Estate Nyheter

Nyheter – Norge

Ytterligere presisering: Advokatene Camilla Lous og Christian O. Hartmann, fra Steenstrup Stordranges eiendomsavdeling, kommenterer nye utfordringer ved boliglånsforskriften.

Tre problemstillinger for eiendomsutvikling

Den nye boliglånsforskriften: Når omfattes et lån av forskriften og refinansieringsbestemmelsen?

Silje Rønne

onsdag 11. januar 2017 11:08 (Oppdatert 11. januar 2017 11:08)

Den nye boliglånsforskriften som trådte i kraft per 1. januar 2017 inneholder en innstramming av bankenes utlånsmuligheter og setter strengere krav for lånefinansiering av boligprosjekter med pant i bolig. Dette gjelder særlig for sekundærboliger i Oslo. Advokatene Christian O. Hartmann og Camilla Lous i Steenstrup Stordrange har tidligere behandlet de sentrale endringene i forskriften.

Les også: Boliglånsforskriften vil ramme eiendomsbransjen

Advokatene påpeker imidlertid at det er flere viktige presiseringer som bør gjøres i forhold til forskriftens ordlyd. Selv om det fra departementets side er gjort forsøk på å presisere innholdet i endringene er det behov for ytterligere avklaring på flere sentrale punkter.

– Vi ser at både spørsmålet om når et lån omfattes av forskriften og refinansieringsbestemmelsen er punkter hvor det med fordel er behov for ytterligere presisering og veiledning fra lovgiver, særlig når det gjelder boligutvikling, sier Hartmann.

– Hva med lånetilsagn som er gitt i 2016, med utbetaling i 2017?

Blant aktørene i bransjen er det en viss usikkerhet knyttet til om lånetilbud som er akseptert i 2016 kan omfattes av forskriften dersom lånet utbetales i 2017.

– Dette er ikke tilfellet. Forskriften har ikke tilbakevirkende kraft. Vi har også fått avklart av Finanstilsynet at avtaler om lån som er inngått i 2016 ikke vil regnes med på den såkalte fleksibilitetskvoten bankene har fått for å innvilge lån som ikke oppfyller forskriftens krav, sier Lous.

Refinansiering

Forskriften inneholder også en bestemmelse om i hvilken grad refinansiering av lån omfattes av forskriftens innstramming av bankenes utlånsmuligheter.

– Forskriften er ikke til hinder for at lån med pant i bolig kan erstattes med nytt lån. Hvilken innvirkning slik refinansiering vil ha i relasjon til forskriftens øvrige bestemmelser om bankenes fleksibilitetskvote og belåningsgraden er imidlertid ikke gitt ut fra forskriftens ordlyd, sier Hartmann.

Lous understreker at reglene er utformet slik at eksisterende pantelån kan refinansieres. Forskriften setter imidlertid en rekke vilkår for at refinansiering av lån skal unntas forskriftens bestemmelser om blant annet gjeld- og belåningsgrad.

– Slik refinansiering må innebære at det nye lånopptaket i) ikke overstiger det eksisterende lånets størrelse på refinansieringstidspunktet, ii) gis med pant i samme bolig, iii) har en løpetid som ikke er lengre enn gjenværende løpetid på lånet som refinansieres og iv) har samme eller strengere krav til avdragsbetaling som eksisterende lån, forklarer hun.

– Slike refinansieringer vil heller ikke fylle opp bankenes fleksibilitetskvote, presiserer han.

På grunn av de strenge vilkår for å unnta refinansiering fra forskriftens anvendelsesområde, stiller Lous spørsmål til hvilken grad bestemmelsen vil lempe på forskriftens nye innstramninger.

– I normaltilfellene vil en kjøper refinansiere eksisterende lån på eiendommen, men samtidig ha behov for å belåne denne ytterligere for å finansiere kjøpesummen. For dette tilfellet har vi fått signaler fra Finanstilsynet på at det samlede lånet på eiendommen vil bli omfattet av forskriftens bestemmelser. Det er med andre ord ikke mulig å skille ut den del av lånet som kun gjelder refinansieringen, sier Lous.

Eiendomstransaksjoner skjer også rutinemessig ved kjøp av et selskap som eier eiendommen. Da vil gjerne kjøper gjennom eiendomsselskapet refinansiere eksisterende lån på eiendommen.

– En slik refinansiering fra samme debitor vil ikke omfattes av forskriften forutsatt at vilkårene for øvrig er oppfylt. Som nevnt over vil kjøper normalt sett ha behov for ytterligere finansiering med pant i boligen, utover targetselskapets refinansiering, for å dekke kjøpesummen. Dette kjøperlånet vil imidlertid på ordinært vis være omfattet av forskriftens bestemmelser, sier Hartmann.

– For det tilfellet at både refinansiert lån og det nye lånopptaket har sikkerhet i eiendommen har vi fått avklart av Finanstilsynet at begge lån vil inngå i vurderingen av eiendommens belåningsgrad, supplerer Lous.

