Kutter teknikken, får bedre og billigere bygg

Høyere renter, strengere avkastningskrav og økte byggekostnader gjør at stadig flere prosjekter må tegnes om, utsettes eller legges bort.

For mange eiendomsaktører handler dagens marked om å få gode prosjekter til å gå opp økonomisk.

En stor utfordring er at moderne bygg blir stadig mer teknisk komplekse. Ventilasjon, kjøling, oppvarming og automasjon utgjør nå en større del av både investerings- og driftskostnadene og klimafotavtrykket.

Skanska har lenge jobbet med å få ned kostnader gjennom bedre planlegging, mer effektiv produksjon og smartere gjennomføring. De siste årene har et annet spor blitt stadig viktigere: å redusere kompleksiteten i de tekniske systemene som styrer inneklima og energibruk.

Etter 15 år med forskning og utvikling innen energi, klima og inneklima stiller spesialistene i Skanska nå et enkelt spørsmål:

Hvor mye teknikk trenger et moderne bygg egentlig?

– Vi startet denne reisen fordi vi ønsket å bygge mer energieffektive og klimavennlige bygg. Underveis oppdaget vi at de beste løsningene samtidig gjør det mulig å redusere både kostnader og risiko. Det betyr at kundene får gevinsten på mange fronter, sier konserndirektør Pål Aglen i Skanska.

Startet med klima

Historien begynte lenge før byggekostnader ble den store bekymringen.

Gjennom ambisiøse prosjekter som Powerhouse Kjørbo og Brattørkaia, senere Vertikal Nydalen og en rekke andre skoler, omsorgsbygg og kontorprosjekter, har Skanska arbeidet systematisk med å utvikle mer energieffektive bygg.

Et viktig grep var å tenke mer helhetlig, og deretter finne enklere tekniske systemer som reduserte både energibruk og utslipp. Skanska erfarte i flere prosjekter at det tekniske anlegget kunne reduseres med 40-70%.

Etter hvert ble det tydelig at disse løsningene også kunne gi lavere byggekostnader, enklere drift og økt komfort.

– Mange tenker at veien til bedre bygg går gjennom stadig mer avanserte tekniske løsninger. Vår erfaring er at mye av verdien ligger i å forstå hvordan systemene virker sammen og fjerne unødvendig kompleksitet, sier Aglen.

Vertikal Nydalen viser hvor langt denne tankegangen kan trekkes i praksis.

Bygget har fått internasjonal oppmerksomhet fordi det utfordrer flere av de etablerte sannhetene i byggebransjen.

I kontoretasjene finnes det ingen tradisjonelle ventilasjonsanlegg. Ventilasjonen skjer gjennom sensorstyrte ventiler i fasaden. Resultatet er et bygg med svært lavt energibehov og langt mindre teknisk kompleksitet enn det som normalt forbindes med moderne kontorbygg.

For Skanska handlet prosjektet om å teste grensene og å lære.

Kunne man redusere omfanget av tekniske installasjoner uten å redusere kvaliteten på inneklimaet?

Svarene finner man nå ved å studere bygget og brukerne i drift..

– Når vi forenkler og krymper installasjonene som regulerer inneklimaet, skjer det flere ting samtidig. Energibehovet går ned, utslippene blir lavere, byggekostnadene og driftskostnadene reduseres, og brukerne blir mer fornøyde. Det er et femdobbelt kinderegg, sier sjefsrådgiver Niels Lassen i Skanska.

Erfaringene fra Vertikal viser nettopp dette. Bygget bruker svært lite energi til klimatisering, samtidig som brukerne rapporterer høy tilfredshet med inneklimaet.

Fra pionérprosjekter til vanlige bygg

Erfaringene fra Vertikal blir nå tatt videre i nye prosjekter.

Skanska har samlet mye av denne kunnskapen i klimakonseptet SVAL, som skal gjøre det enklere å bruke løsningene i ordinære kontorbygg, rehabiliteringsprosjekter, skoler og næringsbygg.

– Vi må bruke løsningene vi har utviklet i flere prosjekter. Det gir kundene bygg med lavere energibruk, bedre økonomi og enklere tekniske løsninger. I dagens marked kan slike grep være avgjørende for om et prosjekt faktisk lar seg realisere, sier Aglen.

Neste kapittel skrives i Christian Krohgs gate

Et av de første prosjektene som tar SVAL-konseptet i bruk i full skala, er Christian Krohgs gate 2 i Oslo. Prosjektet utvikles av Entra og Skanska i fellesskap, og skal rehabilitere og videreutvikle et historisk bygg ved Akerselva til moderne kontorarbeidsplasser. For Skanska, som også blir første leietaker i bygget, er CK2 et konkret eksempel på hvordan erfaringene fra klima- og energisatsingen kan brukes i praktisk prosjektutvikling.

Christian Krohgs gate 2 var opprinnelig planlagt med en mer tradisjonell teknisk løsning. I et rehabiliteringsprosjekt med høye ambisjoner for bærekraft, arealbruk og prosjektøkonomi ble det tidlig tydelig at teknikken måtte løses smartere. Med SVAL kunne prosjektet redusere byggekostnadene, frigjøre plass i de rehabiliterte delene av bygget og legge til rette for større himlingshøyde. Samtidig viser beregningene at både energibruken og CO₂-utslippene fra de tekniske anleggene kan halveres. 

Verdien oppstår tidlig

Ifølge Skanska er det én fellesnevner for de prosjektene som lykkes best.

Kompetansen må inn tidlig.

Når tekniske konsepter og designpremisser allerede er låst, blir mulighetene langt mindre.

– Det er ikke nødvendigvis bygget som er for dyrt. Ofte er det kompleksiteten som blir for stor. De største gevinstene kommer når byggherre, rådgivere og entreprenør utfordrer løsningene tidlig sammen. Derfor er samspill, tverrfaglighet og tidlig involvering så viktig for oss, sier Aglen.

For eiendomsutviklere som leter etter måter å få krevende prosjekter til å gå opp på, ligger det kanskje en viktig læring i Skanskas erfaringer:

Klima- og energikompetanse handler ikke lenger bare om bærekraft.

I økende grad handler den også om prosjektøkonomi.