Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

Ytterligere presisering: Advokatene Camilla Lous og Christian O. Hartmann, fra Steenstrup Stordranges eiendomsavdeling, kommenterer nye utfordringer ved boliglånsforskriften.

Tre problemstillinger for eiendomsutvikling

Den nye boliglånsforskriften: Når omfattes et lån av forskriften og refinansieringsbestemmelsen?

Silje Rønne

onsdag 11. januar 2017 11:08 (Oppdatert 11. januar 2017 11:08)

FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Den nye boliglånsforskriften som trådte i kraft per 1. januar 2017 inneholder en innstramming av bankenes utlånsmuligheter og setter strengere krav for lånefinansiering av boligprosjekter med pant i bolig. Dette gjelder særlig for sekundærboliger i Oslo. Advokatene Christian O. Hartmann og Camilla Lous i Steenstrup Stordrange har tidligere behandlet de sentrale endringene i forskriften.

Les også: Boliglånsforskriften vil ramme eiendomsbransjen

Advokatene påpeker imidlertid at det er flere viktige presiseringer som bør gjøres i forhold til forskriftens ordlyd. Selv om det fra departementets side er gjort forsøk på å presisere innholdet i endringene er det behov for ytterligere avklaring på flere sentrale punkter.

– Vi ser at både spørsmålet om når et lån omfattes av forskriften og refinansieringsbestemmelsen er punkter hvor det med fordel er behov for ytterligere presisering og veiledning fra lovgiver, særlig når det gjelder boligutvikling, sier Hartmann.

– Hva med lånetilsagn som er gitt i 2016, med utbetaling i 2017?

Blant aktørene i bransjen er det en viss usikkerhet knyttet til om lånetilbud som er akseptert i 2016 kan omfattes av forskriften dersom lånet utbetales i 2017.

– Dette er ikke tilfellet. Forskriften har ikke tilbakevirkende kraft. Vi har også fått avklart av Finanstilsynet at avtaler om lån som er inngått i 2016 ikke vil regnes med på den såkalte fleksibilitetskvoten bankene har fått for å innvilge lån som ikke oppfyller forskriftens krav, sier Lous.

Refinansiering

Forskriften inneholder også en bestemmelse om i hvilken grad refinansiering av lån omfattes av forskriftens innstramming av bankenes utlånsmuligheter.

– Forskriften er ikke til hinder for at lån med pant i bolig kan erstattes med nytt lån. Hvilken innvirkning slik refinansiering vil ha i relasjon til forskriftens øvrige bestemmelser om bankenes fleksibilitetskvote og belåningsgraden er imidlertid ikke gitt ut fra forskriftens ordlyd, sier Hartmann.

Lous understreker at reglene er utformet slik at eksisterende pantelån kan refinansieres. Forskriften setter imidlertid en rekke vilkår for at refinansiering av lån skal unntas forskriftens bestemmelser om blant annet gjeld- og belåningsgrad.

– Slik refinansiering må innebære at det nye lånopptaket i) ikke overstiger det eksisterende lånets størrelse på refinansieringstidspunktet, ii) gis med pant i samme bolig, iii) har en løpetid som ikke er lengre enn gjenværende løpetid på lånet som refinansieres og iv) har samme eller strengere krav til avdragsbetaling som eksisterende lån, forklarer hun.

– Slike refinansieringer vil heller ikke fylle opp bankenes fleksibilitetskvote, presiserer han.

På grunn av de strenge vilkår for å unnta refinansiering fra forskriftens anvendelsesområde, stiller Lous spørsmål til hvilken grad bestemmelsen vil lempe på forskriftens nye innstramninger.

– I normaltilfellene vil en kjøper refinansiere eksisterende lån på eiendommen, men samtidig ha behov for å belåne denne ytterligere for å finansiere kjøpesummen. For dette tilfellet har vi fått signaler fra Finanstilsynet på at det samlede lånet på eiendommen vil bli omfattet av forskriftens bestemmelser. Det er med andre ord ikke mulig å skille ut den del av lånet som kun gjelder refinansieringen, sier Lous.

Eiendomstransaksjoner skjer også rutinemessig ved kjøp av et selskap som eier eiendommen. Da vil gjerne kjøper gjennom eiendomsselskapet refinansiere eksisterende lån på eiendommen.

– En slik refinansiering fra samme debitor vil ikke omfattes av forskriften forutsatt at vilkårene for øvrig er oppfylt. Som nevnt over vil kjøper normalt sett ha behov for ytterligere finansiering med pant i boligen, utover targetselskapets refinansiering, for å dekke kjøpesummen. Dette kjøperlånet vil imidlertid på ordinært vis være omfattet av forskriftens bestemmelser, sier Hartmann.

