjennom etter at andelseieren sagde seg gjennom bærende konstruksjon

Frostating lagmannsrett har nylig behandlet en tvist mellom en eier av en leilighet i et borettslag Trondheim og borettslaget. Uenigheten dreier seg om hvorvidt det er adgang til å foreta inngrep i den del av bygningskroppens bærende konstruksjoner som ligger innenfor leiligheten som borettslagsandelen er knyttet til.

«Okei, skjønner».

Det hele startet med at en mann fikk nøklene til sin nye leilighet i borettslaget i 2019, som består av flere blokker oppført på 1960-tallet. Allerede før han flyttet inn, hadde han skriftlig forespurt styret om det var adgang til å endre rominndelingen ved å lage en større åpning mellom stue og kjøkken. Konstruksjonen skulle forsterkes med ståldrager og –søyler etter fagmessige beregninger. Åpningene forutsatte at det ble gjort inngrep i byggets bærende konstruksjoner.

Begrunnet avslag på forsikringsutbetaling med at huseieren hadde «et dårlig omdømme» i nabolaget

Hva skal til for å bli nektet forsikringsutbetaling ved brann? Uenighet med byggesaksavdelingen i kommunen - og funn av «et arrangement» i brannruinene i form av et nedbrent telys sammen med brennbart materiale er ikke grunn god nok, mener Agder lagmannsrett.

Svaret fra styret var at det ikke var tillatt for andelseiere å gjøre inngrep i bærekonstruksjonen. Andelseieren svarte dagen etter: «okei, skjønner».

Et par måneder etter ble styreformannen kontaktet av en beboer i blokken, som hadde reagert på kraftig støy. Styreformannen oppsøkte leiligheten til den tidligere nevnte andelseieren og så at han hadde utvidet døråpningen mellom stue og kjøkken. Åpningen er målt til 3,3 meter. Det var også laget en én meter bred utsparring til en dør på samme vegg. I tillegg var veggene rundt den tekniske sjakten på badet fjernet. Styreformannen opplyste mannen om at tiltaket var ulovlig og at det måtte tilbakeføres straks.

Styret behandlet saken i styremøte rett før jul i 2019. Det ble vist til at det i «heile burettslagets levetid har vore forbudt å endre/rive bærekonstruksjon» og at dette var «vanlig praksis» i borettslaget. Som begrunnelse for ikke å tillate tiltaket, viste styret til fare for skade på konstruksjon, svak takkonstruksjon, gammel konstruksjon, tekniske installasjoner og likhetsprinsipp.

Andelseieren søkte 2. januar 2020 Trondheim kommune om tillatelse til tiltaket etter plan- og bygningsloven § 20-2. Tiltaket var belagt med ansvarlig søker og ansvarlig utførende i tiltaksklasse 1 og ansvarlig prosjekterende for konstruksjonssikkerhet og kontroll av utførelse i tiltaksklasse 2. Trondheim kommune godkjente tiltaket 10. januar 2020. Ferdigattest ble utstedt 23. juli 2020. Etter klage omgjorde Statsforvalteren vedtaket 24. februar 2021. Begrunnelsen var at andelseieren som tiltakshaver åpenbart manglet de privatrettslige rettigheter som søknaden forutsetter.

Borettslaget stevnet mannen for retten, med krav om tilbakeføring. I august 2020 ble mannen dømt i tingretten til «å tilbakeføre på eiga rekning alle dei endringane han har gjort i berande konstruksjonar og teknisk sjakt i hans andel». Han ble også dømt til å dekke sakskostnadene til borettslaget med rundt 200.000 kroner.

Ga seg ikke

Men mannen slo seg ikke til ro med avgjørelsen i Sør-Trøndelag tingrett. Han anket dommen, og dermed ble det nok en rettsrunde, denne gang i Frostating lagmannsrett. Og i motsetning til tingretten, så er ikke lagmannsretten enig i at andelseieren skal tilbakeføre tiltaket han har utført.

