Artikkelforfatterne er professor Per Kåre Sky, Institutt for eiendom og juss, NMBU, jordskiftedommerfullmektig Ph.d. Veronica Trygstad og jordskiftedommer Ph.d. Solfrid Mykland Fjell.
Rettsmekling i tvister om fast eiendom
Konflikter om fast eiendom har vist seg godt egnet for alternativ tvisteløsning. Rettsmekling er et slikt alternativ i domstolene, der partene får tilbud om å møte med en rettsmekler for å utforske mulighetene for å komme til en enighet før saken går til ordinær hovedforhandling.
Eiendomskonfliktene er ofte sammensatte,
partene har typisk sterk avhengighet til hverandre ved at de er naboer og
konflikten har derfor ofte flere dimensjoner enn tvisten om et rettsforhold som
en grense eller en rettighet. Dette gir mulighet for kreative løsninger som
ikke ville vært mulig å få ved en dom. Rettsmekling i jordskifterettene ble
innført som en prøveordning i 2007 og ble et permanent tilbud ved innføringen
av ny jordskiftelov i 2016.
Jordskifteretten kan rettsmekle i tvister
om grenser, eiendomsrett og rettigheter. Dette kalles for rettsfastsettende
saker. Kommer partene til enighet kan det inngås et rettsforlik. Både
jordskiftedommere, dommerfullmektiger og teknisk personale kan i utgangspunktet
være rettsmeklere. Det kan også rettsmekles i skjønn i jordskifteretten, men de
rettsendrende sakene etter kapittel 3 i jordskifteloven kan foreløpig ikke
rettsmekles.
I de første årene med rettsmekling ble tilbudet
i veldig begrenset grad benyttet. Det første året ble det kun rettsmeklet i ca.
3 % av sakene (22 saker). Fra 2018 ble det gjennomført opplæring over tre dager
i rettsmekling for alle jordskifteretter i Norge, og etter dette skjøt bruken
av ordningen fart. I 2022 ble det rettsmeklet i over 30 % av de
rettsfastsettende sakene. Det utgjorde over 300 av jordskifterettens saker, med
en forliksprosent på over 70 %. I 2022 startet det i tillegg opp et videregående
«kompetanseløp» i domstolene for rettsmekling over ni dager. Dette tilbudet er
for rettsmeklere i jordskifteretter, tingretter og lagmannsretter. Formålet er
å få enda flere saker rettsmeklet, at rettsmeklingspraksis blir likere på tvers
av domstoler og at den faglige kvaliteten i arbeidet blir enda høyere. Rettsmeklingsarbeidet
går derfor mot moderat spesialisering i alle domstoler med fokus på at
rettsmekling er et eget fag.
Undervisning i alternativ konfliktløsning
og etterhvert rettsmekling har også vært en viktig del av jordskifteutdannelsen
helt siden 1992. I dag har alle som tar master i eiendom, enten ved Institutt
for eiendom og juss ved Norges miljø- og biovitenskapelige Universitet (NMBU) eller
ved Institutt for byggfag ved Høgskulen på Vestlandet egen kursing i
konfliktløsning. Disse kandidatene kan søke stillinger som
jordskiftedommerfullmektig eller jordskiftedommer i jordskifteretten. I tillegg
har det for NMBU sin del i en lang periode vært forskning og fagutvikling om
forhandling og mekling i samarbeid med Norges handelshøyskole.
Jordskifterettens kompetanse til å
rettsmekle gjelder både i urbane og rurale områder. Vi har hentet inn tall fra
de to jordskifterettene hvor henholdsvis Oslo og Bergen er lokalisert. I Oslo
og Østre Viken jordskifterett ble det rettsmeklet i 66 saker og det ble forlik i ca. 79 % av disse. Tilsvarende tall for
Hordaland jordskifterett er 37 meklingssaker, som utgjør en meklingsandel på
hele 68 % ved domstolen. Det ble forlik i 65 % av disse.
Kombinasjonen av eiendomskompetanse og
kompetanse i konfliktløsning gir mange fortrinn når tvister om fast eiendom
skal løses. Konflikter om eiendom knytter seg svært ofte til en bestemt
lokalisering, partene er naboer og vil fortsatt være det etter at konflikten er
løst. Ved tradisjonell domstolsbehandling er det tvisten og partenes
rettigheter som står i fokus, og en dom må ligge innenfor partenes påstander.
