Entra bekrefter kjøp

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Oppdatert med utfyllende kommentar fra DNB.

Entra meddelte i midten av november at de var i eksklusive forhandlinger med DNB Livsforsikring om å ta over kontordelen av Oslo City. Senere ble det klart at Steen & Strøm var i den samme posisjonen når det gjelder kjøpesenterdelen. Den formelle selgeren er DNB Kjøpesenter og Hotell AS.

Nå bekrefter Entra at de tar over kontordelen for 1,65 milliarder kroner av en total transaksjonssum på 5 milliarder. I tillegg tar de to nye eierne over 50/50 av parkeringsdelen på senteret. Løpende leieinntekter for kontor – og parkeringsdelen i 2016 er ifølge en børsmelding mandag morgen på 94,7 millioner kroner.

Det betyr at Entra betaler en brutto førsteårs direkteavkastning – gross initial yield – på hele 5,73 prosent. Etter det NE nyheter erfarer, ligger imidlertid nettoyielden på rett i underkant av 5 prosent.

Oslo City består av totalt 80 535 kvadratmeter, har 340 parkeringsplasser totalt, hvorav partene dermed får inntektene fra 170 plasser hver, og er hundre prosent utleid. Gjenværende løpetid av kontraktene ved årsskiftet var fire år.

– Dette senteret passer perfekt for Entra med den sentrale beliggenheten nær Norges største offentlige kommunikasjonsknutepunkt og kontorer som i hovedsak er leid ut til offentlige leietakere. Oslo City er ikke langt unna å være den største eiendommen i vårt portefølje og ligger i et område der vi ser store vekstmuligheter, uttaler adm. direktør Arve Regland i børsmeldingen.

Entra vil finansiere kjøpet gjennom eksisterende trekkfasiliteter. En formell overtakelse er ventet innen utgangen av året. Transaksjonsstrukturen skjer ved at Entra og Steen & Strøm sammen vil erverve hundre prosent av aksjene i Oslo City Kjøpesenter AS. Eiendommen vil så snart det er mulig bli seksjonert, og Oslo City Kjøpesenter AS fisjoneres i tre separate selskaper, som eier henholdsvis kontordelen, kjøpesenteret og parkeringsdelen.

Entra vil overta alle aksjene i kontorselskapet og 50 prosent av aksjene i selskapet som eier parkeringsplassene i kjelleretasjen. Inntil fisjonen er gjennomført, vil Entra eie 33 prosent av aksjene i Oslo City Kjøpesenter AS. Denne eierposten registreres under «tilknyttede selskaper.»

Selve fisjoneringen er ventet å være klar i løpet av første halvdel av 2016 og vil ha regnskapsmessig innvirkning fra avslutningen av kjøpet. Entra opplyser at i perioden fra overtakelsen av deres del og frem til fisjonering er gjennomført, vil risikoen mellom de to kjøperne håndteres som om fisjonen hadde skjedd på overtakelsestidspunktet.

Oslo City Kjøpesenter AS hadde for øvrig i 2014 totale inntekter på 292 millioner kroner, mens direkte eiendomskostnader i fjor utgjorde 18 millioner kroner. Netto driftsinntekter lå i fjor ifølge børsmeldingen på 229 millioner kroner.

Tar man utgangspunkt i sistnevnte tall tilsvarer den totale kjøpesummen på 5 milliarder kroner en netto direkteavkastning på 4,6 prosent, og det er grunn til å tro at totale yield for transaksjonen ligger i området 4,5 prosent. Totale eiendeler i selskapet var ved utgangen av fjoråret bokført til 3533 millioner kroner, egenkapitalen til 3148 millioner.

– Vi er glade for å ha kommet i mål med to anerkjente og profesjonelle aktører innen sine respektive markeder når vi nå selger Oslo City. Vi har eiet bygget siden 1994, og i perioden frem til salg har Oslo City blitt utviklet til å bli et av Norges beste kjøpesentre. Neste utviklingsfase skjer nå under nytt eierskap, sier konserndirektør Tom Rathke i DNB i en melding fra DNB.

Rathke sier at utvikling, kjøp og salg av eiendom er en naturlig del av det å være en stor aktør i eiendomsmarkedet, og DNB vil være åpne for både nye kjøp og salg av eiendommer for å utvikle eiendomsporteføljen.

– De siste årene har vi solgt oss ned i aktivaklassen eiendom, noe som først og fremst har sammenheng med gode transaksjonsmuligheter. Dette har igjen gitt oss mulighet til å realisere gode gevinster for våre pensjonskunder, sier konserndirektøren.

Rådgiver for DNB i prosessen har vært Pangea Property Partners.