Artikkelforfatterne er professor Per Kåre Sky, Institutt for eiendom og juss, NMBU, jordskiftedommerfullmektig Ph.d. Veronica Trygstad og jordskiftedommer Ph.d. Solfrid Mykland Fjell.

Rettsmekling i tvister om fast eiendom

Konflikter om fast eiendom har vist seg godt egnet for alternativ tvisteløsning. Rettsmekling er et slikt alternativ i domstolene, der partene får tilbud om å møte med en rettsmekler for å utforske mulighetene for å komme til en enighet før saken går til ordinær hovedforhandling.

Eiendomskonfliktene er ofte sammensatte, partene har typisk sterk avhengighet til hverandre ved at de er naboer og konflikten har derfor ofte flere dimensjoner enn tvisten om et rettsforhold som en grense eller en rettighet. Dette gir mulighet for kreative løsninger som ikke ville vært mulig å få ved en dom. Rettsmekling i jordskifterettene ble innført som en prøveordning i 2007 og ble et permanent tilbud ved innføringen av ny jordskiftelov i 2016.

Jordskifteretten kan rettsmekle i tvister om grenser, eiendomsrett og rettigheter. Dette kalles for rettsfastsettende saker. Kommer partene til enighet kan det inngås et rettsforlik. Både jordskiftedommere, dommerfullmektiger og teknisk personale kan i utgangspunktet være rettsmeklere. Det kan også rettsmekles i skjønn i jordskifteretten, men de rettsendrende sakene etter kapittel 3 i jordskifteloven kan foreløpig ikke rettsmekles.

I de første årene med rettsmekling ble tilbudet i veldig begrenset grad benyttet. Det første året ble det kun rettsmeklet i ca. 3 % av sakene (22 saker). Fra 2018 ble det gjennomført opplæring over tre dager i rettsmekling for alle jordskifteretter i Norge, og etter dette skjøt bruken av ordningen fart. I 2022 ble det rettsmeklet i over 30 % av de rettsfastsettende sakene. Det utgjorde over 300 av jordskifterettens saker, med en forliksprosent på over 70 %. I 2022 startet det i tillegg opp et videregående «kompetanseløp» i domstolene for rettsmekling over ni dager. Dette tilbudet er for rettsmeklere i jordskifteretter, tingretter og lagmannsretter. Formålet er å få enda flere saker rettsmeklet, at rettsmeklingspraksis blir likere på tvers av domstoler og at den faglige kvaliteten i arbeidet blir enda høyere. Rettsmeklingsarbeidet går derfor mot moderat spesialisering i alle domstoler med fokus på at rettsmekling er et eget fag.

Undervisning i alternativ konfliktløsning og etterhvert rettsmekling har også vært en viktig del av jordskifteutdannelsen helt siden 1992. I dag har alle som tar master i eiendom, enten ved Institutt for eiendom og juss ved Norges miljø- og biovitenskapelige Universitet (NMBU) eller ved Institutt for byggfag ved Høgskulen på Vestlandet egen kursing i konfliktløsning. Disse kandidatene kan søke stillinger som jordskiftedommerfullmektig eller jordskiftedommer i jordskifteretten. I tillegg har det for NMBU sin del i en lang periode vært forskning og fagutvikling om forhandling og mekling i samarbeid med Norges handelshøyskole.

Jordskifterettens kompetanse til å rettsmekle gjelder både i urbane og rurale områder. Vi har hentet inn tall fra de to jordskifterettene hvor henholdsvis Oslo og Bergen er lokalisert. I Oslo og Østre Viken jordskifterett ble det rettsmeklet i 66 saker og det ble forlik i ca. 79 % av disse. Tilsvarende tall for Hordaland jordskifterett er 37 meklingssaker, som utgjør en meklingsandel på hele 68 % ved domstolen. Det ble forlik i 65 % av disse.

