Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

KATTA I SEKKEN: Selger satt igjen med milliongevinst etter å ha solgt en eiendom som ikke kunne bebygges. Kjøperne kjemper nå for å få heve kjøpet, foreløpig uten større hell. Siste runde skal stå i Høyesterett (bildet).

Kjøpte verdiløs eiendom, men fikk ikke heve kjøpet

Øystein Myre Bremset og Sofie Komissar

fredag 17. august 2018 4:00 (Oppdatert 19. august 2018 20:58)



FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

To privatpersoner, som eide hver sin boligseksjon, fikk tillatelse til å utskille et fellesareal på 700 kvadratmeter som tomt til boligformål i Bodø kommune i august 2014. De undersøkte ikke nærmere hvorvidt tomten kunne bebygges, men la ut eiendommen til salg som «tomt til boligformål». Eiendommen ble solgt «som den er» etter avhendingsloven.

Et samboerpar kjøpte deretter tomten for 1,9 millioner med formål om å bygge seg en privatbolig på tomten. Da kjøperne søkte om byggetillatelse, viste det seg imidlertid at tomten lå innenfor 50-metersbeltet fra en riksvei, og at de derfor måtte få dispensasjon fra Statens Vegvesen.

Slik dispensasjon ble ikke gitt, og kjøperne fikk dermed ikke byggetillatelse. Tomten viste seg altså å være ubebyggelig – og kjøper hadde kjøpt «katta i sekken» for 1,9 millioner kroner

Kjøperne krevde å få heve kjøpet, men selger nektet. Kjøperne tok deretter ut søksmål mot selgerne med krav om å få hevet kjøpet.

UENIG I DOM: Advokat Øystein Myre Bremset.

Stang ut i to rettsinstanser
Både tingretten og lagmannsretten kom til at det ikke forelå mangler ved kjøpet. Lagmannsretten kom i dommen (LH-2017-195169) til at selgerne ikke hadde gitt uriktige opplysninger, jf. avhendingsloven § 3-8, og at eiendommen heller ikke var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingsloven § 3-9.

Kjøperne anket saken til Høyesterett, som nylig har sluppet saken inn til behandling. Dommen er derfor ikke rettskraftig, og siste punktum er ikke satt.

Etter vårt skjønn har lagmannsrettens begrunnelse noen vesentlige svakheter.

Det er et alminnelig prinsipp i kontraktsretten at et kjøpsobjekt skal kunne benyttes til det formål tilsvarende objekter normalt brukes til. Kjøpsobjektet skal være formålstjenlig («fit for purpose»). Dette generelle prinsippet er også nedfelt i avhendingsloven § 3-2 første ledd bokstav a). Bestemmelsen lyder:

«(1) Eigedomen har mangel dersom han ikkje
(a) høver for dei føremål som tilsvarande eigedomar vanlegvis vert brukt til,»

En tomt som selges som «tomt til boligformål», og som er regulert til boligformål, kan som et klart utgangspunkt brukes til oppføring av bolig. Utgangspunktet etter plan- og bygningsloven er at man har krav på å få bygge en eller annen bolig på en eiendom som er regulert til boligformål. Hva man konkret kan bygge, beror på de nærmere begrensninger som følger av plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter og gjeldende reguleringer. Hvis en boligtomt ikke kan bebygges overhodet, oppfyller den heller ikke sitt tiltenkte hovedformål. Da er eiendommen også mangelfull, jf. avhendingsloven § 3-2 første ledd bokstav a). Lagmannsretten har ikke drøftet forholdet til avhendingsloven § 3-2 (og domspremissene tyder på at kjøperne heller ikke hadde noen anførsler knyttet til denne bestemmelsen).

LES OGSÅ: Utbygger fradømt retten til Frogner-eiendom

Ubrukelig og verdiløs
Eiendommen ble solgt med et «som den er-forbehold». Et slikt forbehold gjelder også når en eiendom ikke oppfyller sitt formål, jf. avhendingsloven § 3-2. Men når en eiendom, som her, ikke oppfyller sitt hovedformål, vil den nesten alltid være i «vesentlig ringare stand enn hva kjøperen hadde grunn til å regne med», jf. avhendingsloven § 3-9, slik at selgeren som den klare hovedregel har risikoen for eiendommens manglende formålstjenlighet. I denne saken var det tale om en eiendom som økonomisk sett var nærmest verdiløs, og som praktisk sett var bortimot ubrukelig (i hvert fall til sitt tiltenkte boligformål). Det må derfor være klart at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperne hadde «grunn til å regne med», jf. avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

UENIG I DOM: Advokat Sofie Komissar.

Lagmannsretten skriver både i drøftelsen av avhendingsloven § 3-8 og § 3-9 at kjøperen var «nærmest til å bære risikoen for at tomten lot seg bebygge». Altså at kjøperen var nærmere enn selgeren til å bære denne risikoen. At man spør seg om hvilken av to avtaleparter som er nærmest til å bære risikoen for et eller annet, er for så vidt en kjent tilnærming i avtaleretten. Men avhendingsloven har sin egen regulering av hvordan risikoen mellom kjøper og selger skal fordeles. Systemet etter avhendingsloven er at selgeren har risikoen for egen opplysningssvikt (jf. avhendingsloven § 3-7 og § 3-8), mens kjøperen har risikoen for brudd på sin egen undersøkelsesplikt (jf. avhendingsloven § 3-10). Dersom det foreligger brudd både på selgers opplysningsplikt og på kjøpers undersøkelsesplikt, går selgerens opplysningssvikt foran, jf. avhendingsloven § 3-10, slik at eiendommen i slike tilfeller er mangelfull.

