Investering i sekundærbolig for utleie er blitt populært, ikke minst i Oslo-regionen. Da et advokatpar i 50-årene ble kjent med at nabohuset til deres egen bolig på Ullern var til salgs i 2011, slo de derfor til og kjøpte for utleie. Eiendommen med et bruksareal på 555 kvadratmeter ble deres for 15,5 millioner kroner.
Tomten er på 1,6 mål og i salgsoppgaven var eiendommen beskrevet som en "vellykket syntese av lokal tradisjon og funksjonalistiske form-prinsipper. Eiendommen ligger i barnevennlig og upretensiøst villaområde på nedre Ullern».
Utleier overtok eiendommen medio august 2011 og inngikk noen dager senere leiekontrakt med en mann i 50-årene, som deretter flyttet inn i boligen med kone og tre barn, samt familiens hund.
Huseiernes Landsforbunds leiekontrakt for bolig ble benyttet. Etter kontrakten skulle leieforholdet opphøre uten oppsigelse etter tre år, med mulighet for oppsigelse med fire måneders frist i leietiden. Husleien utgjorde 37.000 kroner per måned, og boligen ble leid ut i den stand den var ved besiktigelsen, jf. husleieloven § 2-5.
Kontrakten inneholder ellers bestemmelser om blant annet leiers vedlikeholdsplikt og øvrige plikter, samt om leieforholdets opphør. Ifølge sistnevnte bestemmelse kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring, dersom boligen er i dårligere stand enn avtalt ved leieforholdets opphør.
Leieforholdet opphørte 1. oktober 2017. Boligen ble da stilt til utleiers disposisjon. Ifølge en håndskrevet protokoll var partene enige om at eiendommen da ikke var i henhold til kontrakt. Konkret ble manglende rengjøring inn- og utomhus, samt enkelte skader nevnt. I tillegg fremgår det av protokollen at utleier mente det heftet andre vesentlige feil og mangler ved eiendommen.
Leier ønsket at krav om dette ble fremmet til hans advokat.
Utleier engasjerte takstmann til å gjennomgå eiendommen og vurdere bygning og overflater i forhold til normale krav til rengjøring og vedlikehold. Ifølge takstmannen var det blant annet gjennomgående behov for å utbedre overflater (vegger og gulv), i tillegg til at enkelte bygningsdeler og hvitevarer måtte skiftes ut. Ifølge takstmannen måtte det også foretas vedlikehold og hagearbeid utomhus. De samlede kostnadene ble av takstmannen anslått til 980.000 kroner eks. merverdiavgift, altså 1,225 millioner inkludert merverdiavgift.
Nesten tre år senere, kun én dag før foreldelsesfristens utløp, mottok leietakeren stevning med krav om erstatning. Kravet ble avvist. Partene møttes i Oslo tingrett i mars i år.
Ble overrasket da kravet kom
I retten ble det blant annet anført fra leietakeren at utleiers krav må anses som tapt som følge av passivitet, siden det var gått nærmere tre år uten at han hadde hørt noe. I den forbindelse ble det særlig vektlagt «at begge saksøkerne er advokater, hvilket skjerper deres aktsomhetsplikt».
- Den passiviteten utleier med dette utviste i over 2 år og 10 måneder medførte at leier med god grunn etter hvert antok og innrettet seg i tillit til at kravet var oppgitt og frafalt, sa advokat Therese Romundstad Schøne, som var prosessfullmektig for leietakeren.
Advokat Ulf Martin Veel Larsen, som representerte advokatparet i retten, viste til at eiendommen bar preg «av skjødesløs bruk og behandling gjennom leieperioden».
- Nødvendig vedlikehold var ikke utført og eiendommen var påført både skader og mangler. Erstatningskravet gjelder ulovlige endringsarbeider, mangler og feil som følge av dårlig håndverk ved endringsarbeider, manglende løpende vedlikehold, skjødesløs bruk og behandling av boligen, manglende renhold, manglende varsling og reparasjon av hvitevarer mv.
