– Premissgivende

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Newsec gjennomgikk under den store markedspresentasjonen i forrige uke en del kjente og ukjente transaksjoner i markedet. En stor transaksjon som kommer denne høsten, er salget av det såkalte BA-HR-bygget i Tjuvholmen Allé 16 (bildet).

Gårdeier Selvaag Eiendom er for tiden ute og tester denne eiendommen i markedet og har engasjert Akershus Eiendom som megler. Det 7000 kvadratmeterstore bygget er en del av Astrup Fearnley Museet og ligger helt ved sjøkanten på Tjuvholmen. Bygget er også et samarbeidsprosjekt med Aspelin Ramm Gruppen.

3,6-3,7 prosentDirekteavkastningen – yielden – i salget er ventet å bli svært skarp for et bygg som ligger i det dyreste kontorområdet i Oslo. I tillegg får kjøper en ikke minst sikker og ettertraktet leiekontrakt helt i toppsjiktet.

– Vi tror på en yield på 3,6-3,7 prosent. Yielden her blir premissgivende for hvor vi tror prime yield skal fremover, uttalte analysesjef Øyvind Johan Dahl i Newsec på presentasjonen for en uke siden. Med andre ord, prisingen her blir avgjørende for hva meglerne legger seg på nivå fremover for direkteavkastningskravet til de aller beste kontoreiendommene.

Nå vil trolig etter det NE nyheter forstår selger og kjøper vektlegge to forskjellige yielder i denne transaksjonen, det er ofte slik. Legger man vekt på leienivået i år, som selger har en tendens til å gjøre, blir yielden gjerne litt lavere. Underforstått: Det ser ut som om vi gjorde en svært god forretning.

Ikke så dyrt…Kjøper vil trolig så langt ut i året henge seg opp i leieinntektene til neste år for å få yielden litt opp: Underforstått: Vi har ikke betalt så dyrt som det kan se ut til. I kvadratmeterpris snakker vi trolig om 80 000-90 000 kroner for bygget, med andre ord en eiendomsverdi på rundt 600 millioner kroner.

Inntil videre har Newsec 4,0 prosent som prime yield.– Vi har ikke sett transaksjoner til markedsmessige priser som har gitt grunnlag for å sette ned denne, sa Dahl på presentasjonen. Det får de trolig etter salget av BA-HR-bygget.

Et annet salg med en særdeles skarp prising ifølge Newsec, er Victoria Eiendoms kjøp av Nedre Slottsgate 21. Newsec anslår yielden her til under 3,5 prosent. Hvis det er riktig og med netto leieinntekter på rundt 6 millioner kroner, snakker vi trolig om en pris på rundt 170-175 millioner kroner, i så fall ca. 75 000 kroner kvadratmeteren.

Ekstremt skarptNE nyheter skrev nylig at Nordea Liv har solgt Slottspassasjen til Meyer Bergman til en yield på rundt 3,2-3,3 prosent. Det er derfor noen tilsynelatende ekstremt skarpe prisinger i markedet, gitt at det ikke er underleie eller et betydelig utviklingspotensial.

Newsec har også fått oppdraget med å selge det som omtales som indrefileten på Fornebu. Koksa Eiendom er selger av det store tomteområdet, og Newsec venter at avtalen er i boks løpet av høsten. Tomten på 82,6 mål vil ifølge Newsec få en utnyttelse på 170-200 prosent. Det blir minimum 125 000 kvadratmeter med boliger og minimum 25 000 kvadratmeter med næringsarealer. Ett det NE nyheter forstår er en pris for tomten opp mot 1,5 milliarder kroner realistisk.

5,4 prosentKoksa Eiendom og Utstillingsplassen Eiendom solgte nylig Scandic Fornebu til Storebrand Eiendomsfond Norge KS for 660 millioner kroner. Newsec trodde i sommer på en yield på ca 5,0 prosent, men anslår den nå til 5,4 prosent.

Eiendomsfondet har fått med en 14-årig leieavtale med Scandic, men leienivået er konfidensielt. Byggekostnad for hotellet var for øvrig 350 millioner kroner, slik at gevinsten er vel 300 millioner kroner hvis vi holder øvrige inntekter og utgifter utenfor.

Selger Drammensveien 60?Norwegian Property (NPRO) solgte for drøye to uker siden Stortingsgata 6 til tyske Deka Immobilien til en yield rett under 4 prosent. NE nyheter offentliggjorde i forrige uke detaljer fra kontrakten NPRO har inngått med Bydel Frogner i Drammensveien 60. Bygget er nå fylt opp etter at Skanska flytter ut, og lokalene skal pusses opp, og så legges eiendommen ut for salg…?

– Etter salget av Stortingsgata 6 blir vi ikke overrasket om også Drammensveien 60 kommer ut for salg, og NPRO blir et Aker Brygge-selskap, sa Dahl. Det samme har tidligere NPRO-sjef Olav Line antydet.

Foto: Helge Høifødt