Det skjer altså en avgrensning og spissing av en konflikt når det blir
transformert til en tvist. Dette gjør at nyanser forsvinner og underliggende
forhold ikke kommer fram i tvistesaken, heller ikke utfordringer ved partenes
kommunikasjon.
Ved rettsmekling blir det mulig å spille både
på den åpne og den underliggende konflikten. Ved å flytte tvisten ut av
hovedforhandling kan partene, gjennom rettsmekling, utforske partenes problem
og avdekke mulige og aktuelle interesser og behov. Mekleren kan også legge til rette for at
relasjonelle utfordringer kan håndteres som del av meklingen. I mange av
tvistene er nemlig kommunikasjonsutfordringer en viktig del av årsakene til at
konfliktene har oppstått. Mekleren kan bidra til at partene får lytte til
hverandre og kan få utviklet en gjensidig forståelse. Dette er et viktig bidrag
til varige konfliktløsningsprosesser mellom naboer. Dette åpner også for
kreative løsninger som partene kan inngå rettsforlik om.
I bruk av rettsmekling i konflikter om
fast eiendom står tre gjensidig relaterte oppgaver sentralt. For det første å
utvikle kunnskap om konfliktforståelse og innsikt i teori og praksis om meklingsatferd.
For det andre utvikle effektive arenaer for rettsmekling, og for det tredje
anvende rettsmekling på saksområder hvor mekling er spesielt viktig.
I tillegg til rettsmekling i tvister
utredes det om rettsmekling i rettsendrende saker skal bli et nytt formelt
tilbud. Det vil si i saker om for eksempel arealbytte, felles tiltak og
bruksordninger. Det vil i så fall innebære en lovendring i jordskifteloven.
Det er i mange tilfeller en glidende
overgang mellom det å slå fast rettighetsforholdene og gjøre rettslige endringer.
Et eksempel kan illustrere dette. To naboer A og B i et boligområde er i tvist
om eiendomsgrensen. I tillegg er det en bod på A’s eiendom som sperrer for
utsikten til B og som er plassert slik at A må bruke B’s eiendom når boden skal
vedlikeholdes. Under rettsmeklingen kommer det fram at det er boden som er konfliktens
kjerne. I et rettsforlik kan det lages en komplett løsning der det avtales både
hvor eiendomsgrensen går og at boden kan flyttes.
Konfliktene kan bidra til kreativitet og
nytenkning dersom det legges til rette for gode prosesser. Undersøkelser har
vist at det er mange kreative elementer i avtalene som inngås ved rettsmekling.
I eksemplet over var det to elementer, men vi har en rekke eksempler på langt
mer kreative avtaler. Kreative elementer inkluderes i halvparten av de
undersøkte rettsforlikene i en studie der norske og danske rettsforlik ble
studert. Det betyr at vi har mange saker som vist i eksemplet over.
Kostnaden ved rettsmekling er lav, og
faktisk lavere enn ved kommunal oppmålingsforretning. I saker om
eiendomsgrenser, er kostnaden 2 rettsgebyr (i dag er ett rettsgebyr kr. 1243.-).
I tillegg kommer det en grenselengdegebyr for det tekniske arbeidet og for de
grensemerkene som blir nedsatt. Det er 2 rettsgebyr pr. påbegynte 500 m og
prisen for et grensemerke er ca. kr. 75.-. I tillegg blir saken tinglyst uten
ekstra kostnad for partene.
Rettsmekling er derfor et rimelig
alternativ, saker kan løses raskt og for eksempel byggeprosjekter som står i
fare for å stoppe opp kan gjennomføres. I tillegg oppleves ofte prosessene som
mindre dramatiske for partene enn det en tradisjonell hovedforhandling gjør.
Det er derfor en rekke fordeler som gjør at rettsmekling er særlig godt egnet
for eiendomskonflikter i jordskifteretten.
Artikkelforfatterne er jordskiftedommer Ph.d. Solfrid Mykland
Fjell, jordskiftedommerfullmektig Ph.d. Veronica Trygstad og professor Per Kåre
Sky, Institutt for eiendom og juss, NMBU.