Av dommen fremgår det at boligen har vært under oppussing siden leieforholdet ble avsluttet, og det har ikke blitt etablert nytt leieforhold.
Det ble også krevd erstatning for mangelfull tilbakeføring av endringer på plassbygd inventar, og mangelfull rengjøring forut for overleveringen av boligen. Det ble videre lagt ned påstand om at utleiers erstatningskrav ikke er bortfalt etter ulovfestede passivitetsregler.
Det siste var rettens administrator Edvard Os enig i, men ikke uten betingelser. Tingrettsdommeren skriver at man kan forstå at leietakeren, som følge av utleiers passivitet i de tre årene før stevningen ble tatt ut, etter hvert begynte å tro at advokatparet hadde oppgitt det prosessvarslede kravet.
Men retten poengterer samtidig at det skal svært mye til for å høres med bortfall før utløpet av lovbestemt foreldelse.
- Den klare hovedregelen er at krav som i utgangspunktet er varslet i rett tid, ikke tapes som følge av passivitet før den alminnelige foreldelsesfristen – som i denne saken er på 3 år – er utløpt (…) Hensynet bak foreldelsesreglene tilsier at en kreditor vanligvis ikke skal være nødt til å foreta en nøye vurdering av foreldelsesspørsmål med henblikk på om det skjer foreldelse på et tidligere tidspunkt enn det lovbestemte. Motsvarende skal en debitor ikke uten videre kunne basere seg på at det skjer foreldelse før dette følger av loven.
Alt i alt finner retten «ikke at utleier i denne saken hadde en særskilt oppfordring til å følge opp de prosessvarslede kravene før utløpet foreldelsesfristen, eller at det foreligger andre tilstrekkelig tungtveiende grunner til å anse utleiers krav for tapt som følge passivitet før foreldelsesfristen utløp».
Når det gjelder de påståtte skadene på villaen, har retten konkludert med at det må gjøres fradrag for kostnader til utbedring av den alminnelige elde og slitasje som uansett måtte påregnes i løpet av de drøye seks årene det aktuelle leieforholdet varte. Dette gjelder blant for slitasje på gulv, vinduskarmer og vegger, samt skjøtsel av hage, herunder klipping av hekker og rydding. Oslo tingrett er heller ikke enig i at leietaker skal belastes for oppvaskmaskin, koketopp, komfyr, eller kjøleskap, og begrunner dette med «at disse maskinene var nye i 2001 og utskiftning må da anses som påregnelig i 2017».
Domstolen mener leietaker må erstatte skader forbundet med manglende rengjøring inne og manglende terrassevask, skader på teppebelagte flater, defekt WC, manglende rens/vask av gardiner, ødelagt benkeplate på kjøkken, brennmerke i gulv foran peis og noen andre punkter. Retten har summert de samlede kostnadene på dette til 275.000 kroner, som leietakeren ble dømt til å betale.
Oslo tingrett barberte med andre ord ned kravet fra utleierne med rundt én million kroner. Retten konkluderer med at ingen av partene har vunnet saken og finner derfor ikke grunnlag for å tilkjenne noen av partene sakskostnader.
Store advokatkostnader
Som kjent er det sjelden man får noe gratis, og av kjennelsen fremgår det at advokatparet totalt har brukt 287.257,50 kroner til advokat i saken. Leietakeren har på sin side blitt forelagt en salæroppgave fra sin prosessfullmektig på 531.039,07 kroner, som dermed bringer de totale advokatkostnadene i tvisten opp i mer enn 800.000 kroner.
Av kjennelsen fremgår det at Oslo tingrett synes advokatregningen til leietakeren var i høyeste laget. Retten har funnet det betimelig å gjøre mannen oppmerksom på hans adgang til å be retten om å fastsette prosessfullmektigens godtgjøring etter tvisteloven § 3-8.
Dommen er ikke rettskraftig.
