Det er brukt feil maling, mente hytteeieren – og krevde 677.000 kroner i erstatning

2021 var året da «alle» i Norge skulle ha hytte, og rett før jul samme år fikk en kjøper overrakt nøklene til sin nye hytte i Telemark. Hytta var riktignok oppført i 2009, men i salgsprospektet het det blant annet at «Eiendommen holder en høy standard. Det er lagt stor vekt på kvalitet når det gjelder materialvalg, tekniske løsninger og håndverksmessig utførelse».

Videre fortalte prospektet at «Det er valgt god kvalitet og funksjonelle løsninger når det gjelder kjøkkeninnredning, oppvarming, styringssystemer, innredninger etc. Hele eiendommen både utvendig og innvendig er svært godt vedlikeholdt».

Hytta ble solgt "som den er" for kr 5,8 millioner kroner.

Mener feil maling er årsak til råteskader

Etter overtakelsen avdekket kjøper skjevheter i bæringskonstruksjonen i taket over terrassen, samt råteskader på terrassen i andre etasje. I forbindelse med andre arbeider ble det også oppdaget svikt i grunn under betongsåle ved hyttas vestvendte hjørne. Det ble reklamert over forholdene i andre halvdel av 2022, understøttet av rapporter fra takstfolk.

Etter at arven var fordelt til slektningene, dukket det opp et ukjent testament hos avdødes eks-kjæreste

Det var særlig ett punkt som ble ansett som kostnadsdrivende i rapporten. Kjøpers takstmann viste til at det var registrert nyere behandling utvendig, og etter takstmannens syn var det benyttet et maling/beisprodukt som hindret fukt å trekke ut av trevirke. Dette hadde igjen ført til råteskader og avskallinger. Takstmannen konkluderte med at det var nødvendig med utvendig behandling ved fjerning med spesialstoff - av malere med spesialkompetanse.

De samlede utbedringskostnader ble estimert til kr 816.988 kroner inkl. mva., hvorav malerarbeidene utgjorde kr 677.175 inkl. mva.

Kjøper kontaktet et malerfirma, som uttalte at prisen oppgitt av takstmannen «syntes å være ok».

Selgers eierskifteselskap tok til motmæle, og sendte egen takstmann på befaring. Denne takstmannen kunne bekrefte at det var avflassing av beis på toppbord på balkong, noe avflassing på en hjørnekasse og synlig avflassing på søyler på terrasse. 

Eierskifteselskapets takstmann vurderte imidlertid dette «som naturlig utvikling i forhold til nødvendig vedlikehold» og kunne ikke se at feil type eller utførelse i forbindelse med overflatebehandling krevde ny behandling av hele hytta.

Takstmannen anbefalte lokale tiltak ved at for eksempel råteskadde bord skiftes ut og det overflatebehandles lokalt etter behov. Han estimerte samlede utbedringskostnader til 191.063 kroner inkl. mva., hvorav overflatebehandling/malerarbeider utgjorde 31.250 kroner inkl. mva.

Eierskifteselskapet innhentet også en vurdering fra teknisk sjef i Jotun, som blant annet uttalte at produktet som var benyttet var meget godt egnet for utvendig kledning, og at kravet fra kjøper "synes nokså tatt ut av luften". Det ble vist til at en malermester kunne gi pris på arbeidet, men at kostnaden var "nok i et helt annet prisleie" enn hva kjøpers takstmann hadde lagt til grunn.

- Ikke tilstrekkelig sannsynliggjort

Finansklagenemnda har behandlet tvisten, og nemnda er enig i at kostnader til utbedring av henholdsvis pilarer/fundamenter (kr 111.850 eks. mva.) og toppbord på balkongrekkverk (kr 16.000 eks. mva.) er sannsynliggjort.

- Det er knapt noe av arbeidene som er utført faglig forsvarlig

Derimot er Finansklagenemnda i tvil om malerarbeidene som kjøpers takstmann har angitt i skaderapport er sannsynliggjort.

- Nemnda kan ikke se at (kjøpers) takstmann i noen særlig grad har konkretisert hva som er så spesielt kostnadsdrivende ved malerarbeidene. Det er riktignok angitt at malere med "spesial kompetanse" må foreta en fjerning med "spesialstoff", samt at det "anbefales fjerning av all ny utvending behandling". Noe nærmere spesifisert kostnadsoverslag er imidlertid ikke angitt. Det er heller ikke innhentet pristilbud på arbeidene, skriver Finansklagenemnda i sin avgjørelse.

- Nemnda viser til at fritidsboligen var 12 år på salgstidspunktet, og at det i salgsdokumentene var uttrykkelig pekt på at maling måtte påregnes. Nemnda ser ikke bort fra at ytterligere sakkyndig vurderinger av de omfattende malerarbeidene kan innebære at både det kvantitative og kvalitative elementet i vesentlighetsvilkåret i avhl. § 3-9 andre punktum må anses oppfylt, men slik saken er opplyst per i dag, finner nemnda at posten på kr 541.740 (eks. mva) til malerarbeider ikke er tilstrekkelig sannsynliggjort. I en slik kontekst finner nemnda dermed at vilkåret i avhl. § 3-9 andre punktum om et utvilsomt forventningsavvik heller ikke er oppfylt.

«Eierskifteselskapet gis dermed medhold», heter det i den enstemmige avgjørelsen.