Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

ARTIKKELSERIE: RSM Advokatfirma, her representert ved f.v. Morten H. Christophersen og Johan K. Engelschiøn, starter nå en artikkelserie om skatt og avgift i byggeprosjekter. (Foto: Bård Gudim)

Skatt og avgift i byggeprosjekter:

Skattefeller ved boligutvikling

Mange har en oppfatning om at skatt og avgift ikke er viktig i boligprosjekter, men det er flere skattefeller å gå i og mange som går i dem.

Johan K. Engelschiøn og Morten H. Christophersen

torsdag 18. mai 2017 5:00 (Oppdatert 17. mai 2017 21:24)

FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Gevinsten boligutviklere har ved salg av boliger er som utgangspunkt fullt ut skattepliktig. Bygge- og lånekostnadene og inngangsverdien på tomten kommer til fradrag i salgsvederlaget, og den gevinsten man da sitter igjen med må man betale skatt av.

Merverdiavgiften er like lite spennende – det er rett og slett ikke fradrag for merverdiavgift ved utvikling av boliger og det kan også oppstå en plikt til å beregne uttaksmerverdiavgift. Merverdiavgiften blir en kostnad for utvikler, og reduserer dermed gevinsten (og skatten).

Les også: Les også: Tre problemstillinger for eiendomsutvikling

Stor betydning hvem som river
I mange boligprosjekter skal det rives et næringsbygg for å gjøre plass til nye boliger. Hvem som river kan få store konsekvenser for merverdiavgift og skatt. Dersom rivningen kan knyttes til tidligere avgiftspliktig utleie, åpner det muligheter for å få fradrag for merverdiavgiften på rivningskostnadene.

Rivning som opphør av den gamle utleievirksomheten kan også være en grei løsning skattemessig, men innebærer fare for ”innlåsing” av skatteposisjoner i prosjekter med flere eiere. Skattemessig vil det være mest gunstig å aktivere rivningskostnadene som inngangsverdi på de nye boligene – det får man til ved konvertering (ombygging), men det er mer tvilsomt om man får det til ved fullstendig rivning.

Les også: Avtaleformer ved kjøp av utviklingstomt

”Innlåsing” av skatteposisjoner
Typiske skatteposisjoner man kan miste muligheten til å utnytte i boligprosjekter med flere eiere, er gevinst- og tapskonto, restsaldoer og underskudd etter at boligene er solgt (for eksempel kostnader knyttet til garantiforpliktelser). Grunnen til det er at man får de siste skattepliktige inntektene det året de siste boligene selges, og underskudd etter dette får man ikke utnyttet når man ikke har muligheten til å motta konsernbidrag. Dersom eierandelene senere samles på en hånd, er det fare for at fremførbart underskudd og andre skatteposisjoner avskjæres av skatteetaten.

Det er imidlertid mulig å unngå slike ”innlåsningseffekter” ved å organisere seg på riktig måte, noe man må tenke på før man erverver eiendommen eller i hvert fall før man går i gang med prosjektet.

Andre feller og muligheter
I mange prosjekter kan det også være en fordel å benytte konsernforskriften for å utsette beskatningen, og dersom det er aktuelt å bygge borettslagsleiligheter ligger det store muligheter for skattebesparelse i den såkalte ”borettslagsmodellen”. Konvertering (ombygging) reiser igjen andre problemstillinger, så man kan spare skatt og avgift også i boligprosjekter hvis man tenker på dette tidlig i prosjektet.

Johan K. Engelschiøn og Morten Christophersen er advokater og partnere i RSM Advokatfirma. RSM Advokatfirma er tilknyttet RSM Norge, og yter juridiske tjenester med hovedvekt på skatt, merverdiavgift, selskapsrett og transaksjoner. RSM Norge er landets 6. største revisjonsselskap.

Sommeren og høsten 2017 skriver RSM Advokatfirma en artikkelserie for Estate Media om skatt og avgift i byggeprosjekter, med særlig fokus på hvilke muligheter som finnes, og hvilke feller mange går i når det gjelder skatt og avgift.

Siste nyheter Estate Norge

Aspelin Ramm henter Entra-topp

Nyheter / fredag 22. september 2017

Entra satser på digitalisering

Nyheter / fredag 22. september 2017

Toma inngår avtale med Industri Energi Holding

Nyheter / fredag 22. september 2017

– Dejlig å være norsk eiendomsinvestor i Danmark

Nyheter / fredag 22. september 2017

– Jeg er imot biler i sentrum

Nyheter / fredag 22. september 2017

Vil oppgradere og bygge på utskjelt Bjørvika-bygg

Nyheter / fredag 22. september 2017

Mest leste nyheter Estate Norge
Siste eiendom solgtSiste eiendom solgt 18. september 2017
– Jeg er imot biler i sentrum– Jeg er imot biler i sentrum 22. september 2017
Thon-senter utvides for milliarderThon-senter utvides for milliarder 19. september 2017

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Nytt kontorbygg skal bli en attraksjon

Nyheter / fredag 22. september 2017

Med en markedsgate og en stor food court, skal Økern Portal bli en attraksjon for leietakere og folk som bor i området.

Best Western Plus til Trondheim

Nyheter / torsdag 21. september 2017

Hotel Bakeriet, tidligere Clarion Collection, går inn i Best Western Hotels & Resorts 1. januar 2018, og blir et Best Western Plus hotell.

Nytt restaurantkonsept til THE THIEF

Nyheter / onsdag 20. september 2017

Fra høsten blir det store forandringer på mat- og drikkesiden på THE THIEF i Oslo. Én «gammel frue» pensjoneres, mens to nye fjes kommer til.

Svensk flagship-butikk til GlasMagasinet

Nyheter / tirsdag 19. september 2017

KICKS har åpnet sin første flagship-butikk i Norge.

Kantinedrift i endring

Nyheter / mandag 18. september 2017

Fazer Food Services AS utvider med nye konsepter.

Sykkelvennlig arbeidsplass

Nyheter / fredag 15. september 2017

Avantor er den første bedriften som mottar gull for å tilrettelegge for sykling til jobben.