Kombinasjonen av eiendomskompetanse og kompetanse i konfliktløsning gir mange fortrinn når tvister om fast eiendom skal løses. Konflikter om eiendom knytter seg svært ofte til en bestemt lokalisering, partene er naboer og vil fortsatt være det etter at konflikten er løst. Ved tradisjonell domstolsbehandling er det tvisten og partenes rettigheter som står i fokus, og en dom må ligge innenfor partenes påstander. Det skjer altså en avgrensning og spissing av en konflikt når det blir transformert til en tvist. Dette gjør at nyanser forsvinner og underliggende forhold ikke kommer fram i tvistesaken, heller ikke utfordringer ved partenes kommunikasjon.

Ved rettsmekling blir det mulig å spille både på den åpne og den underliggende konflikten. Ved å flytte tvisten ut av hovedforhandling kan partene, gjennom rettsmekling, utforske partenes problem og avdekke mulige og aktuelle interesser og behov. Mekleren kan også legge til rette for at relasjonelle utfordringer kan håndteres som del av meklingen. I mange av tvistene er nemlig kommunikasjonsutfordringer en viktig del av årsakene til at konfliktene har oppstått. Mekleren kan bidra til at partene får lytte til hverandre og kan få utviklet en gjensidig forståelse. Dette er et viktig bidrag til varige konfliktløsningsprosesser mellom naboer. Dette åpner også for kreative løsninger som partene kan inngå rettsforlik om.

I bruk av rettsmekling i konflikter om fast eiendom står tre gjensidig relaterte oppgaver sentralt. For det første å utvikle kunnskap om konfliktforståelse og innsikt i teori og praksis om meklingsatferd. For det andre utvikle effektive arenaer for rettsmekling, og for det tredje anvende rettsmekling på saksområder hvor mekling er spesielt viktig.

I tillegg til rettsmekling i tvister utredes det om rettsmekling i rettsendrende saker skal bli et nytt formelt tilbud. Det vil si i saker om for eksempel arealbytte, felles tiltak og bruksordninger. Det vil i så fall innebære en lovendring i jordskifteloven.

Det er i mange tilfeller en glidende overgang mellom det å slå fast rettighetsforholdene og gjøre rettslige endringer. Et eksempel kan illustrere dette. To naboer A og B i et boligområde er i tvist om eiendomsgrensen. I tillegg er det en bod på A’s eiendom som sperrer for utsikten til B og som er plassert slik at A må bruke B’s eiendom når boden skal vedlikeholdes. Under rettsmeklingen kommer det fram at det er boden som er konfliktens kjerne. I et rettsforlik kan det lages en komplett løsning der det avtales både hvor eiendomsgrensen går og at boden kan flyttes.

Konfliktene kan bidra til kreativitet og nytenkning dersom det legges til rette for gode prosesser. Undersøkelser har vist at det er mange kreative elementer i avtalene som inngås ved rettsmekling. I eksemplet over var det to elementer, men vi har en rekke eksempler på langt mer kreative avtaler. Kreative elementer inkluderes i halvparten av de undersøkte rettsforlikene i en studie der norske og danske rettsforlik ble studert. Det betyr at vi har mange saker som vist i eksemplet over.

Kostnaden ved rettsmekling er lav, og faktisk lavere enn ved kommunal oppmålingsforretning. I saker om eiendomsgrenser, er kostnaden 2 rettsgebyr (i dag er ett rettsgebyr kr. 1243.-). I tillegg kommer det en grenselengdegebyr for det tekniske arbeidet og for de grensemerkene som blir nedsatt. Det er 2 rettsgebyr pr. påbegynte 500 m og prisen for et grensemerke er ca. kr. 75.-. I tillegg blir saken tinglyst uten ekstra kostnad for partene.

Rettsmekling er derfor et rimelig alternativ, saker kan løses raskt og for eksempel byggeprosjekter som står i fare for å stoppe opp kan gjennomføres. I tillegg oppleves ofte prosessene som mindre dramatiske for partene enn det en tradisjonell hovedforhandling gjør. Det er derfor en rekke fordeler som gjør at rettsmekling er særlig godt egnet for eiendomskonflikter i jordskifteretten.

Artikkelforfatterne er jordskiftedommer Ph.d. Solfrid Mykland Fjell, jordskiftedommerfullmektig Ph.d. Veronica Trygstad og professor Per Kåre Sky, Institutt for eiendom og juss, NMBU.

Powered by Labrador CMS