Litt for lønnsomme rekkefølgekrav?

Kriteriene knytter seg således ikke til hva som anses nødvendig i det konkrete området uavhengig av den planlagte utbyggingen, men til hva som må anses nødvendig/tilstrekkelig sett i lys av den utbyggingen reguleringsplanen åpner for. Også andre hensyn kan tillegges vekt ved spørsmål om rekkefølgekrav skal oppstilles, men dette gjelder først når det er etablert at det foreligger en slik sammenheng.

Stadig oftere ser vi at det legges inn rekkefølgekrav som bidrar til å heve kvaliteter i byen, men som har en tvilsom sammenheng med det konkrete tiltaket reguleringen gjelder. Rekkefølgekravene hentes fra veiledende planer (VPOR) som beskriver hvilke tiltak som bør utføres i ulike deler av byen.

Les også: Fundamental misforståelse av regelverket årsak til kommunens moms-policy?

Les også: – Vi er nok av en annen oppfatning enn Hanna E. Marcussen

Er noe først lagt inn som rekkefølgekrav er grunnen beredt til at kostnadsansvaret pålegges utbygger i utbyggingsavtalen. Selv om det er en høyere terskel for å pålegge en privat part å bekoste et rekkefølgekrav i en utbyggingsavtale enn for å stille opp rekkefølgekravet i planen, blir rekkefølgekrav i praksis utbyggers kostnadsansvar. Siden alternativet for den private er å legge sitt prosjekt på is inntil kommunen selv finansierer rekkefølgekravet, har den private part lite å hente på å protestere mot dette. Gjennom rekkefølgekrav og utbyggingsavtale henter byen derved inn vesentlige bidrag fra utbyggerne som går til alminnelig oppgradering.

Oslo kommune har nå tatt dette et steg lenger. Når utbygger opparbeider kommunal infrastruktur overtar kommunen en mva-messig justeringsrett dersom utbygger ikke selv har fradragsrett. Dette gjelder for eksempel boligutbyggere. Gjennom justeringsretten får kommunen utbetalt et beløp fra staten som er en kompensasjon for den mva utbygger har betalt. Det er derfor vanlig at kommunen viderefører beløpet til utbygger med et fradrag for administrasjonskostnader. Slik har dette også vært praktisert i Oslo, etter at bystyret i 2014 fattet vedtak om bruk av den såkalte «justeringsmodellen».

Nå har kommunen imidlertid snudd, og beholder beløpet selv, med en noe haltende begrunnelse.

Les også: Legger Oslo kommune opp til praksisendring som kan gjøre boliger enda dyrere?

Les også: Marcussen slår tilbake

Les også: – Marcussen mangler kunnskap

Denne praksis innebærer at kommunen, i tillegg til å få oppgradert byen, henter ut et kontantbeløp lik merverdiavgiften utbygger har betalt for å oppgradere byen. Kommunen har fått i pose og sekk. Rekkefølgekravet har derved blitt en svært god butikk for kommunen. Dette skjer på bekostning av boligutbyggerne, som får økte kostnader og må dekke disse inn gjennom økte boligpriser. Med politisk bekymring for eskalerende boligpriser fremstår den nye praksisen som paradoksal.

I en dom avsagt av Oslo tingrett 1. februar 2016 la imidlertid tingretten til grunn at infrastruktur (veier, rundkjøringer) oppført av Avinor for overføring til det offentlige ikke kunne anses som kapitalvarer i Avinors virksomhet. Overføringen til det offentlige var derfor heller ikke en justeringshendelse. Dommen er anket og skal opp for lagmannsretten i mars 2017.

Dersom dommen blir stående, kan konsekvensen bli at det ikke anses overført noen justeringsrett til kommunen når utbygger uten fradragsrett opparbeider tiltak. Da vil denne nye «inntektskilden» knyttet til rekkefølgekrav falle bort for Oslo kommune.

Les også: – I utakt med intensjonene

Les også: – Foruroligende at byrådet endrer politikk i en sak som er bystyrebehandlet