Medfører betydelig innskjerping for lånefinansiert næringseiendom

I forslaget til statsbudsjett for 2017 er det foreslått endringer i verdsettelsen av enkelte eiendeler for formuesskatteformål, herunder innføring av en verdsettelsesrabatt på 10 % for aksjer eid av personlig aksjonær. Rabatten innebærer at den beregnede verdien av aksjene, som for ikke-børsnoterte aksjer baseres på de underliggende verdiene, skal reduseres med 10 % før formuesskatten beregnes på aksjonærens hånd. Rabatten vil formodentlig øke til 20 % i 2018.

Medfører utfasing av rabatt på næringseiendom i ASUnder dagens regler er det ingen slik aksjerabatt. Det er imidlertid en særskilt rabatt for næringseiendom, som medfører at den beregnede verdien av eiendommen (basert på utleieverdi) skal reduseres med 20 %.

Denne rabatten gjelder også for eiendom eid av aksjeselskap, når de underliggende verdiene skal beregnes for å fastsette formuesskatt for eieren av aksjene.

Les også: Utsatt eiendomsskatt i Oslo

I forslaget til statsbudsjett er det imidlertid foreslått at denne rabatten reduseres til 11 % for næringseiendom eid i aksjeselskap, slik at den totale rabatten fremdeles blir omtrent 20 %. Om aksjerabatten økes til 20 %, vil rabatten for eiendom eid av aksjeselskap bli fjernet helt. Selv om totalrabatten for næringseiendom eid i aksjeselskap isolert sett fremdeles vil være ca. 20 %, medfører regelendringen likevel en innstramming om selskapet har gjeld. Dette fordi flytting av rabatten fra selve eiendommen til aksjene, medfører at man bare får rabatt på den beregnede egenkapitalen, ikke hele eiendomsverdien.

Les også: Utbyggingsavtaler og momskompensasjon

Kan gi store utslagMed dagens regler, dersom «Eiendom AS» eier en eiendom med beregnet utleieverdi på 500 millioner kroner, og har 300 millioner kroner i gjeld, vil formuesskatteverdien av eiendommen settes til 400 millioner kroner, slik at total formue i selskapet etter fradrag for gjeld blir 100 millioner kroner. Aksjene verdsettes da til 100 millioner kroner hos den personlige aksjonæren, da det ikke er noen rabatt på aksjene.

Med de foreslåtte endringene i 2017 vil eiendommen verdsettes til 445 millioner kroner (11 % rabatt) i selskapet, slik at total formue i selskapet etter fradrag for gjeld blir 145 millioner kroner. Med en aksjerabatt på 10 % verdsettes da aksjene til 130,5 millioner kroner hos den personlige aksjonæren.

Videre, hvis reglene blir som forespeilet fra 2018, vil eiendommen da verdsettes til 500 millioner kroner (ingen rabatt) i selskapet, slik at total formue i selskapet etter fradrag for gjeld blir 200 millioner kroner. Med en aksjerabatt på 20 % verdsettes da aksjene til 160 millioner kroner hos den personlige aksjonæren.

Les også: Saksbehandlingsregler for eiendomsskatt i Oslo

Innstramming i gjeldsfradraget for aksjonæren og for personlig eier

Det foreslås å samtidig innføre en tilsvarende reduksjon på 10 % i verdien av gjeld den personlige aksjonæren har knyttet til aksjene, beregnet sjablongmessig basert på eiendeler og gjeld.

For direkte eid næringseiendom opprettholdes rabatten på 20 %, men det innføres tilsvarende 20 % reduksjon i gjelden, også her beregnet sjablongmessig.

Ole Andreas Dimmen og Andreas Gustavson jobber begge i advokatfirmaet BA-HR, henholdsvis som advokat og advokatfullmektig.