Konkursryttere SKAL STOPPES

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Avtalebestemmelse om forbud mot overføring av leieavtaler har man inntil nå kunnet gjøre gjeldende også overfor konkursboer. En lovendring som forventes å tre i kraft 01.01.2005 endrer dette. Fra dette tidspunkt kan et konkursbo overføre leieavtalen sammen med overføring av den virksomhet som drives i lokalet. Utleier kan heretter bare nekte overføring dersom det er saklig grunn til det.

Planlagte konkurserBegrunnelsen for forslaget er å forhindre en spesiell type konkursspekulasjon. Forarbeidene til bestemmelsen påpeker at leiekontrakter har utgjort et viktig element i enkelte planlagte konkurser, bl.a. i serveringsbransjen. Det er ikke uvanlig at et holdingselskap leier lokalene og frem-leier disse til et driftsselskap. Driftsselskapet tappes for midler og går konkurs. Eierne av holdingselskapet hindrer konkursboet i å benytte seg av fremleiekontrakten ved å ha et forbud mot overføring av fremleieavtalen. Eierne kan deretter sette i gang virksomhet i lokalene på nytt i et nytt driftsselskap.

Dagens reglerHovedregelen i husleieloven § 8-4 første ledd er at leieren av et lokale kan overføre leieretten sammen med den virksomhet som drives i lokal-et. Utleier kan bare nekte slik overføring dersom det er saklig grunn til det, jf. husleieloven § 8-4 tredje ledd. Det er imidlertid i næringsleieforhold adgang til å avtale seg bort fra denne bestemmelsen og sette forbud mot overføring. I praksis utformes disse klausulene gjerne slik at overføring krever utleiers samtykke, og at slikt samtykke kan nektes på fritt grunnlag.Det finnes også eksempler på leiekontrakter der leietaker har en generell rett til å overdra leiekontrakten, med mindre utleier har saklig grunn til å nekte. Dette medfører en større rett til å overføre leiekontrakten enn det som følger av husleieloven § 8-4.

Om lovendringenLovendringen medfører at en avtaleklausul med forbud mot overdragelse ikke kan gjøres gjeldende ovenfor konkursboet, når leiekontrakten overdras sammen med virksomheten som drives i lokalene. Den nye lovbestemmelsen i dekningsloven § 7-10, fjerde ledd, vil sannsynligvis få denne ordlyden:“En avtalebestemmelse om at leieavtalen ikke kan overdras sammen med overdragelse av den virksomhet som drives i lokalet, er ikke bindende for boet.”Det er bare der leieavtalen overdras sammen med virksomheten i lokalet at boet kan sette tilside et avtalefestet forbud mot over-føring av leieavtalen. Dersom leieavtalen forsøkes overdratt uten at virksomheten som drives i lokalene overdras samtidig, gjelder en avtaleklausul med forbud mot overførsel av leiekontrakten fullt ut. I slike tilfeller vil adgang til overdragelse heller ikke følge av husleielovens regler.

Overdragelse kan nektesDet er bare en klausul med et generelt forbud mot overføring som ikke kan gjøres gjeldende overfor konkursboet. En avtaleklausul om at overføring kan nektes dersom det er saklig grunn, vil fremdeles kunne gjøres gjeldende fullt ut. En bestemmelse i en leiekontrakt som inneholder et generelt forbud mot overføring, må man etter lovendringen se bort fra, og man faller da tilbake på de reglene som gjelder dersom dette ikke er lovregulert. Den nevnte bestemmelsen i husleieloven § 8-4, tredje ledd gjelder da. Denne gir leietaker rett til å overdra leiekontrakten sammen med virksomheten, men utleier kan nekte dersom han har saklig grunn til det. Dersom leietaker etter leiekontrakten kan overdra leiekontrakten, uten noen rett for utleier å nekte selv om han har saklig grunn til det, gjelder leiekontraktens bestemmelse fullt ut også etter lovendringen.Formålet med lovendringen var å ramme konkursspekulasjon. Andre grunner til å nekte overføring av leiekontrakten som ikke gir saklig grunn til å nekte overdragelse, kan imidlertid heller ikke gjøres gjeldende ovenfor konkursboet. Dette er en bivirkning av måten den nye lovbestemmelsen er uformet på.

