Juss

Byggherrehjørnet: Byggherrens hevingsrett

Den mest inngripende misligholdssanksjonen i en entreprisekontrakt er heving. Terskelen for heving er høy, og spørsmål om hva som skal til for at en part kan heve og hvilke virkninger dette får, aktualiserer en rekke problemstillinger som byggherrer bør være seg bevisst.

ADVARER: - Dersom byggherren hever uten å ha hevingsrett havner byggherren selv i mislighold, påpeker advokatfullmektig Caroline Røkenes i Advokatfirmaet BAHR AS.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Entreprisekontrakter er ofte langvarige og komplekse, og forløper sjeldent fullt ut som forutsatt. Både byggherre og entreprenør kan komme i situasjoner som vanskeliggjør oppfyllelse av deres kontraktsforpliktelser, eksempelvis ved at byggeprosjektet blir forsinket og overtakelse ikke kan finne sted til avtalt tid.

Standardkontraktene oppstiller flere ulike sanksjoner som kan gjøres gjeldende dersom en part misligholder sine forpliktelser. Den mest inngripende av disse er heving av kontrakten.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Ansvar for offentlige tillatelser i totalentrepriser

Heving er en så inngripende sanksjon fordi den innebærer at både byggherrens og entreprenørens kontraktsforpliktelser opphører med øyeblikkelig virkning. Derfor er terskelen for heving svært høy, og det hører til sjeldenhetene at heving er berettiget. I motsetning til i mange andre kontraktsforhold, har imidlertid heving av entreprisekontrakter kun virkning for fremtidige ytelser. Dette er fordi allerede utførte arbeider vanskelig lar seg tilbakeføre.

Tips nummer 1: Heving vil i de fleste tilfeller medføre at byggherren står igjen med en uferdig kontraktsgjenstand. Det kan være både vanskelig og kostnadskrevende å engasjere en ny entreprenør til å fullføre prosjektet. Dette gjelder særlig for offentlige byggherrer, hvor det kan være nødvendig å konkurranseutsette de gjenstående arbeidene. Ofte kan det også være vanskelig å få en ny entreprenør til å overta ansvarsrettene i prosjektet.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Samspillskontrakter

Før byggherren velger å heve en entreprisekontrakt, bør han derfor ha tenkt nøye gjennom hvordan denne situasjonen skal håndteres. I mange tilfeller er det rett og slett ikke et praktisk alternativ for byggherren å heve kontrakten.

Fordi heving har store konsekvenser, forutsetter byggherrens hevingsadgang «vesentlig mislighold» fra entreprenørens side, se NS 8405 punkt 39.1 og NS 8407 punkt 46.1. Hevingsretten omfatter i tillegg tilfeller hvor det er klart at entreprenøren vil misligholde sine forpliktelser vesentlig (forventet vesentlig mislighold) og tilfeller hvor entreprenøren går «konkurs, eller blir beviselig insolvent».

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Byggherrens avbestillingsrett

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Risiko for grunnforhold

Hva som menes med vesentlig mislighold fremgår ikke av standardene, men følger av bakgrunnsretten og rettspraksis. Om en byggherre har hevingsrett må vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle, og ethvert mislighold kan etter omstendighetene være relevant. Som eksempler kan det pekes på noen momenter som går igjen i rettspraksis ved vurderingen av om en forsinkelse kvalifiserer som et vesentlig mislighold:

Forsinkelsens lengde er ofte det mest tungtveiende momentet. Ikke enhver forsinkelse er vesentlig, og der byggherren kan få dekkende kompensasjon gjennom dagmulkt eller erstatning, vil vesentlighetskravet normalt ikke være oppfylt.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Pålegg om fremdriftsendringer i byggeprosjekter

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Krav til sannsynliggjøring av plunder og heft-krav

Det er også av betydning om forsinkelsen har reelle konsekvenser for byggherren. Hvis eksempelvis byggherren, til tross for at ferdigstillelsesdato er kommet, ikke har sørget for nødvendige driftstillatelser eller funnet leietakere til bygget, vil ikke en forsinkelse ha like stor betydning for byggherren. Dette taler i så fall mot at misligholdet er vesentlig. Dersom forsinkelsen skyldes uaktsomhet, eller mer kvalifiserte brudd på kontraktsforpliktelsene fra entreprenørens side, taler dette for hevingsrett for byggherren.

Tips nummer 2: Dersom byggherren ønsker å heve kontrakten bør byggherren stille seg selv følgende spørsmål: Er heving, alle forhold tatt i betraktning, en rimelig reaksjon på misligholdet? Eller kan byggherren bruke andre misligholdsbeføyelser for å få prosjektet på rett spor?

