Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
DNB Livsforsikring har i 2015 vektet seg kraftig ned i ren eiendomseksponering, med salg av eiendommer hittil i år for over 15 milliarder kroner. Store eiendommer som DNBs hovedkontor i Bjørvika og kjøpesenteret Oslo City er på vei ut av balansen. Adm. direktør Anders Skjævestad (bildet) i DNB Livsforsikring sier til NE nyheter at det er flere grunner som ligger bak de massive salgene.
– For det første, vi ønsker eiendom som en del av vår aktivasammensetning i livselskapet, dette er et spørsmål om hvor stor andelen skal være. I perioder har vi hatt en litt høy eiendomsandel, over 14 prosent, men eiendom har gitt en god avkastning, med en direkteavkastning over 5 prosent til en akseptabel risiko, sier han.
Litt trist– Videre har vi innføring av Solvens 2-direktivet fra 1. januar 2016, der eiendom belastes med mer egenkapital. Det er litt trist, fordi eiendom er greit med tanke på langsiktig pensjonssparing, ettersom det er en inflasjonsbeskyttet aktivaklasse, fortsetter Skjævestad.
Under det nye Solvens 2-direktivet vil imidlertid rene eiendomsinvesteringer vekte hele 22-25 prosent med egenkapital, mens DNB Livsforsikring slipper unna med 12 prosent kapitalbelastning for tiårige eiendomslån innenfor 75 prosent låneutmåling (loan to value).
Skjævestad og kollegaene observerer dessuten et svært aktivt norsk transaksjonsmarked, der prisene er gode. Avkastningskravet for de beste eiendommene er presset langt ned mot 4 prosent.
Bra tidspunkt– Tidspunktet for å selge eiendommer nå, er kanskje ikke så dumt. Dessuten trenger vi ikke lenger så mye eiendom for å finansiere «langt liv». Den årlige rentegarantien ut til våre kunder er på ca. 3,3 prosent, og så kan vi plusse på 1 prosentpoeng på det for langt liv-finansiering, sier han.
I tillegg er gjennomsnittlig løpetid for forpliktelsene på fripoliser i DNB Livsforsikring på hele 17 år, altså den såkalte gjennomsnittlige durasjonen. Plasseringene på aktivasiden har til dels betydelig kortere gjenværende løpetid. Ved å investere i obligasjoner med opp til 10 års løpetid, tar de ned dette durasjonsgapet.
– Og så ser vi at kredittmarginene har gått ut, slik at deler av obligasjonsmarkedet er blitt attraktivt.For 10-årige eiendomslån med en låneutmåling innenfor 75 prosent, kan vi oppnå 3,7-4,3 prosent i avkastning. Vi vil derfor finansiere mer eiendom via obligasjonsmarkedet fremover. Pengemarkedet gir ikke mye avkastning, og vi må finne et sted å plassere midlene, sier Skjævestad om investeringsstrategien.
Gjort det vi skalLivdirektøren sier de ikke har noen planer om ytterligere salg av eiendom for å tilfredsstille de nye kapitalkravene ved årsskiftet. – Nei, vi har gjort det vi skal med tanke på første kvartal 2016 og har sittet litt på gjerdet. Men vi er alltid ute i markedet og ser etter gode muligheter både på kjøpersiden og på selgersiden.
– Hva slags eiendomslån kan dere investere i?– Segmentene i obligasjonsmarkedet er typisk boligkreditter, bank og finans, men ikke sektorer som ikke olje- og offshore. Vi har imidlertid finansiert hovedkontoret til et oljeselskap og mye annen eiendom, svarer Skjævestad, som ikke vil kommentere om de finansierte byggene de har solgt i høst.
Han sier de jakter eiendomslån til selskaper og prosjekter der det foreligger en lang og sikker kontantstrøm. Eiendommene bør ha en sentral beliggenhet og leietakere som «utvilsomt er gode».
Ganske konservative– Vi finansierer bare bygg som har en annenhåndsverdi, og vi er ganske konservative, der vi er opptatt av restverdirisikoen i bygget. Den typiske lengden på lånet er at leiekontrakten i bygget går ut ett eller to år etter låneforfall, sier Skjævestad.
– Vi er opptatt av Solvens 2-reglene, som gjør at vi har under 75 prosent i låneutmåling, og som regel er den under 65 prosent. Men kan gjøre unntak, nyanserer han. Skjævestad sier at når de får inn forespørsler om å yte slike lån, er det naturlig å kontakte kredittinstitusjonen i DNB Bank for en vurdering, hvis det ikke medfører interessekonflikter.
– Men vi har kompetanse på dette området selv, og med over 100 milliarder kroner plassert i penge- og obligasjonsmarkedet, er vi en profesjonell aktør. Noen ganger kan det imidlertid være naturlig å ha kunderelasjonen via banken.
Ikke dominerende– Hva tror du om volumer av eiendomslån fremover? – Utlån til eiendom er en en del av våre aktivaklasser, men vil aldri bli en dominerende andel og den største aktivaklassen. Vi velger det som til enhver tid er interessant og lønnsomt for livselskapet, svarer Skjævestad.
DNB Livsforsikring har gjennom 2015 investert i eiendomslån, men foreløpig utgjør de ifølge Skjævestad beskjedne volumer. Livselskapet har ikke definert noen spesifikke volumer eller andeler for hva de skal ha av eiendomslån i balansen.