Eiendomstransaksjoner ved kjøp av aksjer

En rekke eiendomstransaksjoner utføres ved salg av aksjer i selskapet som eier eiendommen. Det vil derfor ifølge advokatene være naturlig å anta at slike transaksjoner ikke omfattes av forskriften.

– Det kommer imidlertid an på hvilken form for sikkerhet som stilles for lånopptaket, sier Hartmann, og tilføyer: «Dersom lånopptaket skjer med sikkerhet i eiendommen, og dette er en boligeiendom (bygård eller lignende) vil lånet omfattes av forskriften, med unntak av en eventuell refinansiering.»

  • Charles ty

    Oppmerksomhet!!!

    Ramsay Hill Finance Plc tilbyr gründere muligheten til å enkelt få tilgang til lån på en rask, oversiktlig og effektivt miljø. Vår kompetanse og internasjonale standarder forsikre våre kunder god service og levering, er vår viktigste tjeneste levering av internasjonal prosjektfinansiering til bedrifter, virksomheter og organisasjoner for betydelige land utviklingsprosjekter i fritid, turisme, underholdning og byggebransjen, tilbyr vi også individuelle lån , private lån, nedbetaling av gjeld lån;

    Ramsay Hill Finance Plc Lån Oversikt:

    Lån for tiden varierer fra $ 5,000.00 til $ 4,5 millioner; maksimal løpetid er 18 måneder; for større lån størrelser, kan du gå til SMB-seksjonen *
    Ingen reviderte regnskaper som kreves *
    Fleksible panteordninger avhengig av lånets størrelse (innbo, kontorutstyr, varer på lager, kjøretøy, eiendom etc.) Fleksible dokumentasjonskrav *

    Langvarige klienter med upåklagelig tilbakebetaling rekord kvalifisere for etterfølgende rente rabatter og enda raskere lån behandling * Vær oppmerksom på at alle søknader gjennomgår en vurdering på stedet av en av vår agent før
    til en komité avgjørelse.

    Ramsay Hill Finance Plc Kontaktinformasjon:

    E-post: ramsayhillfinance@yandex.com eller ramsayhillfinance@usa.com
    Nettsted: http://ramsayhillfinance.wixsite.com/mysite

    Takk for din tid, ønsker deg det beste …

    Med vennlig hilsen,
    Chris Young
    publisitet Officer
    Ramsay Hill Finance Plc

Nyhetsbrev Norge

Få det beste av Estate Media i din innboks

Siste nyheter Estate Norge

Hemfosa kjøper fra Aspelin Ramm

Nyheter / mandag 20. februar 2017

Eiendomsskatt på ubebygde tomter

Nyheter / mandag 20. februar 2017

Øker eiendomsskatten i Oslo

Nyheter / mandag 20. februar 2017

Ansetter ny prosjektleder

Nyheter / mandag 20. februar 2017

Galt med lavere bokvalitet

Nyheter / mandag 20. februar 2017

Nok en milliardær bygger studentboliger

Nyheter / mandag 20. februar 2017

Mest leste nyheter Estate Norge
Selger for 450 millionerSelger for 450 millioner 16. februar 2017
Kronikk: De beste hodeneKronikk: De beste hodene 16. februar 2017
De beste eiendomsadvokateneDe beste eiendomsadvokatene 17. februar 2017
Siste nyheter fra Estate Vest-Norge

Selger seg ut og skiller lag med SPV

Nyhet / onsdag 6. juli 2016

– Jeg har hatt ti fantastiske år med Sparebanken Vest. Jeg har lært mye og har bare positivt å si om både banken og [...]

Ønsker seg 100.000 m2 mer på Marineholmen

Nyhet / mandag 4. juli 2016

– Området trenger mer liv og røre hele døgnet, sier administrerende direktør i GC Rieber Eiendom, Tor Instanes, [...]

Ser ut til å bli en supersommer

Nyhet / fredag 1. juli 2016

– Vi har en fin oppgang sammenlignet med 2015, som også var et godt år for oss. Belegget per 30. juni har en vekst på 24 [...]

Verdsettelse av bygningsmasse – viktig avklaring for næringsfester

Nyhet / torsdag 30. juni 2016

Av senioradvokat Anne Irene Ulveseth – Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange DA* og advokat/ partner Magne Revheim – Advokatfirmaet [...]

Vil jobbe for en mer helhetlig byutvikling

Nyhet / onsdag 29. juni 2016

Mette Svanes (50) har vært etatsleder for Etat for plan og geodata siden 2007 og har hatt ulike lederroller i etaten fra 2003. Svanes kom [...]

Eiendomssalg gir utbyttefest for Trond Mohn

Nyhet / mandag 27. juni 2016

Med et resultat før skatt på nærmere 900 millioner kroner, kan Trond Mohn se tilbake på 2015 som er svært [...]