Svaret vil bero på en sammensatt helhetsvurdering, og dersom byggherren har alternativer utover heving for å håndtere misligholdet, er sannsynligheten stor for at byggherren ikke har adgang til å heve kontrakten. Byggherren bør være bevisst på at hevingsterskelen er svært høy, og at det det er sjeldent at en byggherre får medhold i at heving er berettiget.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Byggherrens rett til å nekte overtakelse

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Valg av vederlagsformater

Før heving gjennomføres er byggherren forpliktet til å sende skriftlig varsel til entreprenøren etter NS 8405 punkt 39.1 tredje avsnitt og NS 8407 punkt 46.1 første avsnitt. Byggherren må her angi forholdet som påberopes som hevingsgrunn, og gi entreprenøren en «rimelig frist» for å rette det aktuelle forholdet.

Det er viktig at varselet inneholder en tilstrekkelig konkret angivelse av misligholdet slik at entreprenøren får en reell mulighet til å rette. Et uklart hevingsvarsel medfører at heving ikke kan skje før et nytt hevingsvarsel med en ny frist er fremsatt. Fristens lengde må tilpasses misligholdets karakter og omfang. Dersom forholdet rettes innen den angitte fristen faller hevingsadgangen bort. Dette gjelder selv om forholdet i utgangspunktet var å anse som et vesentlig mislighold.

Tips nummer 3: Ved en eventuell tvist om rettmessigheten av heving kan byggherren kun påberope forhold som ble angitt i det skriftlige hevingsvarselet til entreprenøren. Hevingsvarselet setter rammen for hvilke forhold som er relevante ved vurderingen av om det foreligger hevingsgrunn. Byggherren bør derfor utforme et grundig og gjennomtenkt hevingsvarsel.

Fordi heving innebærer at både byggherre og entreprenør fritas fra sine fremtidige kontraktsforpliktelser, vil heving også innebære at det må gjennomføres et økonomisk oppgjør mellom partene. Som utgangspunkt har entreprenøren krav på vederlag for utført arbeid, men byggherren kan gjøre fradrag for eventuelle mangler ved det utførte arbeidet, i tillegg til påløpt dagmulkt. Øvrige erstatningskrav som «nødvendige merkostnader» og «påregnelige tap som oppstår etter hevingstidspunktet» kan byggherre motregne i entreprenørens krav på vederlag.

Når det gjelder påregnelige tap som oppstår etter hevingstidspunktet er en praktisk viktig detalj at NS 8405 kun pålegger entreprenøren ansvar for slikt tap så langt hevingen skyldes forsett eller grov uaktsomhet, mens terskelen for ansvar etter NS 8407 er uaktsomhet på entreprenørens hånd.

Det skal med andre ord mer til etter NS 8405 for å få dekket tapsposter som forsinket inntekt og krav fra byggherrens øvrige kontraktsparter, andre rådgivere eller entreprenører, som berøres av misligholdet.

Spørsmål om heving er en sammensatt og komplisert juridisk vurdering, og det kan være vanskelig å forskuttere om et mislighold er vesentlig eller ikke. Det må derfor alltid foretas en grundig vurdering før heving gjennomføres. En uriktig fremsatt hevingserklæring kan nemlig koste byggherren dyrt: Dersom byggherren hever uten å ha hevingsrett havner byggherren selv i mislighold. Byggherrens mislighold vil gi entreprenøren hevingsgrunn og tilhørende krav på erstatning for det tap som har oppstått på grunn av byggherrens urettmessige heving.

Byggherrehjørnet er en artikkelserie om entrepriserettslige problemstillinger og råd til eiendomsaktører som gjennomfører byggeprosjekter. Rådene er vinklet mot byggherrer, og er egnet både for aktører som bygger sjeldent og for aktører som bygger ofte. Artikkelserien er skrevet av advokater i Advokatfirmaet BAHR AS, og artiklene utgis annenhver uke.
Koronaeffekten på eiendomsmarkedet
Aktuelt
Suksess i den leilighetsløse bygda
Bolig
Etablerer reiselivsgigant mens korona herjer (+)
Transaksjoner
Dyreste i Stavanger
Bolig
Fører digital handelskrig mot korona – og det funker (+)
Aktuelt
Ikke gå glipp av noe! Meld deg på nyhetsbrev her!
Ansett en Mama for lunch
Play
Boligprisene faller
Bolig
Har solgt for 1,7 milliarder hittil
Bolig
Kan bli første norske internasjonale vinner
Aktuelt

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.