Gjerdrums vei 19, et prosjekt hvor kontorbygg konverteres til 212 studentboliger.
Tre grep som kan løse student-boligkøen
Studentsamskipnadene klarer ikke å dekke etterspørselen etter boliger alene. Samtidig er det vanskelig for private aktører å få studentboligprosjekter til å gå i pluss. Løsningen ligger ikke i mer bygging alene, den ligger i tre konkrete politiske grep.
Annonsørinnhold Annonsørinnhold
Boligkøen ingen tjener på
Køene til studentboliger er lange, presset i det ordinære leiemarkedet er høyt, og mange studenter ender opp i boliger som enten er for dyre, dårlig tilpasset studentlivet eller ligger langt unna studiestedet. Samtidig er mange prosjekter krevende å regne hjem for kommersielle aktører: byggekostnadene er høye, tomtene dyre, reguleringsrisikoen betydelig — og leienivået må konkurrere med både samskipnadsboliger og ordinære utleieboliger. Når skatte- og avgiftsreglene i tillegg i liten grad er tilpasset kommersiell utleie av studentboliger, svekkes kalkylene ytterligere.
Grep 1: Åpne Husbankens virkemidler for flere
I dag er ordningen i hovedsak innrettet mot studentsamskipnader, med enkelte åpninger for studentboligstiftelser. Skal private aktører bidra med kapital og gjennomføringsevne, bør Husbankfinansiering følge formålet — ikke bare eierformen. En privat aktør som bygger klausulerte studentboliger med langsiktig bruk og profesjonell drift, bør kunne kvalifisere for gunstig finansiering eller en egen tilskuddsmodell. Flere studentboligprosjekter er allerede regulert, men blir ikke igangsatt fordi prosjektøkonomien ikke er god nok.
Grep 2: Endre avskrivningsreglene
Studentboliger som eies og drives profesjonelt, ligner mye på annen inntektsgenererende eiendom — byggene slites, krever reinvesteringer og har kommersiell driftsrisiko. Likevel kan de ikke avskrives skattemessig, i motsetning til flere typer næringseiendom. En særskilt adgang til saldoavskrivning for klausulerte studentboliger ville gjort flere prosjekter investerbare.
Grep 3: Redusere kommunale kostnader og planrisiko
Eiendomsskatt, tilknytningsgebyrer, byggesaksgebyrer og rekkefølgekrav påvirker lønnsomheten direkte. Kommunene bør vurdere fritak eller reduksjoner der boligene bindes til studentformål, og gi raskere plan- og byggesaksbehandling til prosjekter som oppfyller objektive kriterier. Lang saksbehandling binder egenkapital, øker finansieringskostnader og gjør det vanskeligere å få prosjekter gjennom investeringskomiteer.
Fra kontor til studentbolig: Gjerdrums vei 19
Et av prosjektene som illustrerer hvor mye som skal klaffe: Gjerdrums vei 19, hvor et kontorbygg konverteres til 212 studentboliger. Newsec er rådgiver i salget av eiendommen, som eies av et fond forvaltet av Clarksons Real Estate Investment Management. Prosjektet viser at konvertering kan være en vei ut av krevende prosjektøkonomi — men det forutsetter fortsatt at rammevilkårene understøtter denne typen investeringer.
– Gjerdrums vei 19 er et godt eksempel på hvordan konvertering fra kontor til studentboliger kan løse to problemer samtidig: et kontormarked med ledighet, og et studentboligmarked med underdekning. Skal vi se flere slike prosjekter, må rammevilkårene faktisk understøtte dem.
— Håkon Heiberg Styrvold, avdelingsleder transaksjon, Newsec Advisory Oslo
Politikerne må ta grep
Skal det bygges flere studentboliger, må de tilgjengelige virkemidlene faktisk tas i bruk: mer forutsigbare rammevilkår, lavere planrisiko og skatteregler som anerkjenner at profesjonelt drevne studentboliger er en del av den nødvendige bolig- og eiendomsinfrastrukturen i studiebyene.
Vurderer dere et studentboligprosjekt? Ta kontakt med:
Newsec er en av de ledende transaksjonsrådgiverne i Norge, med et dedikert team som de siste to årene har gjennomført over 30 transaksjoner til en samlet verdi på ca. 8 milliarder kroner. Som del av Newsec, en uavhengig eiendomsrådgiver med nordisk fokus og kontorer over hele Norden, Baltikum og i London, kombinerer vi lokal forankring med et globalt nettverk gjennom alliansepartner BNP Paribas Real Estate.
