Vest
Slik bygde de Askøys største næringspark uten belåning
Det begynte med vedtekter om at eiendommen ikke kunne belånes og en deal med en rørleggerbedrift for nesten 30 år siden.
LANGT SAMARBEID: Kårleiv Bratli og advokat Stig J. Harris har jobbet sammen om Storebotn Næringspark siden 1990-tallet.
Utviklingen av Storebotn i Askøy har gått over flere tiår, fra et grunneierinitiativ til et etablert næringsområde. Den første tomten ble solgt i 1998, og i dag er 88 tomter solgt.
Nedre Kleppe Grunneigarlag begynte med 16 grunneiere og et felles utmarksområde på Askøy. I dag har Storebotn utviklet seg til Askøys største næringsområde, med over 350 virksomheter og rundt 2.500 arbeidsplasser. Bak veksten ligger en uvanlig finansieringsmodell, langsiktige avtaler og 35 år med samarbeid.
Det samlede opprinnelige areal for tomteområdet som utgjør Storebotn Næringspark er på 1.560 dekar, hvorav 540 dekar nå er tatt i bruk. Næringsparken har fortsatt betydelige arealer tilgjengelig for utvikling, og målet er å øke antallet arbeidsplasser fra dagens rundt 2.500 til 5.000 på lengre sikt. Det er over 350 virksomheter i Storebotn Næringspark.
Ingen belåning
Gjennom 35 år har en gruppe lokale grunneiere utviklet området selv, uten å belåne den felles eiendommen.
– Det har vært en av våre viktigste suksessfaktorer, sier Kårleiv Bratli, som tok initiativ til grunneiersamarbeidet sammen med Per Raad i 1990.
Da Bratli og Raad tok initiativ til å organisere 16 grunneiere i området, var ikke alle helt overbevist. En av grunneierne krevde at advokat Stig J. Harris skulle engasjeres som juridisk rådgiver, samt at eiendommen ikke kunne belånes, for å delta i utviklingen. Dermed ble begrensninger på belåningen nedfelt i vedtektene, noe som skulle få stor betydning for den videre utviklingen. I stedet for å finansiere utbyggingen gjennom lån med sikkerhet i eiendommen, måtte grunneierne finne andre løsninger.
I 1998 fikk en rørleggerbedrift overta en tomt på rundt 10 dekar mot å etablere 220 meter vei og nødvendig vann- og avløpsinfrastruktur. Avtalen mellom grunneierlaget, bedriften og Askøy kommune ble utarbeidet med bistand fra Stig J. Harris. Harris Advokatfirma har bistått grunneierlaget siden 1991 og har fulgt utviklingen gjennom de ulike fasene.
Avtalen gjorde at utviklingen kunne starte uten at grunneierne måtte finansiere infrastrukturen på forhånd. Det ble begynnelsen på en modell der investeringene i stor grad har fulgt tomtesalgene.
Redusert kapitalbehov
Entreprenøren Sprengningsteknikk AS har vært involvert i Storebotn siden 2004. Entreprenøren
har gjennom en langsiktig avtale ført i pennen av Harris opparbeidet næringstomter, samtidig som betalingen først forfaller når tomtene blir solgt. I tillegg har entreprenøren hatt mulighet til å utnytte steinmassene kommersielt.
Grunneierne har fått redusert behovet for kapital i utbyggingsfasen. Samtidig har Storebotn kunnet tilby ferdig planerte tomter når nye virksomheter melder sin interesse.
– Når noen tar kontakt og ønsker en tomt, kan vi vise frem et område som allerede er opparbeidet, forteller Bratli.
Ifølge grunneierlaget har modellen bidratt til å holde kostnadene nede og gjort det mulig å tilby konkurransedyktige tomtepriser.
Når næringsparken har sikret seg virksomheter, har muligheten til å tilpasse både størrelse, adkomst og plassering vært en viktig konkurransefordel. Samtidig har næringsparken vokst frem trinnvis, i takt med etterspørselen.
Etter hvert har det også utviklet seg et marked internt i næringsparken. Virksomhetene handler med hverandre, og nye bedrifter etablerer seg for å betjene dem som allerede holder til der.
Profesjonalisering
De første tomtesalgene Storebotn Næringspark var krevende. Utmarken var fortsatt knyttet til de opprinnelige gårdseiendommene, og for hver tomt som skulle selges, måtte grunneierne få bankene til å frigjøre den fra eksisterende pant.
Ifølge Harris Advokatfirma ble hele utmarksområdet skilt ut som en egen eiendom, noe som skulle gjøre den videre utviklingen enklere, Prosessen tok rundt to år, og fradelingen ble gjennomført i 2002. Noen år senere tok grunneierne neste steg. I 2007 ble virksomheten omorganisert til aksjeselskap, med juridisk bistand fra Harris.
Det la til rette for en mer profesjonell eiendomsutvikling, samtidig som de opprinnelige prinsippene om økonomisk kontroll ble videreført.
Stig J. Harris har vært juridisk rådgiver for grunneierne helt siden begynnelsen på 1990 tallet. Bistanden har etter hvert omfattet alt fra selskapsorganisering, skatt og avgift og eiendomsrettslige spørsmål til entreprenøravtaler, tomtesalg og strategiske vurderinger.
– Vi har bistått med det som har vært nødvendig gjennom hele utviklingen, fra organiseringen i starten til avtalene og eiendomstransaksjonene som gjennomføres i dag, sier Harris. Det har vært veldig givende å gi bistand som har gitt gode resultater for Storebotn næringspark.
En viktig del av arbeidet har vært å etablere forutsigbare avtaler mellom aktørene. Ved tomtesalg har grunneierlaget benyttet standardiserte kontrakter med tydelig regulering av ansvar og risiko, og som samtidig ivaretar muligheten for videre utvikling av næringsparken.
Ifølge Bratli har de ikke hatt konflikter med kjøperne av næringstomtene, noe som i stor grad skyldes forutsigbart avtaleverk.
Han mener samarbeidet med arkitekt Jan Magnus Nilsen i JMN – plan & arkitektur og entreprenøren Sprengningsteknikk AS har gitt kontinuitet gjennom flere tiår.
Store utviklingsmuligheter
Etter 35 år er Storebotn fremdeles et utviklingsprosjekt. Av de opprinnelige 1 560 dekarene er rundt 540 dekar utviklet. Resten omfatter både arealer som kan utvikles videre, og områder der fremtidig bruk fortsatt må avklares gjennom planprosesser. Ambisjonen er på sikt å øke antallet arbeidsplasser i næringsparken fra rundt 2.500 til 5.000.
