Nå kommer eiendomsskatten for 2018

På grunnlag av eiendomsskattetakstene som ble sendt ut i 2017, lagde RSM en database med alle takster de fikk tilgang til. Norsk Eiendom oppfordret blant annet sine medlemmer til å sende eiendomsskattetakstene til RSM. Estate Nyheter har stilt noen spørsmål om erfaringer med taksering og klagebehandling i Oslo til Morten Christophersen, advokat og partner i RSM Advokatfirma.

– Hvor stor er databasen deres med eiendomsskattetaksten?

– Vi har ca. 1 000 eiendomsskattetakster, hvorav kontor (347), lager (279) og handel (208) utgjør hoveddelen av takstene. Denne databasen har vi systematisert slik at vi kan sammenligne eiendommer som ligger i nærheten av hverandre, og finne åpenbare brudd på likhetsprinsippet.

Analyser av eiendomsskattetakstene– Hvilke typiske feil er det dere da har avdekket?

– Først og fremst har vi avdekket en rekke brudd på likhetsprinsippet på konkrete eiendommer – typisk der to tilnærmet like eiendommer har fått vidt forskjellige eiendomsskattetakster. De mest åpenbare feilene finner vi der to soner møtes, eksempelvis Munkedamsveien og Rosenkrantzgate.

– Vi ser også en del generelle tendenser. Blant annet når det gjelder «gapet» mellom de laveste og høyeste indre faktorene, som skal korrigere for kvaliteter ved selve bygget (se figur).

– For hoteller er dette gapet forholdsvis lite – kun fra 1,1 til 0,9 – som innebærer at det er lite variasjon mellom de beste og dårligste hotellene. Det virker rart, og her har vi også fått medhold i klager der faktoren settes lavere. For kontor og handel er imidlertid gapet vesentlig større – helt fra 1,0 til 0,2. Det innebærer at kommunen i enkelte tilfeller har brukt mer skjønn. De fleste takstene har imidlertid indre faktor rundt 1,0, så vi mener at skjønn likevel er brukt i for liten grad, sier Christophersen.

Når det gjelder de ytre faktorene, er gapet større for alle typer eiendommer (se figur).

– Det bør det også være når kommunen har valgt et så grovmasket system. Likevel er det en del eiendommer som vi mener har fått for høy ytre faktor, og vi har fått medhold i flere klager som gjelder nettopp dette. Dette gjelder for eksempel hoteller, der den laveste ytre faktoren vi har sett benyttet er 0,95. Også for kontor er det helt klart at enkelte mindre attraktivt beliggende eiendommer bør ha en lavere ytre faktor enn 0,8.

LES OGSÅ: Det nytter å klage på eiendomsskatten

Erfaringer fra klagebehandlingen– Det er vel nå ca. 10 måneder siden klagefristen for 2017 løp ut. Hvilke erfaringer har dere fra klagebehandlingen?

– Den første erfaringen er vel at dette tar fryktelig lang tid. Kommunen fikk inn ca. 1 000 klager, hvorav vi var involvert i ca. 150 av de. Av de har vi fått svar på 15, hvorav 5 er fullt medhold og 3 er delvis medhold. Når det gis delvis medhold eller klagen avslås av sakkyndig nemnd, sendes saken videre til klagenemnda. Vi har ikke mottatt noen svar fra klagenemnda, så det er kun de 5 sakene der det er gitt fullt medhold som er endelig behandlet snaue tre uker før eiendomsskatten for 2018 sendes ut.

– Bortsett fra lang saksbehandlingstid, så har vi inntrykk av at sakkyndig nemnd gjør en grundig og god jobb. Av de klagene vi har fått svar på, så er de mest åpenbare feilene rettet opp. Klager som vi var mer usikre på om vi ville få medhold i er foreløpig avslått, men det er nok noen av de klagene som er videresendt til klagenemnda med forslag om avslag som vi mener bør korrigeres. Felles for de er at det er lav standard innvendig som ikke hensyntas, og det forsøker vi å avhjelpe ved nå å sende inn innvendige bilder fra enkelte bygg til klagenemnda. Dette er jo en naturlig konsekvens av at takstmennene ikke har ønsket innvendig befaring, men kun har sett byggene utvendig.

– Når det da påpekes i klagen at innvendig standard er vesentlig lavere enn det som er lagt til grunn, er det frustrerende at disse påstandene avvises uten noe forsøk på å finne ut om det virkelig stemmer. Vi har ikke fått noen forespørsler om å dokumentere lav innvendig standard når det er påberopt, og det kunne kanskje sakkyndig nemd gjort i større grad, sier RSM-advokaten.

LES OGSÅ: Fritak for eiendomsskatt på produksjonsutstyr («verk og bruk») fra 2019

– Hvordan vet man om klagen er oversendt klagenemnda?

– Sakkyndig nemnd sender sin vurdering videre til klagenemnda i de tilfellene de ikke gir fullt medhold, og sender da samtidig kopi til den som har klaget. Så sender også sekretariatet for klagenemnda et brev til klager med en frist til å sende inn tilleggsopplysninger. Dette synes vi er en god rutine, som gir klager muligheten til å sende inn flere opplysninger. De sakene vi har sendt inn tilleggsopplysninger i, er der vi ser at det er et behov for å dokumentere lav innvendig standard bedre.

– Det er sikkert en del som er usikre på om de burde klage selv om de ikke gjorde det i 2017, eller som ser at de skulle hatt mer informasjon for å underbygge sin klage. Hva anbefaler dere at de gjør nå?

– De som ikke har klaget enda er velkomne til å ta kontakt med oss for en uforpliktende vurdering. RSM tar også gjerne imot flere eiendomsskattetakster – flere takster gir oss et bedre underlag for våre analyser. Klagefristen for 2018 løper ut 6 uker etter at eiendomsskatteseddelen for 2018 er mottatt. Utsendelse i Oslo skjer 1. mars, som innebærer at klagefristen løper ut rundt 10. april.De som ikke har fått svar på sine klager for 2017 enda, kan fortsatt rekke å sende inn tilleggsopplysninger eller tilleggsargumenter.

– Hvis man får avslag eller delvis medhold, får man jo også en mulighet til å sende inn tilleggsopplysninger når klagen er oversendt til klagenemnda. Men det er nok en fordel å sende inn opplysninger så fort som mulig, slik at både sakkyndig nemnd og klagenemnda kan vurdere opplysningene, avslutter Morten Christophersen.