– For det tilfellet at både refinansiert lån og det nye lånopptaket har sikkerhet i eiendommen har vi fått avklart av Finanstilsynet at begge lån vil inngå i vurderingen av eiendommens belåningsgrad, supplerer Lous.

Eiendomstransaksjoner ved kjøp av aksjer

En rekke eiendomstransaksjoner utføres ved salg av aksjer i selskapet som eier eiendommen. Det vil derfor ifølge advokatene være naturlig å anta at slike transaksjoner ikke omfattes av forskriften.

– Det kommer imidlertid an på hvilken form for sikkerhet som stilles for lånopptaket, sier Hartmann, og tilføyer: «Dersom lånopptaket skjer med sikkerhet i eiendommen, og dette er en boligeiendom (bygård eller lignende) vil lånet omfattes av forskriften, med unntak av en eventuell refinansiering.»

One thought on “Tre problemstillinger for eiendomsutvikling

  1. Oppmerksomhet!!!

    Ramsay Hill Finance Plc tilbyr gründere muligheten til å enkelt få tilgang til lån på en rask, oversiktlig og effektivt miljø. Vår kompetanse og internasjonale standarder forsikre våre kunder god service og levering, er vår viktigste tjeneste levering av internasjonal prosjektfinansiering til bedrifter, virksomheter og organisasjoner for betydelige land utviklingsprosjekter i fritid, turisme, underholdning og byggebransjen, tilbyr vi også individuelle lån , private lån, nedbetaling av gjeld lån;

    Ramsay Hill Finance Plc Lån Oversikt:

    Lån for tiden varierer fra $ 5,000.00 til $ 4,5 millioner; maksimal løpetid er 18 måneder; for større lån størrelser, kan du gå til SMB-seksjonen *
    Ingen reviderte regnskaper som kreves *
    Fleksible panteordninger avhengig av lånets størrelse (innbo, kontorutstyr, varer på lager, kjøretøy, eiendom etc.) Fleksible dokumentasjonskrav *

    Langvarige klienter med upåklagelig tilbakebetaling rekord kvalifisere for etterfølgende rente rabatter og enda raskere lån behandling * Vær oppmerksom på at alle søknader gjennomgår en vurdering på stedet av en av vår agent før
    til en komité avgjørelse.

    Ramsay Hill Finance Plc Kontaktinformasjon:

    E-post: ramsayhillfinance@yandex.com eller ramsayhillfinance@usa.com
    Nettsted: http://ramsayhillfinance.wixsite.com/mysite

    Takk for din tid, ønsker deg det beste …

    Med vennlig hilsen,
    Chris Young
    publisitet Officer
    Ramsay Hill Finance Plc

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Siste nyheter Estate Norge

Ny høyesterettsdom om løsningsretter i festeforhold

Nyheter / fredag 17. november 2017

Veidekke skal bygge logistikksenter

Nyheter / fredag 17. november 2017

Kan redusere kostnader med 30 prosent

Nyheter / fredag 17. november 2017

Presenterte bygget som skal redde verden

Nyheter / fredag 17. november 2017

Kjøper og passerer 300 000 m2 utleid areal

Nyheter / fredag 17. november 2017

Avvikler etter å ha tapt 100 mill. på miljøsatsing (+)

Pluss / fredag 17. november 2017

Mest leste nyheter Estate Norge
Tar helt av for SpacemakerTar helt av for Spacemaker 15. november 2017
Nye Oslo S åpner for storstilt byutviklingNye Oslo S åpner for storstilt byutvikling 16. november 2017
Höegh med storsatsning på coworkingHöegh med storsatsning på coworking 15. november 2017

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Tar imot gjestene i skyen

Nyheter / fredag 17. november 2017

Den skybaserte besøksregistreringen Proxyclick har blitt en suksess internasjonalt og spesielt i Norge.

Fullt utleid

Nyheter / torsdag 16. november 2017

Et halvt år før ferdigstillelse er OKK Gruppens nybygg i Nedre Storgate 19 i Drammen nå fullt utleid.

Pop up-shop på THE THIEF

Nyheter / onsdag 15. november 2017

I samarbeid med Nina Jarebrink presenterer THE THIEF designerens første pop up-shop i Norge.

Konkurrerer med Stavanger sentrum

Nyheter / tirsdag 14. november 2017

Det er mye ledig kontorareal på Hinna Park, som nå får økt konkurranse om leietakerne fra Stavanger sentrum.

Flytter fra Kongensgate til Prinsensgate

Nyheter / mandag 13. november 2017

Kollektivselskapet AtB har signert en 15 år lang leieavtale med E.C. Dahls og flytter dermed fra Kongensgate til Prinsensgate.

Tilbake i sin fordums prakt

Nyheter / søndag 12. november 2017

Etter en omfattende renovering fremstår Hermetikken som en moderne publikumsvennlig eiendom med både kontorplasser og restaurant.