Juss:

BLE LURT: En mann bosatt i Oslo ble lurt til å selge flere eiendommer. Nå får han eiendommene tilbake. (Ill. foto)
BLE LURT: En mann bosatt i Oslo ble lurt til å selge flere eiendommer. Nå får han eiendommene tilbake. (Ill. foto)

Skriftgranskere avdekket falske skjøter ved overdragelse av eiendom

Boligkjøpere må levere tilbake eiendommer - og staten må bla opp for å dekke kjøpernes tap.

Publisert

Borgarting lagmannsrett har nylig felt dom i en sak, hvor en oslomann mener å ha blitt lurt i forbindelse med salg av flere eiendommer. Saken har forgreninger til et større sakskompleks, hvor en annen person er anmeldt for bedrageri, for flere forhold.

Mannen som nå er under bedragerietterforskning, fikk angivelig kjøpe eiendommene av oslomannen til underpris og videresolgte så eiendommene via et eiendomsfirma til intetanende tredjepersoner. De siste kjøperne må nå levere eiendommene tilbake til oslomannen. Det skjer i utgangspunktet ikke uten tap for de siste kjøperne, men denne kostnaden må staten ta.

Milliongevinst på få uker

Oslomannen, som tidligere var en yrkesaktiv butikkeier, ble i 2013 uføretrygdet etter å ha fått diagnosen schizofreni. Han har i nyere tid fått oppnevnt verge, og i legeerklæringen fremgår det at han går på faste medisiner, og er svært snill og lojal overfor de han regner som sine venner. Videre at hans evne til å si nei kan være fraværende på grunn av sykdommen, og han ser ikke alltid konsekvensene av sine handlinger, slik friske mennesker gjør. Han har hatt betydelige verdier i eiendom.

Mannen som er under etterforskning for bedrageri, skal ha lokket oslomannen med at de skulle slå seg opp på eiendom i Dubai. I 2017 ble oslomannen overtalt til å selge de to eiendommene - til mannen som er under bedragerietterforskning - for 8.650.000 kroner. Som forutsetning for salget, ble det utformet en gjenkjøpsavtale, hvor oslomannen fikk rett til å kjøpe tilbake eiendommene for den samme summen som han hadde solgt dem for. Angivelig skulle eiendommene sikre innbetaling av et lån i Dubai til 50 millioner kroner, og eiendommene skulle ikke selges videre.

De aktuelle eiendommene består av utleieboliger på Nordstrand og Ulvøya. I retten ble det fremlagt meglervurderinger fra 2015 som tilsa en samlet verdi på eiendommen på Nordstrand på fire millioner kroner, mens eiendommen på Ulvøya fikk en meglertakst på 12 millioner.

Mannen som er under bedragerietterforskning, videresolgte raskt eiendommen på Nordstrand for 5,1 millioner kroner, mens Ulvøya-eiendommen fikk nye eiere for ti millioner kroner. Transaksjonene gikk via et eiendomsfirma i Oslo som er eid av en mann i 60-årene. Samlet innkasserte mellomleddene 6,5 millioner kroner i gevinst løpet av noen få uker.

De 6,5 millionene er senere søkk borte. Dokumenter fra retten viser at politiet har klart å spore noen midler til utenlandske spillkontoer og enkelte kostbare luksusgjenstander.

Sommeren 2018 fikk oslomannen vite at eiendommene var videresolgt og at pengene var borte. Den 2. juli 2018 ble han funnet i skogen etter et selvmordsforsøk. Han fikk oppnevnt sin søster som verge, og det ble igangsatt prosess for å få tilbakeført eiendommene, mot at oslomannen betalte tilbake 8.650.000 som han hadde mottatt fra den bedragerisiktede mannen.

Kjøperne viste til at de hadde kjøpt i god tro og motsatte seg dette, og fikk i 2020 medhold i Oslo tingrett. Oslomannen og hans verge anket saken til lagmannsretten, som har kommet til en annen slutning enn tingretten.

- Signerte aldri noe skjøte

Oslomannen er klar på at han aldri har underskrevet noe skjøte, og han mener hans signatur på skjøtet må være falsk.

Borgarting lagmannsrett har lagt avgjørende vekt på rapporter utført av to skriftgranskere, som begge har lang og omfattende erfaring, både fra Kripos og gjennom en rekke andre oppdrag. Begge skriftgranskerne har konkludert med at underskriften på skjøtet – med «den høyeste grad av sikkerhet som kan gis» - ikke er oslomannens. Den ene skriftgranskeren har konkludert med sikkerhetsgrad 2, «etter all sannsynlighet», der resultatet regnes som sikkert med unntak av hypotetisk tvil. Den andre skriftgranskeren har konkludert med konklusjonsgrad fra kriminalteknisk avdeling grad –2, der resultatene taler sterkt for at underskriften ikke utført av oslomannen.

Som et resultat av dette mener lagmannsretten at de sammenfallende og sikre funnene utgjør et nøytralt bevis som med stor styrke taler for at oslomannens signatur på skjøtet er falsk.

- Lagmannsretten har (…) funnet det sannsynliggjort at skjøtet er undertegnet falsk, noe som utgjør en sterk ugyldighetsgrunn som leder til at dokumentet anses ugyldig.

Loven sier at den som har ervervet i god tro vil få erstattet tapet av staten, jf. tinglysingsloven § 35 førsle ledd jf. bokstav d, som lyder:

«Når noen lider uforskyldt tap på grunn av tinglysingsfeil, har han rett til erstatning av staten såfremt tapet skyldes … d) at et dokument som nevnt i § 27 annet ledd er blitt tinglyst og noen i god tro har fått registrert en rett han har ervervet ved avtale i tillit til at det tinglyste dokument var gyldig».

Etter lagmannsrettens syn er det ikke påvist andre omstendigheter som tilsier at oslomannens tilfelle faller utenfor lovens formål «og den beskyttelse som tinglysingsloven oppstiller ved falsk». Sagt med andre ord: staten må dekke tapet til kjøperne, og oslomannen kan med hjemmel i loven kreve tilbakeføring av eiendommene - etter de ulovfestede reglene om såkalt vindikasjon.

Lagmannsretten har kommet til følgende løsning:

Etter en skjønnsmessig helhetsvurdering av verdien av påkostninger og egeninnsats settes vederlaget oslomannen skal betale til kjøperne av Ulvøya-eiendommen ved tilbakeføring av eiendommen til 6,9 millioner kroner. Kjøperne av eiendommen på Nordstrand dømmes til å overskjøte denne til oslomannen, mot at han betaler tre millioner kroner.

Differansen mellom det som kjøperne betalte og beløpet de skal motta av oslomannen må staten dekke.

Kjøperne ble dømt til å dekke sakskostnadene til oslomannen for tingretten og lagmannsretten, samlet på 751.000 kroner.

Dommen er ikke rettskraftig.

Powered by Labrador CMS