Frostating lagmannsrett innleder sin vurdering med å påpeke at til forskjell fra et eierseksjonssameie, eier ikke den enkelte andelseier sin seksjon. I retten anførte andelseieren at borettslagets saksbehandling var mangelfull og at søknaden burde vært forelagt generalforsamlingen. Det er ikke lagdommerne enige i og viser til at avslaget var i samsvar med langvarig praksis i borettslaget.

Lagmannsretten har kommet til andelseierens inngrep i bærende konstruksjoner var urettmessig, før de gikk over til å drøfte om andelseieren skal være pliktig til å tilbakeføre inngrepet slik at den del av betongkonstruksjonen som er fjernet, skal støpes på ny.

Retten konstaterer at dette i så fall må innebære at andelseieren må gjøre «destruktive inngrep» i alle rom i leiligheten, med unntak av ett.

- Stue og soverom må bygges delvis om: Gulvet må tas opp og legges på ny, og innvendige overflater må behandles på ny osv. Deler av badet vil måtte rives. Lagmannsretten legger til grunn at det er vanskelig å fjerne deler av gulv og vegger, og at arbeidene må omfatte hele flater for å få et godt resultat. Det er ikke lagt frem noe estimat over kostnadene som er forbundet med en slik tilbakeføring, men lagmannsretten legger til grunn omtrentlig estimat på opp mot 300 – 400 000 kroner.

Lagmannsretten er ikke enig med tingretten i at kravet om tilbakeføring kan utledes av det alminnelige obligasjonsrettslige prinsippet om rett til naturaloppfyllelse eller å få tingen utbedret til den tilstand som forelå forut for den skadevoldende handling.

- De plikter som andelseiere og borettslaget har overfor hverandre bygger ikke på kontrakt, men er i utgangspunktet et tinglig rettsforhold. Lagmannsretten mener derfor en skal være tilbakeholden med å utlede rettigheter som følger av alminnelig obligasjonsrett, heter det fra Frostating lagmannsrett.

Lagmannsretten konkluderer med at borettslaget ikke har rettslig grunnlag til å kreve tilbakeføring, og at kravet måtte vært fremmet som et krav på erstatning.

- Borettslaget har ikke fremmet slikt krav og lagmannsretten kan ikke avsi dom for dette, heter det i den ferske kjennelsen i Frostating lagmannsrett.

Pluss

Lagmannsretten gjorde kuvending etter korreks fra Høyesterett: Oslo kommune får overta bygg gratis (+)

Bygget er for lengst revet, men er fremdeles en gjenganger i rettssalene.

Retten viser til at sakkyndige vitner har vist til at tiltaket slik det fremstår i dag er forsvarlig og trygt.

- Bæreveggens bæreevne er i behold og inngrepet påfører ikke borettslaget noen risiko. Det foreligger derfor heller ikke et økonomisk tap, skriver retten.

Frostating lagmannsrett har kommet til at andelseieren skal frifinnes for kravet om tilbakeføring. Dermed vant mannen saken.

Normalt er utgangspunktet at man da har krav på å få dekket sine sakskostnader. Men lagmannsretten mener imidlertid at «tungtveiende grunner» gjør at borettslaget skal fritas for å betale Andersens sakskostnader. Lagdommerne viser til at mannen valgte å gjøre inngrep i borettslagets eiendom vel vitende om at han manglet nødvendig samtykke. Lagmannsretten mener han kan bebreides for at det kom til sak. Med samme begrunnelse mener lagmannsretten at borettslaget skal fritas for sakskostnader for tingretten.

Mannen endte dermed med å måtte dekke både sine egne og borettslagets sakskostnader for begge rettsinstansene, en kostnad som samlet trolig kom på minst trekvart million kroner.

På den annen side slapp han å tilbakeføre tiltaket. Dermed kunne han dra fra retten og hjem til ny romfordeling - som han altså får beholde.