– Eiendomsutviklingsselskaper har påført enkelte banker betydelige utlånstap

Finanstilsynet kom torsdag morgen ut med sin seneste utgave av Finansielt utsyn. Rapporten kommer to ganger i året, i juni og desember. Her gjennomgår tilsynsmyndighetene blant annet risiko og sårbarhet i finanssektoren.

Videre har Finanstilsynet sett på verdivurdering av eiendomsengasjementer og risikovekting av eiendomsutviklingsengasjementer.

Og i rapporten skriver Finanstilsynet at selskaper innenfor eiendomsutvikling opplever økende utfordringer. Analyser viser at en økende andel av gjelden ligger i eiendomsutviklingsselskaper med høy konkursrisiko. Mange selskaper har svak betjeningsevne. 

Betydelig andel

Det kan indikere at risikoen for tap på utlån til disse selskapene har økt. Noen eiendomsutviklingsselskaper har allerede påført enkelte banker betydelige utlånstap.

– Våre analyser viser at risikoen innen eiendomsutvikling har økt. Utlån til denne næringen utgjør en betydelig andel av norske bankers bedriftsportefølje. De er etter omsetning og drift av fast eiendom den næringen bankene har størst eksponering mot, sier tilsynsdirektør Per Mathis Kongsrud i en melding torsdag morgen.

Han betegnet under et fagseminar torsdag utviklingen som «ganske dramatisk».

For regnskapsåret 2024 var halvparten av gjelden i næringen i foretak som hadde en estimert konkurssannsynlighet for 2025 på 0,75 prosent eller høyere. Om lag 10 prosent av gjelden var i selskaper med en estimert konkurssannsynlighet over 2 prosent. 

Les også:

Norges Bank om eiendomsutviklerne: Halvert inntjening, dobling i rentekostnader

Svært høyt

Finanstilsynet mener dette er svært høyt sammenlignet med regnskapsårene 2011 til 2021. Utviklingen tyder på at risikoen for tap på utlån til disse selskapene har økt.

For gruppen er «omsetning og drift av fast eiendom» er andelen gjeld i foretak med høy estimert konkurssannsynlighet forholdsvis lav sammenlignet med andre næringer. Men tilsynsmydighetene mener den er relativt høy sammenlignet med perioden før pandemien.

Finanstilsynet konstaterer at det høye rentenivået har ført til verdifall på næringseiendommer. Det er en redusert inntjening i selskaper innenfor omsetning og drift av næringseiendom. Mange av selskapene har mye gjeld i forhold til inntjeningen. Andelen gjeld i næringseiendomskonsern med svak betjeningsevne fortsatte å øke i 2024. 

Lav avkastning

Rentenivået og leieprisene indikerer at denne andelen ikke har falt så langt i 2025. Finanstilsynet mener avkastningen på investeringer i næringseiendom fortsatt er lav sammenlignet med renten på risikofrie plasseringer med lang løpetid. 

Verdien av næringseiendommer kan falle ytterligere. Det kan skje om rentenivået holder seg oppe, risikopremiene øker eller leieprisene utvikler seg svakere enn forventet.

Norske husholdningers gjeldsbelastning har avtatt de siste årene. Men belastningen er fortsatt på et høyt nivå, både historisk og sammenlignet med andre land. Finanstilsynets boliglånsundersøkelse 2025 viser at gjennomsnittlig belåningsgrad for nye boliglån har økt.

Les også:

– Kalkylene går ikke opp

Opp mot 90 prosent

Det er en tydelig forskyvning av lånene opp mot det nye kravet i utlånsforskriften. Det vil si en maksimal belåningsgrad på 90 prosent for nedbetalingslån.

– Erfaringer fra tidligere kriser viser at det kan være særlig krevende å håndtere hendelser som forsterkes av eller har sitt opphav i ubalanser i egen økonomi. Høy gjeldsbelastning og belåningsgrad øker risikoen for både låntaker og långiver, sier Kongsrud.

Men så langt er det få tegn til alvorlige gjeldsbetjeningsproblemer for norske husholdninger samlet sett. Andelen misligholdte bankutlån i personmarkedet har økt de siste årene. Den er nå om lag på høyde med nivået under pandemien i 2020. Men bankenes tap på utlån er fortsatt lave.