Ikke så bekymret

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Newsec kommer tirsdag med sin store halvårlige markedsrapport, men har i forkant vært ute med en podcast om markedssynet.

Adm. direktør Jon H. Dahlberg Årstad (bildet) og analysesjef Øyvind Johan Dahl i Newsec tar i innslaget blant annet for seg finansieringsmarkedet og konsekvensene et vanskeligere klima kan få for transaksjonsmarkedet. Dahlberg Årstad slår fast at finansieringen i 2016 er veldig viktig for likviditeten i transaksjonsmarkedet.

Stopper opp– Vi har sett det tidligere at når transaksjonsmarkedet lugger bittelitt, så stopper dette markedet opp. Og nå mot slutten av 2015 så vi vesentlig høyere påslag i innlånskostnadene til bankene. Dette er en bekymring som jeg har diskutert med en del av våre kunder, og fremmedkapitalen sitter ikke like løst som den gjorde ved inngangen til 2015, sier han i innslaget.

Analysesjef Dahl konstaterer at det skjedde et par ting mot slutten av fjoråret som var på den negative siden, som at BN Bank sluttet med utlån til finansiering av næringseiendom.

– Disse ble likevel raskt plukket opp av andre aktører som Danske Bank, Swedbank eller andre aktører. Det som skjedde på høsten, var at påslaget til bankene gikk kraftig ut, og vi så en dobling over natten. Og det er klart, dette vil komme ut til kundene og gi dyrere lån, sier Dahl.

Finansielle aktører– De som typisk vil oppleve dette til først, og som har opplevd det til nå, er de finansielle aktørene. Vi vet også at de beste kundene fortsatt har de samme rentene, men de har heller fått større problemer med å få lån, fortsetter han. Newsec tror det er tre ting som vil påvirke finansieringsmarkedet i 2016.

– Vi har økte kapitalkrav for norske banker i 2016, som vil være negativt, og det er færre tilbydere der ute. Så er det kommet en del utenlandske aktører på banen, og de finansierer også ofte utlendingene. Det gjør at konkurransen i markedet er blitt hardere, og det vil presse yieldene ytterligere ned, sier Dahl.

Han konstaterer at de har vært uroligheter i kapitalmarkedet, og det har gått ut over bankenes innlånskostnader, men pengemarkedsrentene har fortsatt å falle. I sum er derfor det såkalte yieldgapet relativt uforandret, så næringseiendom gir fortsatt en relativt god avkastning. Men en liten joker til slutt er Solvens 2, og det nye regelverket til livselskapene.

Gir heller lån– Der er det nå åpnet for at pant i eiendom skal bli gjeldende. Det betyr at istedenfor å eie ubelånt eiendom slik livselskapene gjør i dag, vil de heller yte lånet til samme eiendom, sier Dahl. Han trekker frem salget av DNBs hovedkontor i Bjørvika til Trond Mohn som et eksempel på det.

– DNB solgte bygget og stod heller for majoriteten av lånet Mohn fikk da han kjøpte bygget. Det er en kapitaleffektiv måte å plassere pengene på for livselskapet. Det kan i seg selv bety at livselskapene kan selge eiendommer fremover og også opprettholde likviditeten i markedet, sier Dahl.

Ulike kilderDahlberg Årstad konstaterer at det hans analysesjef sier, betyr at Dahl egentlig ikke er så bekymret for transaksjonsmarkedet. Det er ulike kilder til fremmedkapital, blant annet de utenlandske bankene, og livselskapene.

– Så vi tror at utlendingenes inntog i det norske markedet, samt livselskapenes pant i eiendommer, langt på vei kan kompensere for at bankene har fått noe strammere retningslinjer, sier Dahlberg Årstad.