Installere solcelleanlegg i sameier og borettslag? Disse kravene må oppfylles

Det siste året har strømkrisen preget nyhetsbildet, og de høye strømprisene ser ikke ut til å gå ned til det lave nivået vi er vant med. Mange ser derfor på muligheter for å redusere strømregningene sine. Nyheten om at Hafslund Ny Energi og Obos starter et nytt solenergi-selskap viser at det er en voksende trend for installasjon av solcelleanlegg på private boliger, i sameier og i borettslag.

Sameier og borettslag som har installert solcelleanlegg må per dags dato betale elavgift, merverdiavgift og nettleie på den egenproduserte strømmen sin. Skattedirektoratet har på vegne av Finansdepartementet sendt forslag om endringer i forskrift om særavgifter på høring med svarfrist 30. september. Det kan derfor se ut til at det vil skje en endring i nærmeste fremtid som vil kunne bidra til å gjøre det mer attraktivt og lønnsomt å installere solcelleanlegg i sameier og borettslag.

Å installere et solcelleanlegg krever at flere krav oppfylles, herunder vil vi i denne artikkelen se nærmere på søknadsplikt, krav etter byggeteknisk forskrift og behandling av vedtak i sameier og borettslag.

Søknadspliktig

Installasjon av solcelleanlegg omfattes av byggetekniske installasjoner i plan- og bygningsloven § 20-1(1)(f) og er dermed søknadspliktig, jfr. § 20-2. Det er imidlertid gjort unntak fra søknadsplikten for enkle installasjoner i eksisterende byggverk innenfor en bruksenhet eller branncelle i byggesaksforskriften § 4-1 (1)(e)(4). Dette innebærer at små solcelleanlegg kan være unntatt søknadsplikt.

Likevel vil installasjon av solcelleanlegg kunne utgjøre en fasadeendring som er søknadspliktig, jfr. pbl. § 20-1(c). Oppføring av solcelleanlegg i boligsameier og borettslag vil dermed som regel være søknadspliktig enten som fasadeendring eller som byggeteknisk installasjon. Det er eksempler på at huseiere har måttet fjerne påkostede solcelleanlegg fordi det har blitt oppført uten å oppfylle søknadsplikten, og det er derfor viktig å være bevisst søknadsplikten.

Byggeteknisk forskrift

Uansett om installasjonen er søknadspliktig eller ikke, vil kravene i byggeteknisk forskrift (TEK17) gjelde som minstekrav for solcelleanlegget som oppføres. TEK17 stiller blant annet krav til konstruksjonssikkerhet og brannsikkerhet.

Paragraf 10-3 i TEK17 stiller krav til at tak- og fasadematerialer med påmontert utstyr og innretninger utføres og festes slik at de ikke faller ned under forutsatte klimatiske forhold og dimensjonerende laster. Videre stiller § 11-10 krav til brannsikkerhet ved at tekniske installasjoner skal prosjekteres og utføres slik at installasjonene ikke øker faren vesentlig for at brann oppstår og at røyk sprer seg. For installasjoner som går gjennom vegg må man ved utformingen påse at nedbør dreneres bort og at fukt kan tørke uten at det oppstår skader etter § 13-12.

Studentboliger – et eget arealformål?

Plan- og bygningslovens arealformålskategorier har noen begrensninger. Enkelte typer bruk av bygg kan være utfordrende å innpasse inn i lovens arealformålskategorier.

Dette er kun noen eksempler på forhold som må ivaretas etter TEK17. Det stilles flere krav som vi ikke vil gå nærmere inn på i denne artikkelen. Uansett er det verdt å merke seg at TEK17 stiller krav til at det skal dokumenteres at kravene i forskriften er oppfylt.

Vedtak i sameier og borettslag

I sameier og borettslag vil det være opp til årsmøtet/generalforsamlingen å beslutte om solcelleanlegg skal installeres på eiendommen.

Etter eierseksjonsloven § 49 (2)(a) kreves det flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøte for beslutninger om ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelse eller tomt som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold i sameiet. Installasjon av solcelleanlegg er kostnadskrevende og går ut over den vanlige forvaltningen og vedlikeholdet som styret har ansvar for.

Tilsvarende følger av burettslagslova § 8-9 (1). Bestemmelsene skiller seg fra hverandre ved at i et boligsameie vedtas installasjon av solcelleanlegg av årsmøtet, mens i et borettslag må generalforsamlingen godkjenne styrets beslutning. I praksis blir imidlertid disse bestemmelsene som regel anvendt likt ved at det er årsmøtet/generalforsamlingen som fatter det materielle vedtaket.

Det kreves således kvalifisert flertall for å kunne installere solcelleanlegg i sameier og borettslag, i tillegg til at styret må påse at søknadsplikten oppfylles og at installasjonen følger de byggetekniske kravene i TEK17.

Artikkelforfatterne Kittil Bjørnerud Bergan og Caroline Jakhelln er begge ansatt i Haavind