Estate Nyheter

NYHETER – NORGE

INNSTRAMMING: Advokatene Christian O. Hartmann og Camilla Lous i Steenstrup Stordrange mener den nye boliglånsforskriften setter strengere krav for lånefinansiering av boligprosjekter - også for selskaper.

Boliglånsforskriften vil ramme eiendomsbransjen

Nye regler begrenser lånefinansiering for boligprosjekter.

Silje Rønne

fredag 6. januar 2017 6:48 (Oppdatert 6. januar 2017 6:48)

Ved nyttår trådte en ny boliglånsforskrift i kraft. Forskriften inneholder en innstramming av bankenes utlånsmuligheter og setter strengere krav for lånefinansiering av boligprosjekter med pant i bolig.

Advokatene Christian O. Hartmann og Camilla Lous i Steenstrup Stordrange erfarer at flere boligaktører er usikre på rekkevidden av forskriften hva gjelder selskaper som kjøper boligeiendom med tanke på utvikling og videresalg.

– Boliglånsforskriften gjelder for finansforetak som yter lån med pant i bolig. Basert på forskriftens ordlyd skulle man i utgangspunktet tro at forskriften kun gjaldt privatpersoner, men forskriften gjelder også for selskaper som tar opp lån med pant i bolig, sier Hartmann og fortsetter: «Ifølge Finanstilsynet er det bygningens reguleringsmessige status som avgjør om denne anses som en boligeiendom og dermed om forskriften kommer til anvendelse.»

Dersom bygget er regulert til et annet formål enn bolig vil forskriften i utgangspunktet ikke gjelde ifølge Hartmann.

– I det tilfellet at eiendommen er regulert eller lovlig brukes til både bolig og næring må det trolig foretas en konkret vurdering av hvilken del av lånet som omfattes av forskriften, understreker han.

Advokatene mener endringene i boliglånsforskriften typiske vil ramme «singel purpose selskaper» (SPV) som finansierer for eksempel kjøp av bygårder for utvikling med pant i eiendommen.

– Dette vil gjelde uavhengig av om eiendommen erverves direkte eller via et aksjeselskap, påpeker Hartmann.

Strengere krav

– For lån knyttet til sekundærbolig i Oslo innfører forskriften et nytt krav om at lånet per innvilgelsestidspunktet ikke kan overstige 60 prosent av verdigrunnlaget for boligen (som ikke kan være høyere enn markedsverdi). Dette gjelder både nedbetalingslån og lån uten avdragsplikt, sier Lous. Lous tilføyer at for ordinære nedbetalingslån utenfor Oslo gjelder fortsatt det opprinnelige kravet om 15 prosent egenkapital. Lous understreker videre at det er verdt å merke seg at bolig eid av et aksjeselskap vil bli ansett som sekundærbolig.

– Ved beregning av belåningsgraden kan boligens verdi suppleres med betryggende tilleggssikkerhet i form av pant i annen eiendom, kausjon eller garanti, sier Lous.

I tillegg til økt egenkapitalkrav ved sekundærbolig inneholder den nye forskriften også en ny bestemmelse om låntakers samlede gjeldsgrad.

– Forskriftens nye § 4 innebærer at låntakers samlede gjeld ikke kan overstige fem ganger brutto årsinntekt. Forskriftens nye krav til gjeldsgrad vil derfor i mange tilfeller føre til at SPV’er uten særlig kontantstrøm ikke vil oppfylle forskriftens krav, selv om egenkapitalkravet skulle være oppfylt, forklarer Lous.

– Gjeldsgradsbestemmelsen kan ikke omgås ved å splitte låneopptaket i to eller flere lån til samme kunde, fortsetter Hartmann.

Noe fleksibilitet for bankene

For at forskriften ikke skal stenge for ethvert utlån i boligprosjekter hvor forskriftens krav ikke kan oppfylles er den opprinnelige fleksibilitetsbestemmelsen videreført, men med noen innskrenkinger.

