Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

ARTIKKELSERIE: RSM Advokatfirma, her representert ved f.v. Morten H. Christophersen og Johan K. Engelschiøn, starter nå en artikkelserie om skatt og avgift i byggeprosjekter. (Foto: Bård Gudim)

Skatt og avgift i byggeprosjekter:

Skattefeller ved boligutvikling

Mange har en oppfatning om at skatt og avgift ikke er viktig i boligprosjekter, men det er flere skattefeller å gå i og mange som går i dem.

Johan K. Engelschiøn og Morten H. Christophersen

torsdag 18. mai 2017 5:00 (Oppdatert 17. mai 2017 21:24)

Gevinsten boligutviklere har ved salg av boliger er som utgangspunkt fullt ut skattepliktig. Bygge- og lånekostnadene og inngangsverdien på tomten kommer til fradrag i salgsvederlaget, og den gevinsten man da sitter igjen med må man betale skatt av.

Merverdiavgiften er like lite spennende – det er rett og slett ikke fradrag for merverdiavgift ved utvikling av boliger og det kan også oppstå en plikt til å beregne uttaksmerverdiavgift. Merverdiavgiften blir en kostnad for utvikler, og reduserer dermed gevinsten (og skatten).

Les også: Les også: Tre problemstillinger for eiendomsutvikling

Stor betydning hvem som river
I mange boligprosjekter skal det rives et næringsbygg for å gjøre plass til nye boliger. Hvem som river kan få store konsekvenser for merverdiavgift og skatt. Dersom rivningen kan knyttes til tidligere avgiftspliktig utleie, åpner det muligheter for å få fradrag for merverdiavgiften på rivningskostnadene.

Rivning som opphør av den gamle utleievirksomheten kan også være en grei løsning skattemessig, men innebærer fare for ”innlåsing” av skatteposisjoner i prosjekter med flere eiere. Skattemessig vil det være mest gunstig å aktivere rivningskostnadene som inngangsverdi på de nye boligene – det får man til ved konvertering (ombygging), men det er mer tvilsomt om man får det til ved fullstendig rivning.

Les også: Avtaleformer ved kjøp av utviklingstomt

”Innlåsing” av skatteposisjoner
Typiske skatteposisjoner man kan miste muligheten til å utnytte i boligprosjekter med flere eiere, er gevinst- og tapskonto, restsaldoer og underskudd etter at boligene er solgt (for eksempel kostnader knyttet til garantiforpliktelser). Grunnen til det er at man får de siste skattepliktige inntektene det året de siste boligene selges, og underskudd etter dette får man ikke utnyttet når man ikke har muligheten til å motta konsernbidrag. Dersom eierandelene senere samles på en hånd, er det fare for at fremførbart underskudd og andre skatteposisjoner avskjæres av skatteetaten.

Det er imidlertid mulig å unngå slike ”innlåsningseffekter” ved å organisere seg på riktig måte, noe man må tenke på før man erverver eiendommen eller i hvert fall før man går i gang med prosjektet.

Andre feller og muligheter
I mange prosjekter kan det også være en fordel å benytte konsernforskriften for å utsette beskatningen, og dersom det er aktuelt å bygge borettslagsleiligheter ligger det store muligheter for skattebesparelse i den såkalte ”borettslagsmodellen”. Konvertering (ombygging) reiser igjen andre problemstillinger, så man kan spare skatt og avgift også i boligprosjekter hvis man tenker på dette tidlig i prosjektet.

Johan K. Engelschiøn og Morten Christophersen er advokater og partnere i RSM Advokatfirma. RSM Advokatfirma er tilknyttet RSM Norge, og yter juridiske tjenester med hovedvekt på skatt, merverdiavgift, selskapsrett og transaksjoner. RSM Norge er landets 6. største revisjonsselskap.

Sommeren og høsten 2017 skriver RSM Advokatfirma en artikkelserie for Estate Media om skatt og avgift i byggeprosjekter, med særlig fokus på hvilke muligheter som finnes, og hvilke feller mange går i når det gjelder skatt og avgift.

Nyhetsbrev Norge

Få det beste av Estate Media i din innboks

Siste nyheter Estate Norge

Ragde tjente 591 mill.

Nyheter / onsdag 26. juli 2017

Ringnes er kjøperen av Ringnes-bygget

Nyheter / tirsdag 25. juli 2017

NRP kjøpte i Sandvika

Nyheter / onsdag 26. juli 2017

Kjøpesenter i Østfold solgt

Nyheter / onsdag 26. juli 2017

Pareto solgte Ringnes-bygget

Nyheter / tirsdag 25. juli 2017

Seks kjemper om HiOA

Nyheter / tirsdag 25. juli 2017

Mest leste nyheter Estate Norge
Ønsker å bygge 440 boligerØnsker å bygge 440 boliger 21. juli 2017
Oslo back in businessOslo back in business 24. juli 2017
Ringnes er kjøperen av Ringnes-byggetRingnes er kjøperen av Ringnes-bygget 25. juli 2017

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Temperaturtrøbbel på kontoret

Nyheter / onsdag 26. juli 2017

Mens ansatte krangler om det er for varmt eller kaldt på kontoret, har det svenske eiendomsselskapet Vasakronan lagd en app som tar for seg hva man selv kan gjøre for å påvirke varmen.

Morgendagens medarbeidere

Nyheter / tirsdag 25. juli 2017

– Hva ønsker de?

Fra knutepunkt til by

Nyheter / mandag 24. juli 2017

Oslo og Bærum vil ha mer by på Lysaker.

Lyden av suksess

Nyheter / fredag 21. juli 2017

Dette må du vite for å skape gode arbeidsplasser med riktig lyd.

Utvider i Lahaugmoen Næringspark

Nyheter / torsdag 20. juli 2017

Lokalisert mellom Oslo og Gardermoen, rett ved E6 og RV4, mellom Hvam og Gjelleråsen har Anthon B Nilsen Eiendom etablert Lahaugmoen Næringspark, 288 dekar bestående av innkvarteringsboliger, lager-, logistikk- og flerbrukerbygg.

Markedet strammer seg til i sentrum

Nyheter / onsdag 19. juli 2017

DNB Næringsmegling registrerer en høyere etterspørsel etter kontorarealer i sentrum enn langs vest- og østaksen.