Juss

Byggherrehjørnet: Ansvar for offentlige tillatelser i totalentrepriser

I denne utgaven av Byggherrehjørnet skal vi se nærmere på hvem av partene som har ansvar for offentlige tillatelser i en totalentreprisekontrakt.

BEGRENSNINGER: Totalentreprenørens ansvar for offentlige tillatelser er begrenset av kontraktens rammer, sier f.v. Fredrik Backer og Eirik Wigenstad i Advokatfirmaet BAHR AS.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Ansvarsfordelingen for innhenting av offentlige tillatelser er regulert i NS 8407 punkt 16.3. Det fremgår der at totalentreprenøren har ansvar for å innhente tillatelse til å utføre byggearbeidene og til å ta bygget eller anlegget i bruk. Byggherren har ansvar for å innhente øvrige offentlige tillatelser, herunder tillatelser som i hovedsak er nødvendige for den virksomheten bygget eller anlegget skal benyttes til.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Samspillskontrakter

Denne ansvarsfordelingen er et naturlig utgangspunkt i totalentreprisekontrakter, hvor entreprenør står for både detaljprosjektering og utførelse. Dette i motsetning til utførelsesentrepriser, hvor byggherren i utgangspunktet er ansvarlig for all prosjektering, og også ansvarlig for de fleste offentlige tillatelser, jf. NS 8405 punkt 19.6.

Som vi skal se er totalentreprenørens ansvar for offentlige tillatelser likevel begrenset av kontraktens rammer. I tillegg er totalentreprenørens ansvar kun et kontrollansvar. Dersom de offentlige tillatelsene totalentreprenøren har ansvar for ikke gis, bærer ikke totalentreprenøren risikoen for dette dersom det skyldes forhold utenfor hans kontroll, jf. NS 8407 punkt 16.3.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Byggherrens avbestillingsrett

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Risiko for grunnforhold

Totalentreprenørens ansvar for å utforme et prosjekt som vil godkjennes av det offentlige:
I utgangspunktet er det totalentreprenøren som har ansvar for å innhente tillatelse til å sette i gang med byggearbeidene. Arbeidet med dette er imidlertid ikke løsrevet fra byggherrens ansvarsoppgaver i prosjektet. Byggherren har ansvar for sine ytelser, herunder for funksjonsbeskrivelsen i kontrakten. Funksjonsbeskrivelsen angir byggherrens krav til leveransen og trekker opp rammene for totalentreprenørens forpliktelse.

Det er byggherren som har risikoen for at funksjonsbeskrivelsen er forenlig med gjeldende reguleringsplan for området.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Pålegg om fremdriftsendringer i byggeprosjekter

Når totalentreprenøren skal søke om offentlige tillatelser må disse holde seg innenfor rammen av kontraktens funksjonsbeskrivelse. Dersom funksjonsbeskrivelsen lar seg forene med reguleringsplanen, bærer totalentreprenøren risikoen for at søknaden godkjennes av det offentlige.

Skyldes manglende tillatelse forhold hos byggherren, er det byggherren som bærer risikoen for dette. At en part bærer risikoen i denne sammenheng, innebærer at parten må bære de tidsmessige og økonomiske konsekvensene av at tillatelsen ikke gis.

Hvem er ansvarlig hvis den offentlige saksbehandlingen trekker ut i tid?
Innenfor rammene av kontrakten, er det som nevnt totalentreprenøren som har risikoen for at offentlige tillatelser gis. Dette gjelder med mindre avslaget skyldes forhold utenfor totalentreprenørens kontroll. Sagt med andre ord: Byggherren har risikoen for at tillatelsen gis, dersom avslaget ikke skyldes forhold hos totalentreprenøren, eksempelvis mangler ved totalentreprenørens søknad.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Krav til sannsynliggjøring av plunder og heft-krav

En praktisk problemstilling er hvem som bærer risikoen der saksbehandlingen i det offentlige trekker ut i tid og fører til forsinkelser i prosjektet.

NS 8407 punkt 16.3 regulerer risikoen i de tilfellene tillatelser «ikke gis». Ordlyden er imidlertid taus om risikoen for forsinket offentlig saksbehandling. Det er imidlertid antatt at bestemmelsen også dekker slike situasjoner. Situasjonen må derfor løses på samme måte som tilfeller hvor tillatelser ikke gis.

Utgangspunktet vil da være at totalentreprenøren bærer risikoen for lang saksbehandlingstid i det offentlige, med mindre dette skyldes forhold utenfor totalentreprenørens kontroll. Skyldes forsinkelsen forhold utenfor totalentreprenørens kontroll har derfor byggherren risikoen for dette.

I plan- og bygningsloven finnes flere lovbestemte frister for det offentliges saksbehandlingstid, eksempelvis skal komplett søknad om ferdigattest behandles av kommunen innen tre uker. Dersom de lovbestemte saksbehandlingstidene ikke overholdes, til tross for at totalentreprenøren har levert komplette søknadsdokumenter, vil det være et forhold utenfor totalentreprenørens kontroll. I slike tilfeller er det dermed byggherren som bærer risikoen for forsinkelsen.

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Byggherrens rett til å nekte overtakelse

LES OGSÅ: Byggherrehjørnet: Valg av vederlagsformater

Trekker derimot saksbehandlingstiden ut i tid fordi søknaden til totalentreprenøren ikke er komplett eller er mangelfull, vil det være totalentreprenøren som har risikoen for saksbehandlingstiden.

I tilfeller hvor det ikke er lovbestemte saksbehandlingsfrister burde totalentreprenøren i forkant undersøke hva som er forventet saksbehandlingstid i den aktuelle kommunen eller etaten. Saksbehandlingstid innenfor rammen av dette er totalentreprenørens risiko.

Artikkelforfatterne er begge advokatfullmektiger i Advokatfirmaet BAHR AS.

Byggherrehjørnet er en artikkelserie om entrepriserettslige problemstillinger og råd til eiendomsaktører som gjennomfører byggeprosjekter. Rådene er vinklet mot byggherrer, og er egnet både for aktører som bygger sjeldent og for aktører som bygger ofte. Artikkelserien er skrevet av advokater i Advokatfirmaet BAHR AS, og artiklene utgis annenhver uke.

Syndikat kjøpte to politistasjoner (+)
Transaksjoner
Nordiske proptech-profiler samlet bransjen til erfaringsdeling over landegrensene
Tech
Er sikret for ett år og satser i krisetider
Bolig
Frykter langvarig skader
Aktuelt
Tror bransjen i stor grad kan reddes (+)
Aktuelt
Skjer'a? Få med deg alt. Bli abonnent her!
Bonum vil bygge boliger – PBE anbefaler park
Bolig
Snappet prosjekt fra konkurrent, men PBE er ikke fornøyd (+)
Utvikling
Hentet penger i tøft obligasjonsmarked
Aktuelt
Går til Vatne Property
Karriere

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.