Småhusplanen: Kommunen har skapt en uforutsigbar situasjon

En omfattende revisjon av Småhusplanen ble vedtatt i 2013, og tolkningsutfordringene har stått i kø helt siden vedtakelsen. Det er over ti år siden revidert småhusplan ble vedtatt og fortsatt oppstår det spørsmål knyttet til hvordan reguleringsplanen, som gjelder for nærmere 29 000 eiendommer, er å forstå.

Det er i seg selv et tankekors at reguleringsplanen har gitt så store utfordringer. Dette synes noe drevet frem av at kommunen etter vedtakelsen av planen har forsøkt å «stramme» inn forståelsen av planen, hvilket har skapt en uforutsigbar situasjon og ikke minst mye frustrasjon hos aktører.

Pluss

Boligprodusentene om småhusplanen: – For detaljerte krav

– God byutvikling trenger gode analyser og arkitektonisk formgivning, ikke matematiske formler, mener Boligprodusentene.

Kommunen har i senere tid gitt uttrykk for at Småhusplanen § 6.5 om terrenginngrep skal forstås som at alle terrenginngrep er forbudt etter reguleringsplanen, og dermed krevd at det søkes om dispensasjon for eksempel ved etablering av lysgraver i tilknytning til ny bebyggelse.

Dette er en forståelse av § 6.5 som Statsforvalteren ikke støtter, og som både har kommet frem i klagevedtak, samt en uttalelse fra Statsforvalteren av 10. april 2024.

Statsforvalteren er ikke nådig

Statsforvalteren mener at bestemmelsen etter sin ordlyd ikke kan forstås som et generelt forbud mot terrenginngrep, og peker på to sentrale argumenter for dette. For det første så mener Statsforvalteren at bestemmelsen ikke fått en klar nok utforming til at et forbud kan leses ut av bestemmelsen. Som Statsforvalteren peker på, så må reguleringsbestemmelser være «tilstrekkelig klare og entydige for å kunne fungere som materielle avslagshjemler», og bestemmelsen oppfyller ikke dette klarhetskravet. 

For det andre, så peker Statsforvalteren på det paradoksale i at bestemmelsen ikke kan være et generelt forbud mot terrenginngrep all den tid dette da i praksis ville bli et byggeforbud, idet det er vanskelig å bygge ut en eiendom uten å foreta noen terrenginngrep.

Av generell interesse er at Statsforvalteren ikke støttet kommunens anførsel om at det forelå en «fast og entydig praksis» for at bestemmelsen er et forbud mot terrenginngrep. Tvert imot, så viser Statsforvalteren til at man hadde mottatt «en betydelig mengde vedtak og sakshenvisninger» som tilbakeviser påstanden om en slik praksis som kommunen tok til orde for.

Når det konkret gjelder bestemmelsen om terrenginngreps betydning for etablering av lysgraver, konkluderer Statsforvalteren med at Småhusplanen ikke innebærer et generelt forbud mot tradisjonelle lysgraver.

Pluss

«En skandale at Småhusplanen ikke prioriterer rekkehus»

Boligutvikler Terje Tinholt mener forslag til ny Småhusplan i Oslo nærmer seg noe, men han hevder småbarnsfamilier blir presset ut av byen hvis det ikke legges bedre til rette for å bygge rekkehus.

Det er all grunn til å tro at kommunens uriktige forståelse har gitt utslag i enkeltsaker, ved at tiltakshavere har fått avslag på søknad om etablering av lysgrav (eller imøtekommet uberettigede oppfordringer til omprosjektering), eller ved at tiltakshaver har betalt byggesaksgebyr for en dispensasjon som det ikke har vært grunnlag for å kreve. I tillegg er det grunn til å tro at kommunens uriktige forståelse har fått betydning for høydeberegning av terrenginngrep på samme fasade, som knyttes til hva som utgjør et terrenginngrep.

Kommunen har nå fjernet veilederen sin fra nettsidene sine. Dette kan tyde på at kommunen erkjenner at kommunens fortolkning ikke kan opprettholdes. Kommunen bør her være sitt ansvar bevisst, og foreta en gjennomgang av sine saker og informere tiltakshavere som har vært rammet av kommunens uriktige forståelse, slik at omgjøringsvedtak kan fattes og tilbakebetaling av gebyrer effektueres.

Har bidratt til å øke antallet klagesaker

Kommunens tilnærming i saker om terrengendringer har skapt en uforutsigbar situasjon både for tiltakshavere, naboer og andre interessenter. Det er all grunn til å tro at en uklar regel og ikke konsekvent praksis har bidratt til å øke antallet klagesaker, hvilket igjen har bundet opp kommunale ressurser for en etat som har omfattende restanser i både plan- og byggesaker.

Ved revidert Småhusplan er det vedtatt mer presise bestemmelser om lysgraver, som forhåpentligvis vil skape mer forutsigbarhet enn dagens regler, som bør bidra til mer effektive byggesaksprosesser og et lavere antall klager.

Artikkelforfatteren er advokat i Advokatfirmaet Haavind AS.