Juss:

EIERSEKSJONSLOVEN: Det er ikke forbudt å eie mer enn to boligseksjoner – det er erverv av en tredje boligseksjon loven forbyr, skriver artikkelforfatterne. Ill. foto.
EIERSEKSJONSLOVEN: Det er ikke forbudt å eie mer enn to boligseksjoner – det er erverv av en tredje boligseksjon loven forbyr, skriver artikkelforfatterne. Ill. foto.

Hva er rekkevidden av forbudet mot å erverve flere enn to boligseksjoner i et sameie?

Ervervsbegrensningen i eierseksjonsloven forbyr at noen erverver flere enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie. Det har imidlertid vært stilt spørsmål om rekkevidden av bestemmelsen. I en ny avgjørelse presiserer Borgarting lagmannsrett hvordan bestemmelsen skal forstås.

Publisert

Saksforholdet gjaldt et selskap, Ranheim Eiendom AS, som hadde kjøpt en selveierleilighet under oppføring. En av eierne i selskapet kjøpte deretter en annen seksjon, og en tredje seksjon ble kjøpt av et av hans familiemedlemmer. Taraldset Eiendom var selger av alle posisjonene.

ADVOKAT: Kittil Bjørnerud Bergan.
ADVOKAT: Kittil Bjørnerud Bergan.

Kjøpene ble foretatt i 2019. Eiendommen ble utskilt og seksjonert i 56 seksjoner i 2021. Normannsgården AS ble registrert som hjemmelshaver til alle seksjonene. Etter seksjoneringen transporterte kjøperne ved avtaler sine posisjoner som kjøpere av seksjonene til Ranheim Eiendom AS, og forsøkt å tinglyse skjøtene.

Ble nektet tinglyst

Skjøtene ble nektet tinglyst under henvisning til eierseksjonsloven § 23 første ledd. Bestemmelsen lyder slik:

«Ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve en boligseksjon hvis ervervet fører til at man blir eier av flere enn to boligseksjoner i eierseksjonssameiet». I anken over tinglysingsnektelsen kom retten til at eiersl. § 23 første ledd var til hinder for tinglysning av skjøte, siden det innebar at erverver (Ranheim Eiendom AS) ble eier av flere enn to boligseksjoner i et eierseksjonssameie. Dette gjaldt selv om ervervet av den første boligenheten ble gjort før seksjoneringen var ferdig.

ADVOKATFULLMEKTIG: Maria Moe Svalestuen.
ADVOKATFULLMEKTIG: Maria Moe Svalestuen.

Det ble forgjeves anført at en boligseksjon ikke eksisterer før et bygg har blitt seksjonert, og at ervervet av en boligseksjon som enda ikke er seksjonert, ikke omfattes av forbudet. Det ble også gjort gjeldende at siden forarbeidene til loven slik den lød før 1.1.2020 eksplisitt tok stilling til spørsmålet og gav uttrykk for at det er «ingenting i veien for at den som eier én eller flere boligseksjoner ved seksjoneringen, kjøper ytterligere to», måtte det samme gjelde nå.

Lagmannsretten var ikke enig. Som bakgrunn for konklusjonen viste de til ordlyden i bestemmelsen, og fant også støtte i forarbeidene. Det avgjørende var det totale antall seksjoner en kjøper ble eier av.

Lovteksten ble endret 1.1.2020. Der den tidligere ordlyden rettet seg mot den aktive handlingen, altså selve ervervet, retter ny ordlyd ifølge forarbeidene seg mot hva ervervet «fører til».

Før var det altså ikke noe i veien for at den som eide en eller flere boligseksjoner ved seksjoneringen, kjøpte to til. Men slik første ledd nå er formulert, er dette ikke lenger tillatt når ervervet fører til at man blir eier av tre eller flere boligseksjoner. Lovendringen innebærer altså en utvidelse av forbudets rekkevidde.

Det er imidlertid ikke forbudt å eie mer enn to boligseksjoner – det er erverv av en tredje boligseksjon loven forbyr. Loven forhindrer derfor ikke at den som seksjonerer, fortsatt eier alle seksjonene. Når eiendommen først er seksjonert, er vedkommende eier av boligseksjon. Denne seksjonen inngår i vurderingen etter eierseksjonsloven § 23 første ledd.

Det avgjørende er derfor om vedkommende ved ervervet av ytterligere boligseksjoner samlet blir eier av «flere enn to» boligseksjoner.

Om artikkelforfatterne:

Kittil Bjørnerud Bergan er advokat, Maria Moe Svalestuen er advokatfullmektig, begge Advokatfirmaet Haavind AS.

Powered by Labrador CMS