Likevektsledighet i CBD

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Med likevekstsledighet snakker vi om en ledighetsrate på ca. 5 prosent for Oslos prestisjeområde: Primært Vika/Aker Brygge, etter hvert Tjuvholmen og Filipstad, og flere inkluderer også Barcode-rekken i Bjørvika til CBD etter hvert som utbyggingen er ferdig.

Analytiker Gro Anette Byberg i Newsec mener firmaer på nytt vil flytte inn i CBD-området, fordi prisene begynner å bli interessante.

– Men med en ledighet på 5 prosent er det ikke et ubegrenset antall lokaler å velge imellom for leietakerne. Det er forventninger om flere flyttinger inn til CBD i løpet av 2010, så vi venter at leieprisene i CBD vil begynne å stige svakt i løpet av året, sier Byberg til NEnyheter.

4-10 prosentNewsec og Byberg tror derimot ikke at leieprisene i prestisjeområdet vil få den samme kraftige veksten som under i forrige oppgangsperiode fra 2003-2007. Da mer enn doblet leieprisene for de aller beste eiendommene, fra rundt 2000 kroner kvadratemeteren i året til over 4000 kroner. Den forventede ferdigstillelsen i CBD-området de kommende årene, samt makrotallene fremover, gjør at leieprisveksten ikke blir like sterk.

– I perioden 2010 til 2014 forventer vi en årlig vekst i leieprisene i CBD på mellom 4 og 10 prosent. Den mest beskjedne økningen på 4 prosent vil finne sted i 2010, sier Gro Anette Byberg.

Gjennomsnittet for de 30 prosent beste leiene i Vika/Aker Brygge-området ligger 2010 ifølge Byberg på ca. 2750 kroner kvadratmeteren i året. Dette snittet antas å stige til snaue 3000 kroner i 2011, for å nå opp i 3700 kroner i 2014-2015.

Gode bygg i Oslo sentrum, såkalte sentrum kategori A-bygg, er ventet å ligge ett år bak CBD i leieprisutviklingen, så her tror Newsec først på en beskjeden økning i 2011. Gjennomsnittet for Kategori A-bygg i sentrum i dag er rundt 2000 kroner kvadratmeteren.

– I denne perioden vil CBD vokse, både ved ferdigstillelse av Tjuvholmen, ytterligere ferdigstillelse av Barcode og Bjørvika, og muligens også oppstart av Hans Jægers Kvartal på Filipstad. Det er også sannsynlig at vi vil se videre utbygging av Schweigaards gate og området rundt Oslo S, sier Byberg.

UtjevningNewsec mener derfor at tilbudet av arealer i CBD-området vil vokse raskere enn det de tror etterspørselen etter ”crème de la crème-lokaler” vil gjøre.

– På sikt tror vi dette vil bidra til en utjevning av prisene i CBD, fordi det ikke bare vil være advokater og finansfirmaer som holder til her, men også andre firmaer. Disse bedriftene har ikke samme betalingsvilligheten som de typiske CBD-bedriftene. Imidlertid tror vi at leieprisene i det ypperste toppsegmentet vil differensiere seg markant fra snittprisene i CBD, spår Newsec-analytikeren.

De beste leieprisene CBD i dagens marked ligger i størrelsesorden +/- 3000 kvadratmeteren i året.  Byberg sier at Newsec observerer at gårdeier må investere betydelige beløp i å oppgradere disse byggene for at de skal kunne konkurrere med for eksempel nybygg på Tjuvholmen.

Fare: B-bygg– Den seneste tiden har vi sett at gårdeiere investerer fra 7000 til 11 000 kroner kvadratmeteren for å oppnå disse prisene. For mange bygg som ikke er blitt vesentlig oppgradert siden 1980-90-tallet, anser vi det som nødvendig å gjøre så store grep for å oppnå de beste leiene. Mindre vesentlige oppgraderinger vil føre til lavere leiepriser, og gårdeierne risikerer at byggene ender opp som B-bygg i CBD, advarer Gro Anette Byberg.