Det fullstendige rollebyttet

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Og de to aktørene vi snakker om, er KLP Livsforsikring og DNB Livsforsikring. For å begynne med førstnevnte, den bokførte verdien av investeringseiendommene i KLP-konsernet var ved utgangen av tredje kvartal kommet opp i hele 51 602 millioner kroner. Det er opp fra 44 467 millioner fra årsskiftet.

Ser vi på den bokførte verdien av hele eiendomsporteføljen i KLP, det vil si eksklusiv valutasikring og eiendomsfond, var den verdijusterte balansen per 30. september på 52 836 millioner kroner.

Over 10 mrd.Det er en økning på over 10,7 milliarder fra ett år siden og på nesten 7,2 milliarder kroner sammenliknet med 31. desember 2014. Til sammenlikning, den totale eiendomsporteføljen hadde en bokført verdi ved utgangen av 2011 på 29 821 millioner kroner, 27 124 millioner per 31. desember 2010. På snaue fem år er altså eiendomsverdiene i konsernet bortimot doblet.

Til sammenlikning hadde DNB Livsforsikring ved utgangen av tredje kvartal i år investeringseiendommer for 26 514 millioner kroner, som er ned fra 42,8 milliarder og klar markedsleder ved utgangen av 2011. I løpet av fire år er altså rollene som landets største eiendomsbesitter blant livselskapene fullstendig snudd om.

Og forskjellene kan bli betydelig større. Hvis DNB får solgt kjøpesenteret Oslo City (over 5 milliarder?), hovedkontoret i Bjørvika (nærmere 4 milliarder?) og Hotel Royal Christiania (1,6-1,7 milliarder?), representerer dette bruttosalg for mellom 10,5 og 11 milliarder kroner.

Ned mot 15 mrd.Verdiene av investeringseiendommer i DNB Livsforsikring kan havne langt ned mot 15-16 milliarder kroner, gitt at det ikke kommer noen nye større investeringer. Og som ikke det er nok, i kollektivporteføljen til KLP utgjør nå eiendom 12,3 prosent av aktiva, målt etter eksponering. Selskapet har signalisert en ytterligere økning, opp mot inntil 15 prosent.

Verdien av totale finansaktiva i KLP, ligger, litt avhengig av hvordan man regner, på rundt 440 milliarder kroner. Forutsetter vi en eiendomseksponering på eksempelvis 14 prosent, betyr det ytterligere investeringer (og verdiøkninger) for bortimot 10 milliarder kroner.

Da vil i så fall KLP ha eiendomsverdier for nesten fire ganger så mye som DNB i absolutte tall, gitt at DNB ikke øker sin eksponering igjen. Men vokser forvaltningskapitalen til KLP, noe det er all grunn til å tro, øker investeringsbehovet tilsvarende.

Pen avkastningKLP opplyser for øvrig i en resultatpresentasjon at verdien av eiendomsmassen er holdt tilnærmet uendret i tredje kvartal etter valutasikringer. Hittil i år utgjør verdijusteringene 2,3 prosent, 2,1 prosent i kollektivporteføljen. Eiendomsavkastningen per 30. september er pene 6,6 prosent, mot 7,2 prosent for hele 2014 og 5,4 prosent etter tre kvartaler i 2014.

Netto leieinntekter fra eiendomsporteføljen til KLP i tredje kvartal utgjorde 608 millioner kroner, opp fra 487 millioner i tilsvarende kvartal i 2014. Per 30. september har leieinntektene økt fra 1532 millioner kroner til 1830 millioner. Verdireguleringer er i regnskapsnotene oppført med 1839 millioner kroner, mot beskjedne 49 millioner etter tre kvartaler i 2014.