Nesten 300 kroner per m2

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NEnyheter gjenga fredag typiske eierkostnader i norske kontoreiendommer, basert på en større undersøkelse fra eiendomsforvalteren Basale AS. Eierkostnadene lå i gjennomsnitt på 127-181 kroner per kvadratmeter, noe avhengig av hva som inngår i kostnadsbegrepet.

Basale har også undersøkt felleskostnadene for kontorbygg. Utvalget her består av 54 eiendommer med et totalt areal på 290 000 kvadratmeter. Gjennomsnittlig byggstørrelse i utvalget er på ca. 5300 kvadratmeter.

Nesten 200 kroner i variasjonI de undersøkte byggene lå gjennomsnittlige felleskostnader på 279 kroner per kvadratmeter. Kostnadene varierte fra 197 kroner til 376 kroner. Den klart største kostnadsbæreren er energikostnader (elektrisk kraft, olje, fjernvarme- og kjøling) som for snittbrukeren koster 123 kroner per kvadratmeter. Det tilsvarer 44 prosent av de totale felleskostnadene.

Løpende drift er i gjennomsnitt beregnet til 43 kroner per kvadratmeter (15 prosent av totalen), renhold 25 kroner (9 prosent), avfallshåndtering og VVS 16 kroner hver (6 prosent). Så følger poster som brannvern/internkontroll med 12 kroner per kvadratmeter, kommunale avgifter med 11 kroner og utendørskostnader med 10 kroner.

Kantinekostnader kan ifølge Basale være en betydelig kostnadsdriver. Forvalteren mener et riktigere nøkkeltall for disse kostnadene er fordeling per bruker. I utvalget for eiendommer med kantine ligger disse kostnadene på mellom 2000 og 3500 kroner per bruker.

NullsumFelleskostnadsregnskapet skal i teorien ved fullt utleide eiendommer være et nullsumspill for huseier. Alle felleskostnader belastes leietakerne (les for øvrig her artikkel i seneste utgave av NæringsEiendom om temaet). For eiendommer med ledig areal kan en forholdsmessig del av felleskostnadene bli belastet huseier.

Felleskostnadene blir da en del av kostnadene som påvirker verdivurderingen, og man må ta høyde for en påregnelig ledighet i eiendommen som vil påvirke forutsatte eierkostnader.

Basale har imidlertid erfart at nivået på felleskostnadene også kan påvirke eiendommenes markedsleie. Dette kan være eiendommer som er bygd for ett formål, men som senere i eiendommens livssyklus blir brukt til et annet formål. Et eksempel kan være bygg som er satt opp med tanke på én bruker.

HypoteseEn hypotese er at økte felleskostnader per kvadratmeter er med på å redusere den rene leieprisen per kvadratmeter. Basale har her gjennomført en enkel undersøkelse i egen portefølje for 18 bygg, hovedsakelig i Oslo-området, for å vurdere denne hypotesen.

De undersøkte byggene har et felleskostnadspåslag som varierer fra 9,6 prosent av gjennomsnittlig meterleie og helt opp til 51,6 prosent (eventuelle felleskostnader vedrørende kantine er holdt utenfor i påslagene).

Konklusjonen er at en redusert meterleie IKKE fører til relativt lavere felleskostnader i utvalget. Det er ifølge Basale en sterk negativ sammenheng mellom andelen felleskostnader av totale kostnader for leietaker, og kvadratmeterleien. Det er også en svak negativ sammenheng mellom gjennomsnittlig meterleie og felleskostnader per kvadratmeter.