– Forskriftens § 8 åpner for at hver enkelt bank kan innvilge en begrenset andel lån med pant i bolig som ikke oppfyller forskriftens krav. På landsbasis utgjør denne fleksibilitetskvoten for de respektive banker 10 prosent av de lån som innvilges hvert kvartal, forklarer Hartmann.

– For Oslo er grensen satt til 8 prosent, alternativt at samlet kvartalsvise lån ikke overstiger 10 millioner kroner. Bankene vil dermed kunne velge den grense (prosentvis eller beløpsmessig) som gir størst fleksibilitet. For de fleste banker vil dette være den prosentvise grensen slik at 8 prosent av bankens kvartalsvise låneopptak vil være unntatt de aktuelle reglene i forskriften, forsetter han.

Ifølge Hartmann kan eiendomsaktører risikere at enkelte banker i det aktuelle kvartal har «brukt opp» sin kvote, men han legger til at det er noe usikkerhet knyttet til hvordan bankene vil praktisere unntaksregelen.

Hartmann presiserer videre at en ren refinansiering av eksisterende lån på visse vilkår ikke er omfattet at forskriften.

– Forskriften viser at betydningen av en god bankforbindelse har blitt enda viktigere enn tidligere, påpeker han.

Advokatene understreker at det per dags dato ikke er gitt utfyllende bestemmelser av finanstilsynet som presiserer forskriftens virkeområde og avklare uklarheter.

Lous presiserer at den nye boliglånsforskriften er en videreføring av tidligere forskrift om krav til nye utlån med pant i bolig som trådte i kraft 1. juli 2015. Den nye boliglånsforskriften gjelder til 30. juni 2018.

 

Nyhetsbrev Norge

Få det beste av Estate Media i din innboks

Siste nyheter Estate Norge

Ragde tjente 591 mill.

Nyheter / onsdag 26. juli 2017

Ringnes er kjøperen av Ringnes-bygget

Nyheter / tirsdag 25. juli 2017

NRP kjøpte i Sandvika

Nyheter / onsdag 26. juli 2017

Kjøpesenter i Østfold solgt

Nyheter / onsdag 26. juli 2017

Pareto solgte Ringnes-bygget

Nyheter / tirsdag 25. juli 2017

Seks kjemper om HiOA

Nyheter / tirsdag 25. juli 2017

Mest leste nyheter Estate Norge
Ønsker å bygge 440 boligerØnsker å bygge 440 boliger 21. juli 2017
Oslo back in businessOslo back in business 24. juli 2017
Ringnes er kjøperen av Ringnes-byggetRingnes er kjøperen av Ringnes-bygget 25. juli 2017

Siste nytt fra Naringseiendom.no

Temperaturtrøbbel på kontoret

Nyheter / onsdag 26. juli 2017

Mens ansatte krangler om det er for varmt eller kaldt på kontoret, har det svenske eiendomsselskapet Vasakronan lagd en app som tar for seg hva man selv kan gjøre for å påvirke varmen.

Morgendagens medarbeidere

Nyheter / tirsdag 25. juli 2017

– Hva ønsker de?

Fra knutepunkt til by

Nyheter / mandag 24. juli 2017

Oslo og Bærum vil ha mer by på Lysaker.

Lyden av suksess

Nyheter / fredag 21. juli 2017

Dette må du vite for å skape gode arbeidsplasser med riktig lyd.

Utvider i Lahaugmoen Næringspark

Nyheter / torsdag 20. juli 2017

Lokalisert mellom Oslo og Gardermoen, rett ved E6 og RV4, mellom Hvam og Gjelleråsen har Anthon B Nilsen Eiendom etablert Lahaugmoen Næringspark, 288 dekar bestående av innkvarteringsboliger, lager-, logistikk- og flerbrukerbygg.

Markedet strammer seg til i sentrum

Nyheter / onsdag 19. juli 2017

DNB Næringsmegling registrerer en høyere etterspørsel etter kontorarealer i sentrum enn langs vest- og østaksen.