– Tomtedommen viktig for aktører i næringseiendom

Tomten i denne saken var solgt som en “boligtomt”. Det viste seg imidlertid at den ikke kunne benyttes til bolig. Boligbygging forutsatte dispensasjon etter vegloven, noe Statens vegvesen ikke gav. Eiendommen var solgt “som den er” og Høyesterett la til grunn at ingen av partene kunne bebreides for ikke å ha forutsett at dispensasjon ikke ville bli gitt. Det forelå således ingen skyld. Høyesterett kom likevel til at eiendommen var mangelfull.

LES OGSÅ: Kjøpte verdiløs tomt og tapte i to instanser. Får nå medhold i Høyesterett om heving av kjøpet

Viktig også for næringseiendomsaktører– Dommen er interessant for næringseiendomsaktører, sier advokat Line Ravlo-Losvik.

– For det første får selger ansvar ikke bare for informasjon som ikke eksplisitt er gitt av selger, men som følger av sammenhengen. For det andre stadfestes det objektive ansvaret for feilaktige opplysninger. For det tredje plasseres ansvaret for lovbestemte rådighetsinnskrenkninger hos selger. Det siste vil ikke alltid være tilfelle i næringseiendomstransaksjoner, men det kan være nyttig å være oppmerksom på dommens resonnement for å innta riktige ansvarsfraskrivelser i salgsoppgave og kjøpsavtale, presiserer hun.

Det rettslige spørsmålet var om det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-8.

– Avhendingsloven § 3-8 medfører forenklet sagt mangelsansvar for selgere dersom det er gitt uriktig informasjon som har virket inn på avtalen, sier Ravlo-Losvik.

Bestemmelsen gjelder også ved salg av næringseiendom. Tilsvarende bestemmelse i kjøpsloven gjelder ved salg av eiendomsselskaper, og opplysningsansvaret ligger til grunn for de såkalte meglerstandardene, påpeker Ravlo-Losvik.

Dette gjør avgjørelsen interessant også for næringseiendomstransaksjoner.

– Et av spørsmålene var om opplysningen “boligtomt” var en feil opplysning som medførte at eiendommen var mangelfull, sier Ravlo-Losvik.

– Høyesterett la til grunn at informasjonen som var gitt gav uttrykk for at eiendommen kunne “bebygges til boligformål”. At det kun var “boligtomt” som var benyttet som begrep fikk ikke betydning. Det at ansvar for feil opplysninger kan omfatte mer enn eksplisitte opplysninger er greit å merke seg, poengterer hun.

– Ansvaret etter avhendingsloven § 3-8 er det vi kaller objektivt. Det innebærer at det ikke har betydning for mangelsvurderingen om selger – eller noen som handlet på vegne av selger – kan bebreides for å ha gitt de uriktige opplysningene.

Line Ravlo-Losvik påpeker at dommen i så måte stadfester det strenge, objektive ansvaret selger har for riktigheten av den informasjonen som gis.

– Dommen er videre et eksempel på at selgerne kan ha risikoen for lovbestemte rådighetsinnskrenkninger som gjør at en eiendom ikke kan utnyttes til det formål den er markedsført som, tilføyer hun.

LES OGSÅ: Mistet retten til eiendom verdt 40 millioner

Uklart faktum? Ta forbehold!Dommen illustrerer viktigheten av å være tydelig dersom faktum er uklart.

– Jeg har sett mange eksempler på at uklart eller feil faktum har gitt prisavslag i forhandlinger, sier Selmer-advokaten.

– Jeg kan derfor ikke få gjentatt mange nok ganger viktigheten av å kvalitetssikre salgsoppgaven og ta forbehold der hvor faktum er uklart. Salgsoppgaven skal selvsagt være selgende, men det er viktig å unngå problematiske forhandlinger og fremtidig ansvar, avslutter Ravlo-Losvik.

Høyesterett konkluderte med at kjøper fikk heve kjøpet, tilbakebetalt kjøpesummen, og fikk erstattet dokumentavgift, tinglysingsgebyr og sakskostnader.

LES OGSÅ: Fikk juling i retten etter byggeslurv (+)