-Utviklerne må kreve mer av arkitektene

Lars Eirik Ulseth og Dorotea Nenadovic, to av arkitektene i proptech-selskapet Parallelo, sitter og studerer planløsningene på ett av de siste boligprosjektene de har fått på bordet.

«Vi ser nå på en av de største utfordringene i tidligfase boligutvikling», sier Dorotea.

Hun peker på at myndighetene som, for å sikre god arkitektur og kontroll med hva som bygges, stiller stadig strengere krav til reguleringsarbeidet, og konsekvensene dette medfører for prosjektene.

Intensjonen med strengere reguleringer er å sikre en fornuftig stedsutvikling. Ved å låse forhold som utnyttelsesgrad, siktlinjer og høydebestemmelser i reguleringen, ønsker myndighetene å sikre at alle gode intensjoner hos arkitektene i planprosessen tas med videre til byggesak.

Problemet som Dorotea peker på er at plankart som utelukkende baseres på ytre premisser, får problemer i senere prosjektfaser når innsiden av byggene skal utformes.

«Vi ser mange reguleringsplaner som sendes inn der byggegrenser og bygningsvolum umuliggjør gode leilighetsplaner», sier hun. Typiske eksempler er for dype hjørneløsninger, utkragninger i volumet som ikke fungerer med fasadebreddene til gode leiligheter. Også kvartaler med mange og dårlig plasserte trapperom er en gjenganger.

Regningen er det utbygger og sluttbruker som må ta. Utbygger betaler i form av dårligere brutto-netto og mindre salgbart areal. Boligkjøper ender opp med en dårligere leilighet enn hva som kunne vært tilfelle.

Til byggherren: Be om mer fra arkitektene!

«Boligbransjen må bli mer kundesentriske, men foreløpig gjenspeiles ikke dette i arkitektleveransene i tidlig fase. Fortsatt er det ofte et ensidig fokus på de ytre premissene, mens innsiden blir en konsekvens. En kundesentrisk tilnærming hadde startet med innsiden», sier Lars Eirik

Han har 25 års erfaring som boligarkitekt og kommer med en klar oppfordring til byggherren; be om mer fra arkitektene.

Spisskompetanse i kombinasjon med ny teknologi er nøkkelen for en bedre reguleringsprosess. I de siste årene har verktøy som eksempelvis Spacemaker og Parallelo vokst seg inn i bransjen. Utbyggere og arkitekter kan bruke verktøyene om hverandre for å raskt utforske volumer og umiddelbart teste konsekvensene for både økonomien og bo-kvaliteten i prosjektet.

Samtidig erkjenner Lars Eirik og Dorotea at dette er en endringsreise, hvor særlig arkitektene utfordres på metode og forretningsmodell. Slike verktøy stjeler naturlig nok timer fra arkitektoppdraget. Samtidig tvinger det arkitektene til å vurdere kvalitetene på innsiden tidligere enn hva de ofte ønsker. For mange kan dette være en krevende omstilling.

Ballen ligger derfor hos byggherrene som må tørre å ta et tydelig standpunkt og øke bestillingskravet i tidligfase. Tiden er forbi der en reguleringsplan kun inneholder visjoner, konsepter og prinsipielle løsninger.

Fremover må leveransen også inneholde detaljerte leilighetsplaner ut i fra en bevisst leilighetsmiks, med tilhørende arealoppsett. Til det beste for både byggherrens økonomiske resultater og for verdien som sluttbrukeren sitter igjen med.