Estate Nyheter

Nyheter – Norge

ARTIKKELSERIE: RSM Advokatfirma, her representert ved f.v. Morten H. Christophersen og Johan K. Engelschiøn, starter nå en artikkelserie om skatt og avgift i byggeprosjekter. (Foto: Bård Gudim)

Skatt og avgift i byggeprosjekter:

Skattefeller ved boligutvikling

Mange har en oppfatning om at skatt og avgift ikke er viktig i boligprosjekter, men det er flere skattefeller å gå i og mange som går i dem.

Johan K. Engelschiøn og Morten H. Christophersen

torsdag 18. mai 2017 5:00 (Oppdatert 17. mai 2017 21:24)

Gevinsten boligutviklere har ved salg av boliger er som utgangspunkt fullt ut skattepliktig. Bygge- og lånekostnadene og inngangsverdien på tomten kommer til fradrag i salgsvederlaget, og den gevinsten man da sitter igjen med må man betale skatt av.

Merverdiavgiften er like lite spennende – det er rett og slett ikke fradrag for merverdiavgift ved utvikling av boliger og det kan også oppstå en plikt til å beregne uttaksmerverdiavgift. Merverdiavgiften blir en kostnad for utvikler, og reduserer dermed gevinsten (og skatten).

Les også: Les også: Tre problemstillinger for eiendomsutvikling

Stor betydning hvem som river
I mange boligprosjekter skal det rives et næringsbygg for å gjøre plass til nye boliger. Hvem som river kan få store konsekvenser for merverdiavgift og skatt. Dersom rivningen kan knyttes til tidligere avgiftspliktig utleie, åpner det muligheter for å få fradrag for merverdiavgiften på rivningskostnadene.

Rivning som opphør av den gamle utleievirksomheten kan også være en grei løsning skattemessig, men innebærer fare for ”innlåsing” av skatteposisjoner i prosjekter med flere eiere. Skattemessig vil det være mest gunstig å aktivere rivningskostnadene som inngangsverdi på de nye boligene – det får man til ved konvertering (ombygging), men det er mer tvilsomt om man får det til ved fullstendig rivning.

Les også: Avtaleformer ved kjøp av utviklingstomt

”Innlåsing” av skatteposisjoner
Typiske skatteposisjoner man kan miste muligheten til å utnytte i boligprosjekter med flere eiere, er gevinst- og tapskonto, restsaldoer og underskudd etter at boligene er solgt (for eksempel kostnader knyttet til garantiforpliktelser). Grunnen til det er at man får de siste skattepliktige inntektene det året de siste boligene selges, og underskudd etter dette får man ikke utnyttet når man ikke har muligheten til å motta konsernbidrag. Dersom eierandelene senere samles på en hånd, er det fare for at fremførbart underskudd og andre skatteposisjoner avskjæres av skatteetaten.

Det er imidlertid mulig å unngå slike ”innlåsningseffekter” ved å organisere seg på riktig måte, noe man må tenke på før man erverver eiendommen eller i hvert fall før man går i gang med prosjektet.

Andre feller og muligheter
I mange prosjekter kan det også være en fordel å benytte konsernforskriften for å utsette beskatningen, og dersom det er aktuelt å bygge borettslagsleiligheter ligger det store muligheter for skattebesparelse i den såkalte ”borettslagsmodellen”. Konvertering (ombygging) reiser igjen andre problemstillinger, så man kan spare skatt og avgift også i boligprosjekter hvis man tenker på dette tidlig i prosjektet.

Johan K. Engelschiøn og Morten Christophersen er advokater og partnere i RSM Advokatfirma. RSM Advokatfirma er tilknyttet RSM Norge, og yter juridiske tjenester med hovedvekt på skatt, merverdiavgift, selskapsrett og transaksjoner. RSM Norge er landets 6. største revisjonsselskap.

Sommeren og høsten 2017 skriver RSM Advokatfirma en artikkelserie for Estate Media om skatt og avgift i byggeprosjekter, med særlig fokus på hvilke muligheter som finnes, og hvilke feller mange går i når det gjelder skatt og avgift.

Nyhetsbrev Norge

Få det beste av Estate Media i din innboks

Siste nyheter Estate Norge

Rekordsalg for Solon

Nyheter / tirsdag 30. mai 2017

Vil ha 80 mill. for boliggård

Nyheter / tirsdag 30. mai 2017

Bygger på og får to hovedkontor

Nyheter / tirsdag 30. mai 2017

Viktige forenklinger i byggesaksreglene ved skade på bygg

Nyheter / tirsdag 30. mai 2017

Boligkjempe går til Bystyret

Nyheter / tirsdag 30. mai 2017

Kjøpte tilbake 70 mill. dyrere

Nyheter / mandag 29. mai 2017

Mest leste nyheter Estate Norge
Bensinstasjon blir storprosjektBensinstasjon blir storprosjekt 26. mai 2017
- Særdeles konfliktfylt Entra-forslag– Særdeles konfliktfylt Entra-forslag 24. mai 2017
Går fra Malling til BonumGår fra Malling til Bonum 29. mai 2017

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Morgendagens medarbeidere

Nyheter / mandag 29. mai 2017

– Hva ønsker de?

OBOS satser på grønn energi

Nyheter / fredag 26. mai 2017

I sommer installeres et av Norges største solcelleanlegg fordelt på tre kjøpesentre, en helseinstitusjon og to kontorbygg i Oslo.

Drikk vann på jobben

Nyheter / onsdag 24. mai 2017

Seks grunner til at du bør drikke mer vann på arbeidsplassen.

Mot rekordhøy realleie i sentrum

Nyheter / tirsdag 23. mai 2017

Fallende ledighet legger grunnlag for frisk leieprisvekst fremover.

Flere ønsker hjemmekontor

Nyheter / mandag 22. mai 2017

Og helst tre dager i uken.

Scala med historisk kontraktsinngåelse

Nyheter / fredag 19. mai 2017

Kjøpesenterselskapet Scala Retail Property inngikk torsdag sin første digitale leiekontrakt.