OSLO KOMMUNE VIL BEHOLDE MVA-BESPARELSEN: - Å presse utbygger eller boligkjøperne til å bære kostnadene for «kvalitet utover det minimum som reguleringsplanen krever», er i realiteten en omgåelse av plan- og bygningslovens skranker, skriver artikkelforfatterne.
Skal utbygger bære kostnadene?
- Vi er nok av en annen oppfatning enn byråd Hanna E. Marcussen.
Sluttregningen ender hos boligkjøperneI likhet med andre aktører i bransjen, konstaterer vi at Oslo kommune ønsker å få «både i pose og sekk» på bekostning av utbyggerne, ved at man både ønsker å beholde store deler av MVA-besparelsen og få utbygger til å bidra med mer enn det planen legger opp til. Allerede her kan det være grunn til å minne om at det ikke er utbyggerne som sådan som får denne ekstrakostnaden. Merkostnaden vil i all hovedsak videreføres til sluttbruker, nemlig boligkjøperne. I forlengelsen av dette kan det også være betimelig å minne om at de virkelig store utbyggingsområdene i Oslo i tiden som kommer, som for eksempel Hovinbyen, fordrer enorme investeringer i transformasjon av industriområder og etablering av ny infrastruktur. Det er disse boligkjøperne som må dra det største lasset.
Vi har ikke til hensikt å ta større del i ordskiftet rundt bruken av merverdiavgiftsavtaler, men finner grunn til å sette fokus på premisset som ligger til grunn for Marcussens uttalelse om at merverdiavgiftsavtaler kan «være aktuelt for utbyggingsprosjekter hvor det er mulig å forhandle frem kvalitetsaspekter eller flere tiltak, for eksempel at utbygger påtar seg tiltak som hever kvaliteten utover det minimum som reguleringsplanen krever».Svaret fra Marcussen vitner om at byråden ikke tar inn over seg at utforming av rekkefølgekrav og bruken av utbyggingsavtaler er underlagt lovbestemte krav og at loven må følges, også av Oslo kommune.
Reguleringsplanen er rammen for utbyggingenDet kan kanskje være hensiktsmessig å minne om at plan- og bygningsloven legger visse ytre rammer for hva kommunen kan bestemme og hvordan de må gå fram for å bestemme dette.
De prosessuelle reglene for å vedta en reguleringsplan er ikke bare der for å ivareta det offentliges interesser, men i aller høyeste grad også gitt for å ivareta de privates interesser. Når planprosessen til slutt resulterer i vedtakelsen av en reguleringsplan, er det denne som setter grensene for hva privatpersoner kan gjøre eller ikke gjøre, men også hva bygningsmyndighetene kan nekte den enkelte å gjøre.
Kommunen har stor frihet i hvordan planen utformes, men ikke full frihet. Føringene og rekkefølgekravene som gis i en plan må være nødvendige av hensyn til den arealbruken man ønsker i et område.
Bruk av forhandlingsposisjonTatt i betraktning de krav plan- og bygningsloven stiller til både fremgangsmåte og innhold i reguleringsplaner, er det svært problematisk at kommunen benytter sin posisjon under forhandling av utbyggingsavtaler til å presse utbygger med på strengere krav enn det planen åpner for. Avtalte tiltak må være en nødvendig følge av gjennomføringen av planvedtaket, og det skal være forholdsmessighet i forhold til utbyggingens belastning på omgivelsene.
Tar man også i betraktning at utbygger ofte er helt avhengig av fremdrift, for at prosjektet skal være regningssvarende, og at kommunen i stor utstrekning kan bygge opp sin egen forhandlingsposisjon gjennom utformingen av reguleringsplanen, skal en ikke ha veldig stor innsikt for å se ubalansen i forhandlingsposisjonen mellom kommunen og utbyggeren.
En slik praksis er i beste fall i gråsonen av hva loven åpner for. Å presse utbygger eller boligkjøperne til å bære kostnadene for «kvalitet utover det minimum som reguleringsplanen krever», er i realiteten en omgåelse av plan- og bygningslovens skranker.
AvtalefrihetSelv om forhandling av utbyggingsavtaler i praksis minner om myndighetsutøvelse, ligger den rent rettslig nærmere avtaleinngåelse. Dette innebærer at mange utbyggere vil bli møtt av Høyesteretts uttalelser i Løvenskiold-dommen, dersom de forsøker å komme seg ut av en «ulovlig» utbyggingsavtale. I denne forbindelse kan det imidlertid være fornuftig å minne om, at selv om det foreligger stor grad av «avtalefrihet» ved fremforhandling av utbyggingsavtaler, skal selv utbyggingsavtaler ha en balanse. Det stilles med andre ord krav om gjensidighet avtalepartene imellom, samt at det legges opp til en prosess med reell valgmulighet og et skikkelig forhandlingsgrunnlag.
Vi er nok av en annen oppfatning enn Marcussen, dersom hun er av den oppfatning at en merverdiavgiftsavtale i seg selv vil rette opp ubalansen som foreligger i en utbyggingsavtale, når utbygger og boligkjøper bygger og bekoster mer enn det kommunen strengt tatt kan kreve med hjemmel i loven. Dette er kostnader utbygger ikke skulle hatt i utgangspunktet.
Jannike Nilsen og Bård K. H. Berge er advokatfullmektiger i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS
