Energieffektivisering – leieavtaler og offentlige pålegg

Energikrisen har gitt rekordhøye strømpriser og nasjonale og internasjonale myndigheter retter fokus på hvordan energiforbruket kan reduseres. Det kan dermed bli svært viktig å sikre mekanismer i nye leieavtaler som gir mulighet til å fordele kostnadene og gevinstene forbundet med pålagte energieffektiviseringstiltak mellom gårdeier og leietaker på en god og rettferdig måte.

EUs forslag til oppdatert energieffektiviseringsdirektiv har særlig fokus på solcelleanlegg som et av de mest effektive tiltakene for å øke andelen av fornybar energi innen EU, som dermed kan bidra til å løse energi- og klimakrisen. Forslaget til revidert Energieffektiviseringsdirektiv har en målsetting om at energiforbruket i bygg skal reduseres med 36 % frem mot 2030, samt at 45 % av energiforbruket skal dekkes av fornybar produksjon.

EUs mest konkrete tiltak er å sikre etablering av solceller i bygg, og Norge vil bli forpliktet til å innføre tilsvarende krav.

Krav om tilrettelegging av solcelleanlegg

Direktivforslaget legger opp til at alle medlemslandene (og EØS-landene) skal innføre krav om tilrettelegging for solcelleanlegg på alle nye nærings- og offentlige bygg større enn 250 kvm senest fra utløpet av 2026, for eksisterende nærings- og offentlige bygg senest fra utløpet av 2027 og for alle nye boliger senest innen utløpet av 2029. Det presiseres at denne artikkelen ikke er ment som et varsel om pålegg om installasjon av solcelleanlegg.

Imidlertid kan direktivforslaget sees på som et eksempel på en mer offensiv miljø- og energipolitikk, som gir grunnlag for en problemstilling det norske leiemarkedet som hovedregel ikke er forberedt for. Det kan ikke utelukkes at myndighetene i tiden fremover innfører incentivordninger og/eller pålegg for å tvinge frem energieffektiviserende tiltak i eksisterende bygg. Dette i motsetning til dagens "hovedregel", der nye bygningstekniske krav ikke kan kreves oppfylt uten at det skjer i sammenheng med ellers søknadspliktige tiltak, bruksendring m.v.

Bevisstheten hos gårdeiere og leietakere omkring håndtering av investeringer i energibesparende tiltak underveis i et leieforhold er varierende, og et stort antall leieavtaler mangler relevant regulering. Dette bør imidlertid være et punkt som både utleier og leietaker har et bevisst forhold til ved inngåelsen av nye leieavtaler.

Utgangspunktet etter de fleste "leiestandarder" er at gårdeier bekoster nye tekniske installasjoner i bygget, så vel som utskifting av eksisterende anlegg. Uten særlig avtale har ikke utleier rett til å kreve noen kompensasjon fra leietaker for slike investeringer. Dette gjelder selv om de nye løsningene gir vesentlige besparelser for leietakerne ved at bygget blir mer energieffektivt, og felleskostnader eller leietakers egne driftskostnader derigjennom reduseres. Denne reguleringen bygger på ovennevnte forutsetning om at man som eiendomsbesitter kun er "utsatt for" pålegg om oppgradering m.v. i tilknytning til gjennomføring av søknadspliktige arbeider (ombygging, rehabilitering etc), samt der leietakers virksomhet utløser særlige krav.

Siste utgave av "leiestandarden" (7. utgave 05/22) inneholder et eget punkt om miljøtiltak. Denne bestemmelsen forutsetter at partene skal gjennomføre de tiltakene de "blir enige om" ved inngåelse av en miljøavtale. Utleier kan med andre ord ikke pålegge leietaker noe ansvar med mindre det oppnås enighet om en slik miljøavtale. Det er for så vidt utarbeidet en standard tekst for miljøavtaler, men det er vår erfaring at denne sjeldent blir inngått som del av leieavtalen.

Mener regjeringens strømpakke er kortslutning

Regjeringens krisepakke innebærer at eiendomsselskapene ikke får tilgang på ENØK-midler. – Klimaet kan bli taperen, sier Norsk Eiendoms Tone Tellevik Dahl.

Kan motsette seg

Som det fremgår ovenfor, skal investeringer i miljøtiltak baseres på enighet. Leietaker kan dermed motsette seg å være med å dekke kostnadene for slike tiltak. Særlig blir dette utfordrende i en situasjon der gårdeier i henhold til offentlige krav er pålagt å investere i energieffektiviseringstiltak. Leietaker vil da ikke ha incitamenter til å ta del i investeringen, og gårdeier risikerer følgelig å måtte dekke regningen for slike investeringer alene. Dette selv om investeringen reduserer energiforbruket i bygget og dermed primært bidrar til å redusere leietakers og ikke gårdeiers kostnader.

Vi anbefaler at man ved inngåelse av nye leieavtaler også fremforhandler – i det minste minimumsløsninger – for miljøavtaler. Dette slik at miljøavtalene eksplisitt regulerer hvordan kostnader skal fordeles/kompenseres mellom gårdeier og leietaker, dersom man ikke inngår annen avtale. Dette sikrer gårdeier rett til å oppfylle eventuelle pålegg, uten å måtte bære hele kostnaden selv. Slike løsninger vil samtidig sikre leietaker forutsigbarhet, mens gårdeier gis motivasjon til å utrede og gjennomføre energieffektiviseringstiltak i bygget. En miljøavtale kan dermed være til fordel for både utleier og leietaker.

Artikkelforfatterne er advokater i Haavind.