Overdragelse fremleieavtalerDet fremgår av forarbeidene at bestemmelsen får anvendelse både i tilfeller der skyldneren er hovedleier, og i tilfeller der skyldneren er fremleietaker og det er inntatt forbud mot overføring i fremleieavtalen. Det er således klart at forholdet mellom fremleietaker og hovedleietaker blir likt som forholdet mellom utleier og hovedleietaker.Et fremleieforhold er imidlertid et trepartsforhold. Spørsmålet er så hva som er situasjonen mellom utleier og fremutleier. Dette reguleres av avtalen mellom utleier og hovedleietaker.Dersom fremleie og overdragelse av fremleieavtalen er tillatt i avtalen mellom utleier og hovedleietaker uten noen begrensninger, kan utleier heller ikke reise noen innsigelser mot overdragelse av fremleiekontrakten.En avtaleklausul om forbud mot fremleie kan som et utgangspunkt ikke gjøres gjeldende for å hindre konkursboets overdragelse av fremleiekontrakten etter lovendringen. Iht. ordlyden i den nye bestemmelsen ser man bort fra slike avtalebestemmelser. Man faller tilbake på det som gjelder uten noen avtaleregulering av forholdet etter husleieloven. Forholdet er da regulert av husleieloven kap. 7: Fremleie, eller skifte av fremleietaker, for tidsbestemte leieavtaler er tillatt, men kan nektes dersom utleier har saklig grunn, jf. husleieloven § 7-5. For tidsubestemte leieavtaler kan imidlertid fremleie nektes på fritt grunnlag, jf. husleie-loven § 7-1. For tidsubestemte leieavtaler er det derfor mulig at et fremleieforbud vil stå seg i i forhold til utleier fordi det er dette som følger av husleieloven når man ser bort fra avtalebestemmelsene. Dette synes å være i strid med den nye lovbestemmelsens intensjon, og spørsmålet er således uklart.

Change of control-klausulerEn rekke leieavtaler har forbud mot skifte av kontrollerende eierandel eller lignende i selskapet som er leietaker. I den grad en change of control-klausul faktisk medfører et overdragelsesforbud, vil sannsynligvis den nye lovbestemmelsen ramme change of control-klausulen, selv om bestemmelsens ordlyd bare rammer overdragelsesforbud.

Ny leietakers ansvarVed konkurs har boet etter dekningsloven § 7-10 første ledd fire uker på å beslutte om det skal tre inn i leieavtalen eller ikke. Dersom boet ikke erklærer uttreden og stiller lokalene til rådighet for utleier innen fire uker, anses boet for å ha trådt inn i leieavtalen. Boet må da betale leien og andre forpliktelser under leieavtalen som masseforpliktelse. Boet er for øvrig bundet av leieavtalen på dens betingelser, men har etter dekningsloven § 7-6 en ekstraordinær oppsigelsesadgang med tre måneders varsel.Den samme forpliktelse har en ny leietaker som boet overdrar virksomheten og leieavtalen til. En ny leietaker vil således være forpliktet etter leieavtalens ordlyd. Dette gjelder også eventuelle forpliktelser til å stille depositum eller bankgaranti som sikkerhet for leien. Boets ekstraordinære oppsigelsesadgang kan imidlertid en ny leietaker ikke benytte seg av. Utleier har med denne lovendringen mistet en mulighet for å komme seg ut av en ufordelaktig leieavtale i konkurssituasjonen. På den annen side vil utleier få en leietaker som, i alle fall tilsynelatende, har bedre betalingsevne enn den tidligere leietaker som gikk konkurs.