Tre stikkpiller til OBOS

La meg starte med bakteppet fra første verdenskrig. De første seksti årene – fram til slutten av 70-tallet - var boligbyggingen i all hovedsak i kommunal regi. Fram til rundt 1930 var kommunen selv byggherre – Torshov, Ila, Ullevaal Hageby, Lille Tøyen Hageby - er fremragende eksempler på dette. Rundt 1930 ble OBOS i praksis kommunens byggherre – et regime som varte fram til slutten av 70-tallet. Fram til 2. verdenskrig ble befolkningsveksten håndtert gjennom utbygging av den tette byen, med Sinsenbyen (ikke OBOS!!) som det siste store byggeprosjektet. Etter 2. verdenskrig endret boligbyggingen vesensmessig karakter. Bort fra idealet om den tette byen og over til drabantbyer. 

Kombinasjonen av den modernistiske planideologien og byutvidelsen i 1948 gjorde boligbygging om til en tumleplass for våre kommunale byplanleggere. Inspirert av Ebenezer Howards hagebyer, Abercrombies «new towns», tysk funksjonalisme (drabant har opprinnelig tysk opprinnelse), og svenske smalhusområder (lamellen ble introdusert) ble byspredningen satt i system. Kommunesammenslåingen i 1948 medførte at Oslo økte sitt areal fra 17 kvadratkilometer til 453 kvadratkilometer, der tre fjerdedeler av det nye arealet besto av skog og jordbruksland. Nå skulle den nye byen – hovedsaklig i øst - bygges på jorder etter sjablonmessige kriterier. Byliv og kvartalsstruktur ble erstattet av «lys, luft og grønt», der boligene ble plassert som små kuruker rundt i landskapet, med enkle fellesfunksjoner som skole, nærsenter og idrettsplasser. Og er det noen som er forbauset over at de fleste sosiale problemene våre de siste 50 år har drabantbyen som arnested?          

Dette er bakteppet som skapte giganten OBOS. OBOS, som lenge nærmest hadde monopol på boligbygging i Oslo og dermed hadde mange hestelengders forsprang på de andre boligbyggerne da markedsøkonomien gjorde sitt inntog , durte på i samme mønster og tempo. Eller hvis skal vi være litt stygge: Holmlia, som ble bygget på 80-tallet, regnes gjerne som den siste drabantbyen, men OBOS har fortsatt å bygge monofunksjonelle boligprosjekter bare strippet for de sosiale ambisjonene til drabantbyen. 

De tre stikkpillene

1. OBOS må begynne å bygge by, ikke suburbia.

Ambisjonene til både «garden cities» og «new towns» var å gjøre de nye bydelene selvforsynt med arbeidsplasser. Det klarte OBOS verken den gang eller nå. Selv prisbelønte Vollebekk følger drabantbyenes logikk. Folk som bor på Vollebekk må inn til byen for å arbeide, og ingen fra byen har grunn til å dra dit. For sikkerhetens skyld har OBOS organisert seg bort fra muligheten til å bygge by. Alle næringsarealer – i hovedsak nærsentra som server boligene i området - er organisert i OBOS Eiendom, og samvirke mellom bolig og næring halter, for å si det mildt. Byutvikling faller derfor mellom to stoler.    

Et eksempel på dette er nyåpnede Construction City i regi av OBOS Eiendom. Bygget fungerer som en gigantisk støyskjerm foran de mange OBOS-boligene, men er hermetisk lukket som et sort hull som suger all energi ut av nærmiljøet. Hvor er de åpne inviterende plassdannelsene rundt bygget? Hvor er de utadvendte tilbudene i første etasje som serverer nabolaget? Skal Construction City bli en berikelse for nabolaget, må bygget vrenges.

2. Konverter eller dø

OBOS sirkler som siklende gribber etter de store åndsforlatte områdene i ytre by. Rosenholm, Gjersrud- Stensrud, Fornebu. Men mantraet nå er at byen skal vokse innenfra og ut, og det skal svært gode grunner til for at eksisterende bygningsmasse skal rives. OBOS elsker å bygge på jomfruelig mark, men nå må de inn og lete etter konverteringspotensialer i den eksisterende byen. OBOS må rett og slett endre fokus. Framfor å bruke teleskopet, må de ta fram forstørrelsesglasset. Heldigvis har OBOS tent et lite konverteringslys. I Glasshallene i det tidligere trykkeriet i Nydalen kommer det rundt 150 boliger med en ok kvadratmeterpris. 

Men konverteringspotensialet i Oslo er enormt, og foreløpig nærmest upløyd mark. Her må OBOS gå foran. Paragraf 31-4 i Plan og bygningsloven gir kommunene større handlingsrom til å gi unntak fra strenge tekniske nybyggkrav ved transformasjon. Konvertering fra næring til bolig kan gjøres i stor skala, som i New York der hele kontorbygg konverteres. Her kan de også få statlig støtte. Regjeringens ambisjon om å regulere 130.000 boliger fram til 2030, burde egentlig ha krav om at større deler av de nye boligene bør være konvertering av eksisterende bygningsmasse framfor nybygging og nedbygging.

3. OBOS må igjen bli den sosiale boligbyggeren.

Tilbake til start. Vi kan kreve mer av OBOS, siden deres ekstreme vekst i stor grad ble muliggjort av at de var kommunens byggherre. Pendelen vil også snu igjen. Boligbyggingen, som i de siste 50 årene har vært i privat regi, har avslørt så mange mangler at den må korrigeres av en aktiv kommune. Dette krever en holdningsendring hos kommunen. De kan ikke lenger gjøre som Pontius Pilatus og regulere noen tomter, vaske hendene sine og la markedet alene styre boligbyggingen. Kommunen må gjenreise sine sosiale ambisjoner, dog uten sine modernistiske planambisjoner. Det er ingen grunn til at kommunen igjen skal bli boligbygger. Det rødgrønne byrådets ambisjoner om en tredje boligsektor skapte Oslobolig, men dette initiativet blir uansett for fislete. De kan bare bringe noen hundre boliger ut i markedet, mens behovet er 3.000-5.000 boliger årlig. Og det er ingen grunn til å finne opp kruttet på nytt. OBOS var i nærmere 50 år kommunens byggherre, og de kan utmerket bli det igjen. Da må kommunen igjen bli en aktiv tomtekjøper.

Øke livskvaliteten

Og et siste ønske: OBOS må gå i bresjen for å etablere en norsk variant av den danske Realdania. Da jeg i sin tid foreslo det for daværende sjef – Daniel Siraj – avviste han det kategorisk. Pengene til OBOS skal brukes på OBOS-prosjekter. Dermed basta. Realdania er en filantropisk forening som arbeider for å øke livskvaliteten for alle gjennom økt kvalitet i det bygde miljøet. Årlig investerer de nærmere en milliard for å forbedre byene. Tenk om OBOS gikk foran og utfordret familiene som har blitt styrtrike på eiendom på å være med. Det hadde gjort underverker for byutviklingen. 

In OBOS we trust.