Nordstrand: Må ut med millioner etter å ha tapt mot utbygger

- De ankende parter, Thorsnes Bygg AS og Erling Thorsnes, kan derfor pålegges verken riving eller erstatningsansvar.

Slik oppsummeres en fersk dom i Borgarting lagmannsrett, som har sitt utspring i en nabotvist på Nordstrand. 

Estate Nyheter omtalte nabokrangelen første gang i mars i fjor, da saken var til behandling i Oslo tingrett.

Ja fra kommunen, nei fra naboene

Thorsnes Bygg kjøpte i 2021 Kastellbakken 2 på Nordstrand for 28,5 millioner kroner. Senere fikk Thorsnes byggetillatelse til oppføring av tre tomannsboliger. 

Det falt naboene tungt for brystet, som leverte inn flere innsigelser til prosjektet.

Villaeiere vil ikke ha «brune kasser» som nye naboer

Blant merknadene til plan- og bygningsetaten i Oslo ble det lagt ved flere bilder av den opprinnelige bebyggelsen, bestående av eldre hvitmalte villaer med ditto stakitt. Bildene var ledsaget med den håndskrevne teksten «Mellom disse eiendommene skal det oppføres tre nye to-mannsboliger med avvikende arkitektur. Tre brune kasser».

Byggesaken ble også blitt klaget inn til Statsforvalteren, som konkluderte med at kommunens ja-vedtak til de nye boligene stadfestes, og at klagen dermed ikke førte frem.

Naboene fant senere en tinglyst erklæring fra 26. januar 1934, som blant annet sier at det ikke skal oppføres uthus «på vestre halvdel av eiendommen». Det ble deretter vist til at to av de tre tomannsboligene ligger på den vestlige halvdelen av eiendommen, og at tinglysningen er til hinder for ny bebyggelse.

Naboene tok ut stevning med krav om at Thorsnes dømmes til å fjerne enhver bebyggelse på den vestre halvdelen av eiendommen. Senere ble påstanden endret til også å omfatte et subsidiært krav om erstatning.

Vant – og tapte deretter ankerunden

Oslo tingrett var enig med naboene, og i dom av mars 2023 ble Thorsnes dømt til å betale erstatning på to millioner kroner til naboene, i tillegg til naboenes sakskostnader.

Thorsnes Bygg valgte å anke dommen, som nå har vært behandlet i Borgarting lagmannsrett.

Lagmannsretten er kommet til at naboene i utgangspunktet kan påberope seg den tinglyste erklæringen, som må anses som en negativ servitutt som følger eiendommen, men at erklæringen etter sitt innhold ikke innebærer noe forbud mot å oppføre hus til beboelse.

- Dersom hensynet til å unngå fortetting var bakgrunnen for erklæringen, legger lagmannsretten til grunn at forbudet ville vært formulert annerledes. Det naturlige hadde da vært å bruke uttrykk som bebyggelse, bygg, bolighus eller liknende i stedet for eller i tillegg til «uthus». At det særlig var bebyggelse i form av uthus som var gjenstand for regulering i erklæringens punkt 4, underbygges også av at de øvrige bestemmelsene i erklæringen omhandler uthus, skriver lagmannsretten i sin begrunnelse.

Tar omkamp i sak om villaservitutt

- Etter dette er det lagmannsrettens konklusjon at den negative servituttens forbud mot å oppføre uthus på den vestre delen av gnr. 183 bnr. 376 må forstås etter sin ordlyd, da det ikke er holdepunkter for å fravike den. Forbudet omfatter således ikke oppføring av bolighus. Det er ikke vanskelig å forstå ankemotpartenes ønske om å slippe den aktuelle fortettingen så nær opp til egen tomt, men det kan ikke være avgjørende for tolkningen av servitutten. Slik fortetting i villamessige bystrøk må de fleste påregne i dag, slutter Borgarting lagmannsrett.

Kostbar krangel

Av rettspapirene går det frem at kampen mot fortettingen har blitt en kostbar affære for naboene. Borgarting lagmannsrett har dømt naboene til å betale sakskostnadene til Thorsnes Bygg både for tingretten og lagmannsretten, med totalt 650.000 kroner. I tillegg har de hatt 600.000 kroner i utgifter til egen advokatbistand. Dermed må naboene ut med mer enn 1,2 millioner kroner i advokatkostnader, mens nybyggene på nabotomten blir stående.

Prosessfullmektig for Thorsnes Bygg var advokat Per Christian Grant-Carlsen i Brækhus Advokatfirma. Han er fornøyd med dommen.

- Vår umiddelbare kommentar er at Thorsnes er glad for lagmannsrettens konklusjon om at begrepet uthus skal leses etter sin ordlyd, og ikke utvidende til å omfatte boligbebyggelse, slik motpartene hele tiden har hevdet, sier Grant-Carlsen til Estate Nyheter.

Han legger til:

- Dommen er i tråd med den vurdering Thorsnes selv gjorde seg da utviklingseiendommen ble kjøpt, og som vi har fremført gjennom hele prosessen. Vi stusser over lagmannsrettens konstatering av at motpartene er påtaleberettiget, noe vi mener er feil og uten holdepunkter i sakens bevismessige forhold. Men samlet sett betyr ikke det noe for resultatet.