Dersom det hverken foreligger brudd på selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, er det avhendingsloven § 3-9 som avgjør hvem av partene som har risikoen for omstendigheter ved eiendommen som var skjult for begge parter ved avtaleinngåelsen (skjulte mangler). Etter avhendingsloven § 3-9 har kjøperen risikoen for mangler ved eiendommen som ikke er vesentlige, mens selgeren har risikoen for mangler ved eiendommen som er vesentlige. Som nevnt ovenfor mener vi at en eiendom som ikke kan benyttes til sitt tiltenkte hovedformål har vesentlige mangler, og at dette er selgers risiko.

Etter vårt skjønn var eiendommen i Bodø klart mangelfull, med mindre kjøperen burde ha oppdaget at man ikke ville få byggetillatelse forut for kjøpet, jf. avhendingsloven § 3-10, eller omstendighetene som medførte at man ikke kunne få byggetillatelse først inntrådte etter overtakelsen (risikoens overgang). Disse spørsmålene er imidlertid ikke behandlet av lagmannsretten.

LES OGSÅ: Dette gir ikke prisavslag ved boligkjøp

– Kvalifisert urimelig
Vi legger til at resultatet i saken fremstår som så kvalifisert urimelig, at man kan spørre seg om kjøpsavtalen ville kunne settes til side med hjemmel i avtaleloven § 36. Det er vanskelig å se gode grunner til hvorfor selgerne skal sitte igjen med en milliongevinst etter å ha solgt katta i sekken, mens kjøperne på sin side formodentlig har tapt all sin oppsparte egenkapital på den inngåtte avtalen.

Saken skal som nevnt prøves av Høyesterett, og det blir spennende å se hva Høyesterett kommer frem til. Vi opplyser for ordens skyld om at vi ikke bistår noen av sakens parter, og vi har ikke hatt noen befatning med saken. Vi har utelukkende basert oss på lagmannsrettens dom, og det kan derfor være faktiske omstendigheter i saken som vi ikke har fått med oss.

Artikkelforfatterne er begge advokater i BAHR.

 

Kommentar til “Kjøpte verdiløs eiendom, men fikk ikke heve kjøpet

  1. Det skal bli spennende å se hvilken dom Høyesterett kommer frem til i denne saken. Og om vurderingene/ kriteriene ovenfor iht. Avhendingsloven og Avtaleloven som disse 2 advokatene hos BAHR legger til grunn vil vinne frem i Høyesterett.
    Min personlige mening er at et viktig moment er HVOR LANGT INNENFOR 50-METER-SONEN BOLIGEN VILLE BLI LIGGENDE… Og hvis dette bare er «en kort» (?? – hvor lang…?) avstand, burde Statens Vegvesen gitt dispensasjon.
    Hvor mange boliger i dette landet – for eksempel i Nordland fylke (denne saken..) med bratte fjorder og fjellskråninger, ligger «for nært riksveien»?
    Det er vesentlig mindre enn 50 meter…Men konklusjon: Jeg kjenner ikke heller detaljer i saken, og tar «alle mulige» forbehold om min vurdering og mening her.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Thon får rive to bygårder (+)

Utvikling, Pluss / torsdag 15. november 2018

Slik blir Norges mest fremtidsrettede bygg

Estate Play / torsdag 15. november 2018

Haugen i retten etter boligkjøp

Aktuelt / torsdag 15. november 2018

WeWork verdsettes til 400 milliarder kroner

Aktuelt / torsdag 15. november 2018

Dropper boliger på Skøyen (+)

Utvikling bolig, Pluss / torsdag 15. november 2018

Vil utvide supersentralt hotell (+)

Utvikling, Pluss / torsdag 15. november 2018

Mest leste nyheter Estate Norge
Kjempetransaksjon på FornebuKjempetransaksjon på Fornebu 12. november 2018
Flere går fra CushmanFlere går fra Cushman 13. november 2018
Eiendomsgigant vil inn i det norske boligmarkedetEiendomsgigant vil inn i det norske boligmarkedet 9. november 2018

Siste nytt fra Estate Vest-Norge

Vil bygge 48 leiligheter i Fana

Nyheter / torsdag 15. november 2018

TT Eiendomsutvikling AS ønsker å oppføre tre boligblokker med fem etasjer i Hamrevegen.

Storprosjekt på Kokstad

Nyheter / onsdag 14. november 2018

Brødrene Ulveseth AS vil bygge 140 leiligheter ved bybanestoppet på Kokstad.

Kygo med planer for Bergens dyreste bolig

Nyheter / onsdag 14. november 2018

Artisten Kygo har engasjert arkitekt for å få fart på planene for Hopsnesvegen 120, som kostet ham 41 millioner kroner.

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Lagunen Storsenter utvider

Nyheter / torsdag 15. november 2018

Nå åpner senteret med 50.000 nye kvadratmeter bestående av 50 nye butikker og spisesteder.

Skaper nye destinasjoner

Nyheter / onsdag 14. november 2018

Pop up leverandøren, Urban Jungle lanserer flere spennende pop ups i Oslo.

Verdens største selskaper utnytter WeWork-effekten

Nyheter / tirsdag 13. november 2018

Verdens største kontorbrukere tilpasser virksomheten sin etter WeWorks voldsomme inntog i kontormarkedet.