OBOS vant frem i Høyesterett

Utbygging av store boligprosjekter gjennomføres trinnvis. Det fradeles normalt grunneiendommer for hvert byggetrinn som deretter blir seksjonert til egne eierseksjonssameier, ev. at det etableres borettslag. Større parkeringsanlegg fradeles ofte som anleggseiendommer. Til slutt står man igjen med resterende del av eiendommen man startet med, ofte kalt «resteiendommen». Resteiendommen består typisk av kjøreveier, grøntområder, lekeplasser osv. Det har lenge vært et uklart spørsmål hvordan dokumentavgift skal beregnes for slike resteiendommer.

Dokumentavgiften skal etter dokumentavgiftsloven § 7 beregnes av eiendommens «salgsverdi». Utbyggers syn har regelmessig vært at slike resteiendommer ikke har noen salgsverdi, fordi de etter reguleringsplanen ikke kan utnyttes til bygging eller annen inntektsgivende virksomhet. Dokumentavgiftsgrunnlaget skal derfor settes til minstesatsen, kr 10 000 (dvs. kr 250 i dokumentavgift). Kartverket har hatt en varierende praksis, men har i mange saker ikke godtatt minstesatsen. Dette har igjen resultert i en uheldig situasjon hvor mange utbyggere har valgt å «justere» avgiftsgrunnlagene noe ned på boligeiendommene for å ha noe «igjen» til avgiftsgrunnlag på resteiendommen. Andre utbyggere har valgt å sende inn skjøte med avgiftsgrunnlag svarende til minstesatsen, og i mange tilfeller opplevd at skjøtet har blitt nektet tinglyst. Dette er uheldig for effektiviteten i tinglysingen, og forsinket tinglysing kan få konsekvenser for oppgjør osv.

Til domstolene

OBOS valgte derfor å ta en slik sak til domstolene for å få en avklaring av spørsmålet. Konkret gjaldt saken resteiendommen på første delområde på Fornebu, Rolfsbukta. Skjøtet ble innsendt med dokumentavgiftsgrunnlag basert på at utearealene hadde null i salgsverdi (utover noen båtplasser som ikke har interesse for spørsmålet). Kartverket nektet tinglysing og mente det oppgitte grunnlag var «åpenbart for lavt», jf. dokumentavgiftsloven § 7 tredje ledd. I nektelsen ble det henvist til den såkalte Barcode II-kjennelsen fra Borgarting lagmannsrett. Kartverket mente at salgsverdien måtte fastsettes fra «ut ifra en betraktning av hva huseierforeningen ville vært villig til å betale for å skaffe tilsvarende arealer».

Kjennel sen

Nektelsen ble anket til Borgarting lagmannsrett, som fastholdt nektelsen. OBOS anket deretter til Høyesterett. I kjennelsen Høyesterett nå har avsagt, blir vedtaket om nekting kjent ugyldig. Høyesterett var ikke enig i at det skulle tas utgangspunkt i hva huseierforeningen ville vært villig til å betale for tilsvarende areal. Førstvoterende fremhever at beboernes rett til å bruke arealet allerede følger av reguleringsplanen, slik at det er begrenset hvor stor merverdi det vil ha å bli eier. Førstvoterende, dommer Bergh, uttaler deretter (i avsnitt 51): «Jeg vil derfor ikke utelukke at salgsverdien i et slikt tilfelle ut fra de konkrete omstendighetene kan være null eller ned mot null. En slik vurdering er det imidlertid ikke opp til Høyesterett å foreta.» Bakgrunnen for siste setning er at anken var begrenset til lovtolkingen, men første setningen gir likevel en viktig føring for verdsettingen.

Førstvoterende tilføyer for øvrig at forståelsen støttes av reelle hensyn, fordi verdien av restarealet gjenspeiles i dokumentavgiftsgrunnlaget for boligene rundt. Poenget er her at et resultat i tråd med Kartverkets anførsler, ville ført til at samme verdi ville blitt avgiftsbelagt både på boligeiendommene rundt og på resteiendommen.

OBOS er godt fornøyd med kjennelsen, og det er grunn til å tro at den også kan få betydning i andre sammenhenger enn rene resteiendommer, der Kartverket har vist til Barcode II-kjennelsen (f.eks. anleggseiendommer).

Sakstemaet oppdateres.