Fornyelser av tidsbestemte husleiekontrakter

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Jeg kan slutte meg til det meste av det som fremkommer i artikkelen. På ett sentralt punkt kan det imidlertid være nødvendig å supplere med noen synspunkter og erfaringer fra praksis. Det gjelder punktet hvor artikkelforfatterne mener ordet “fornyelse” normalt betyr det samme som “forlengelse”. Forfatterne sier videre: “med mindre det finnes konkrete holdepunkter for det i kontrakten, vil utleier ikke ha rett til å kreve vilkårene reforhandlet når leier har rett til fornyelse”. Jeg mener dette siste er for ensidig leiervennlig uttalt og for bombastisk! Kanskje direkte feil.

TerminologiDet er en språklig forskjell mellom “fornye” og “forlenge”. I ordet “fornye” ligger det i vanlig språkbruk en naturlig forventning om noe nytt og jeg mener det ikke bare behøver å gjelde leietiden. Står det “fornye”, så må utleier også kunne forhandle om det som for ham ofte er det viktigste: Leiens størrelse, så lenge denne ikke blir urimelig og derved gjør fornyelsesretten illusorisk.

PraksisFor en del år siden pågikk det en diskusjon mellom en del sentrale meglere, advokater og eiere av næringseiendom, hvor konklusjonen var at man i kontrakter burde presisere bedre hva som skulle skje ved fornyelser/forlengelser. Det var imidlertid stor enighet om at der ordet “fornyelse” var benyttet, måtte det være en åpning for å diskutere vilkårene. I den grad dette syn er formidlet og forstått av leieren, vil det utvilsomt være mulig å kreve vilkårene reforhandlet. Bevisproblemene vil imidlertid lett oppstå: Den part det går ut over husker plutselig (og beleilig nok) ingen ting om dette. De parter som forhandlet kontrakten kan være borte og referater fra kontraktsmøter hos f eks megler finnes ikke.I en artikkel omkring 1990 skrev adv Tom E. Torgersen om emnet rett til fornyelse blant annet, sitat: “det vil normalt være vesensforskjell mellom å benytte uttrykk som “forlengelse av leiekontrakten” og “rett til ny leiekontrakt”. Artikkelen ble spredt blant meglere av næringslokaler som i stor grad forsto å unngå ordet “forlengelse”. Ordet “fornyelse” eller uttrykket “rett til ny kontrakt” ble mer benyttet, og ofte i den tro at det da ved fornyelsen skulle være en mulighet for å få inn nye vilkår så lenge disse ikke var urimelige. RettspraksisDommen i Rt 1984 s 44 som artikkelforfatterne nevner, konkluderer med at leiekontrakten i sin helhet kan reforhandles etter henholdsvis ti og 15 år, ikke bare leietiden. Punktet i leiekontrakten lød slik: “Leieforholdet skal gjelde i ti år frem til 01.09.1976. Etter denne tid har (nn) rett til ny leiekontrakt for to perioder av hver fem år” ?.

Rt 1990 s 626: Beck & Holstrøm sier om denne dommen blant annet:“Det følger imidlertid av Rt 1990 s 626 at anvendelsen av ordet “fornyelse” begrenser utleiers adgang til å endre vilkårene”.Jeg leser noe annet og mer ut av dommen: Høyesterett kom til at leierens rett til å fornye kontrakten fremtrådte som den sentrale bestemmelse, men slik at grunneieren hadde krav på reforhandling av kontraktsvilkårene. Opprinnelige øvrige vilkår ble opprettholdt, men vederlaget oppjustert. Førstevoterende uttalte blant annet:“Når det som her er tale om en så langsiktig avtaleperiode som 25 år med rett til fornyelse, må det være adgang for grunneieren til å forhandle om vilkårene ved fornyelse. Det er særlig vederlagets størrelse som må representere den helt sentrale interesse for grunneieren”. Og lenger ut i dommen:“Som nevnt antar jeg at grunneieren ved fornyelse av kontrakten har krav på en reforhandling av kontraktsvilkårene. Denne rett begrenses av at det her er tale om en fornyelse av kontrakten. Dette setter klare begrensninger for adgangen til å kreve endringer i andre kontraktsvilkår enn prisen. Når det gjelder denne, vil markedsforholdene gi veiledning”.Når utleier først har gitt fornyelsesadgang, vil leiens størrelse for ham ofte fremtre som det viktigste. Resultatet av denne saken var at utleier fikk endret leien. Noe ubetinget og sterkt prejudikat for utleiers rett til i alle tilfelle å få forhøyet leien er saken allikevel ikke. Selv om Høyesterett på mange måter valgte å se bort fra det, hadde fornyelsesklausulen en henvisning til “på ellers like vilkår”. RimelighetJeg er i liten tvil om at domstolene vil vurdere helheten og rimeligheten i saker som eventuelt måtte havne der. Når leieforhold har vart i noen tid og husleien har kommet i klar utakt med markedsleie, vil nok den part som hevder at en kontrakt med fornyelsesklausul ikke skal kunne fornyes når det gjelder husleien, men kun skal forlenges på leietid, bli møtt med en viss bevisbyrde for at det virkelig var partenes mening.Ofte er det slik at partene på kontraktstidspunktet er veldig opptatt av nåleien, men mindre presise i utformingen av eventualiteter langt inn i fremtiden. Mitt inntrykk er at domstolene er flinke til å trekke inn hva som er rimelig i forhold til den aktuelle markedssituasjon når upresise kontraktsklausuler skal tolkes. I næringsleieforhold er det dessuten sjelden en svak forbruker som vil trenge den ekstra beskyttelse en boligleietaker synes å få av både lovgiver og av domstolene.Når alt dette er sagt, er jeg enig med Bech og Holstrøm i at det bør utvises den største årvåkenhet ved utforming av ev fornyelsesklausuler.

Nødvendig?På den annen side bør utleier spørre seg om det virkelig er nødvendig å gi fra seg noen fornyelsesrett i det hele tattEn fast fem- eller tiårskontrakt med rett til fremleie i leieperioden vil tilfredsstille de fleste leietakere (butikkleietakere er i utgangspunktet sjelden enige i dette). Partene kan da diskutere på fritt grunnlag når den gjensidig bindende leietiden nærmer seg slutten. En på forhånd avtalt fornyelsesrett (men ikke plikt) vil alltid representere en fordel for leieren og en svekket forhandlingsposisjon for utleier.

Konklusjon: Jeg anser ikke at utleiers mulighet for å få justert leien er tapt dersom leier er gitt rett til “fornyelse”, men for all del: skriv gjerne mer utførlig hva som skal skje ved fornyelsen, så kan mye engstelse og krangel unngås.

Inge FjeldstadOslo, 21. november 2002

Red. anm: Artikkelen er tilgjengelig på http://www.epi.no