Hva kan utviklingen i 2020 si oss om 2021?

Eiendomsbransjen reflekterer samfunnsutviklingen, men ligger litt etter fordi eiendom tar tid å utvikle og skal stå lenge. Det er bra, for da får vi tid til å tenke oss godt om. Men det krever også at de som står for utviklingen evner å se langt fremover. Pandemien har gitt ekstra fart til noen trender som allerede var til stede. Og den har kanskje bremset noen.

Co-working

I 2019 snakket vi mye om at co-working var det nye, store. I en omskiftelig verden krever arbeidsgiverne fleksible lokaler og kontrakter.

Så kom korona, og realiteten i fleksibiliteten kom til overflaten. Kontrakten kunne sies opp på kort varsel og ingen ønsket å dele arbeidsbord og lokaler med stadig nye mennesker.

Var dette kroken på døra for co-working? Det kunne se slik ut en kort stund, men antakelig var 2020 en forkledt velsignelse for co-working-aktørene. Året viste oss at vi ikke bare er i stand til å jobbe fra ulike lokasjoner, men at det også fungerer bra. Høyt presterende arbeidstakere ønsker denne muligheten som et supplement til oppmøte på kontoret. Da får fleksible kontorer et helt nytt innhold.

Arbeidsgiverne må sørge for at arbeidsstokken finner det tilstrekkelig attraktivt å komme inn på kontoret en gang iblant. Det er viktig for firmakulturen. Men de må også tilrettelegge for et vekslende antall til stede. En løsning er å teame opp med en co-working-aktør, slik EY har gjort med Spaces i de nyrehabiliterte lokalene til Schage på Stortorvet. Partene kan flekse i hverandres lokaler. Co-working-operatøren tilbyr et samlet driftskonsept. Leiekontraktene får ikke to, men tre aktører. Kontraktsmessig er det ikke rett frem, men utviklingsmessig er det et byks fremover.

Logistikkeiendom og handel

Hva med transaksjonsmarkedet? Etter en bråstopp på vårparten, tok det seg godt opp og året under ett ble riktig bra, med den sedvanlige spurten frem mot jul. Alt som før, med andre ord? Kanskje ikke helt, for det var særlig noen typer eiendom som var i vinden, mens andre ikke var like attraktive.

– Et helt unormalt transaksjonsår

Etter bråstoppen i transaksjonsmarkedet da nedstengningen kom i mars, har andre halvår vært fantastisk for transaksjonsmeglerne.

Logistikkeiendom gikk som varmt hvetebrød. Ikke rart, med det oppsvinget netthandelen fikk av pandemien. Er det kommet for å bli? Korona har introdusert netthandel for grupper som ikke var så ivrige på det før. Og har man først vennet seg til noe nytt som oppleves enkelt og tidsbesparende, så har man raskt noen nye vaner.

Med høyere grad av netthandel vil varelagrene i de fysiske butikkene innskrenkes. Derved øker muligheten for at du finner akkurat det du trenger på nettet, men ikke nødvendigvis i butikken. Er vi på vei til å ta livet av kjøpesentrene og sentrumshandelen? Åpenbart ikke helt, for selv om enkelte bransjer har slitt så har andre hatt et godt år. Sparte feriepenger har blitt brukt til å fornye hus og hjem, og en god del av handelen legges fremdeles til fysiske butikker.

Når vi etter hvert kan bli mer sosiale, får nok tekstil og sko også et etterlengtet løft. Vi vil gjerne pynte oss og vise oss frem etter måneder i joggebuksa på hjemmekontoret. Gode handelslokasjoner vil derfor neppe være tapere i det lange løp, til tross for et strevsomt år for mange.

Gode nabolag

Men hva er en god handelslokasjon? Netthandel er ikke særlig miljøvennlig, og det er heller ikke de store, bilbaserte kjøpesentrene. Miljøhensyn blir stadig viktigere. Elsykkelen har gjort det mulig for flere grupper å bevege seg uten bil også når varer skal fraktes.

Den store trenden i byutvikling er 15-minutters byen, hvor Paris er i front med professor Carlos Morenos visjoner. I 15-minutters byen blandes funksjoner slik at innbyggerne kan nå alt de trenger innen et kvarter til fots eller på sykkel. Bolig, handel, arbeidsliv og fritid utøves innen dette nærområdet – litt slik som vi i praksis har hatt det i 2020. Tidsbesparende, miljøvennlig og sosialt. Morenos spesialområde er robotikk. Hans visjoner er ikke bygget på nostalgi, men på en fremtid med smarte og miljøvennlige byer.

Arbeidet med revidering av arealdelen i Oslos kommuneplan er nylig påstartet, og det blir spennende å se hvilket tankegods fra 15-minutters byen som får innpass. Til nå har fokus ligget på boligfortetting ved kollektivknutepunktene for å kunne frakte folk bilfritt til arbeidsplassene. Men i campustrategien ser man for seg en større blanding av funksjoner for å skape liv i områdene. Bomaskiner er på vei ut. Det blir neppe så stor boligandel på Marienlyst som NRK kunne ha ønsket seg for et maksimalt vederlag.

Boliger for folk flest

Det er ikke en menneskerett å bo sentralt i Oslo, men det ligger en stor samfunnsbesparelse, både for miljøet og for familiene, i å redusere pendlingen. Flerfunksjonelle nabolag krever en miks av boligtyper og tilgjengelighet for ulike yrkesgrupper. Det er ikke enkelt med galopperende boligpriser og begrensinger på bygging av små leiligheter, slik tilfellet blant annet er for Oslo.

De økte prisene skyldes en ubalanse mellom tilbud og etterspørsel, og det pekes på treghet i reguleringsprosessene. Dette har gjort salg og konsolidering av boligutviklingsporteføljer til en av 2020s heteste transaksjonspoteter: Boligtomtebanken til Veidekke, Neptune, Kruse Smith og Fornebuporten/Aker har alle skiftet eierskap, både ved konsolidering og ved etablering av nye aktører.

Kanskje kan koronalærdommen med økt bruk av hjemmekontor lette litt på prispresset i de mest sentrale områdene. Å bo utenfor byen, ha en spennende jobb og likevel unngå daglig pendling er nok forlokkende for mange. Post korona kan derved bety et oppsving for kommunene rundt de store byene. Ikke til fortrengsel for 15-minutters byen, men som et supplement.

2021 kan også bli året den tredje boligsektor skyter fart. Gjennom 2019 og 2020 har produktutvikling vært intens, men lansering av leie-til-eie, deleie og bostart. På tampen av året ble det kjent at OBOS og Oslo kommune er i samtaler om et ikke-eksklusivt samarbeid. Det er gode nyheter for flere, fordi det kan bidra til å løse kapitalbindingsproblematikken og derved skalere opp bruken av modellene. Å finne løsningen på dette er et juridisk nybrottsarbeid som kler byen godt.

Artikkelforfatteren er advokat i BAHR.