Dag Henden TorsteinsenOle Jacob Farstad
Heldigvis forløper de fleste leieforhold uten problemer. Leien betales til tiden, og sikrer den planlagte kontantstrømmen. Likevel skjer det fra tid til annen at en leietaker går konkurs. Hvilke rettigheter og eventuelle plikter har man da som utleier? Hvordan bør man opptre?
En god dialog med bostyrer for konkursboet vil som regel være å foretrekke – konkursboet har nemlig en rekke særfordeler som “leietaker” i medhold av konkurslovgivningen. Disse lovbestemmelsene overstyrer i stor grad både husleielovens bestemmelser og hva som eventuelt måtte være avtalt mellom utleier og leietaker.
Les også: Storkonkurs i eiendom
Les også: Dæhlie-smell på Sjusjøen
Les også: Krise for eiendomsselskap
Les også: Konkursras i bygg og anlegg
Les også: Færre konkurser i eiendom
Konkursboets automatiske inntreden Dekningsloven inneholder en rekke bestemmelser om konkursboets beslagsrett. Utgangspunktet for konkursselskapets løpende avtaler er at konkursboet aktivt kan velge å tre inn i de avtaler konkursselskapet har inngått.
For avtaler om leie av eiendom er det imidlertid en særbestemmelse som gjør at konkursboet automatisk trer inn i de avtaler konkursselskapet har inngått og tiltrådt som ledd i sin ervervsvirksomhet på konkursåpningstidspunktet. Konkursboet kan forhindre å bli bundet av avtalen dersom det innen fire uker etter konkursåpningen erklærer at det ikke vil tre inn i leieforholdet, og stiller det leiede til utleiers rådighet innen samme fireukersfrist.
Det er viktig å være klar over at konkursboet må dekke husleien som et såkalt massekrav i denne perioden. Det vil si at utleier har krav på full husleie fra konkursboet for de dagene konkursboet, etter konkursåpning, ikke har stilt eiendommen til rådighet for utleier.
Annerledes stiller det seg med den husleien som knytter seg til tidspunktet før konkursåpningen, denne del av leien må meldes som krav i konkursboet, og kan gi grunnlag for en dividendeutbetaling dersom det er midler i boet.
Les også: God tur med riktig struktur
Les også: Staten tapte sak om søksmålsadgang
Selv om konkursboet trer inn i leieavtalen enten ved uttrykkelig erklæring om dette, eller ved at det forholder seg passivt i forhold til utleier i de første fire ukene etter konkursåpning, vil konkursboet likevel ha en oppsigelsesadgang med tre måneders varsel. Dette gjelder uavhengig av om leieavtalen er tidsbestemt og uoppsigelig for en lengre periode. Utleiers eventuelle tap som følge av at boet benytter sin ekstraordinære oppsigelsesadgang på et senere tidspunkt, må meldes som dividendefordring i boet.
Leieavtalens regulering Enkelte leieavtaler inneholder en egen klausul som sier at leietakers konkurs innebærer et mislighold som berettiger utleier til å si opp avtalen. Det er viktig å være klar over at en slik bestemmelse i avtalen ikke er bindende for konkursboet. Konkursboet vil uavhengig av slike bestemmelser automatisk tre inn i leieforholdet som beskrevet over. Partene i leieforholdet kan heller ikke avtale seg bort fra andre rettigheter konkursboet har i medhold av konkurslovgivningen.
Den eneste muligheten til å forhindre konkursboets rett til å tre inn i avtalen er hvis utleier begjærer tvangsfravikelse, og denne er mottatt hos namsmannen eller tingretten før konkursåpning.
Les også: Terskelverdiene for melding til Konkurransetilsynet heves
Les også: Ny dom til utleiers fordel
I praksis er det imidlertid gjerne slik at en utleier ikke begjærer tvangsfravikelse ved første betalingsmislighold fra leietaker, og mange konkursåpninger skjer før leietaker i det hele tatt har misligholdt betalingsplikten overfor utleier. Det er derfor som regel vanskelig for utleier å beregne når en begjæring om fravikelse må sendes inn for å unngå at konkursboet skal få rettigheter etter leieavtalen.
Transportere leieavtalen?Det følger av dekningsloven at konkursboet har rett til å overføre leieavtalen sammen med overføring av den virksomhet som drives i lokalet. Det vil si at konkursboet kan selge – eller på annen måte overdra – eventuell igangværende virksomhet som konkursselskapet drev til nye eiere. Utleier må i en slik situasjon som hovedregel akseptere å få en ny leietaker i leieforholdet.
En eventuell regulering i leiekontrakten som sier at overdragelse av leieavtalen ikke kan finne sted uten utleiers samtykke er altså ikke bindende for konkursboet. Utleier har riktignok adgang til å nekte overdragelse av leieavtalen hvis forhold ved den nye leietakeren gir saklig grunn til det. Det kan tenkes at den nye leietakers økonomiske forhold kan være saklig grunn, men med tanke på at lovbestemmelsens formål er å lette realiseringen av verdiene i konkursboet, skal det antakeligvis en del til før utleier kan påberope seg bestemmelsen.
Les også: Fersk dom kan true flomkommuner
Les også: God momsnyhet trukket tilbake
Hva står man igjen med som utleier?Som nevnt har utleier krav på at selve konkursboet dekker leie fra konkursåpningstidspunktet og frem til lokalene stilles til rådighet for utleier, eller eventuelt frem til en ny leietaker etter overdragelse av leieavtalen har overtatt lokalene.
For husleie, felleskostnader og eventuelt vedlikeholdsetterslep fra før konkursåpningstidspunktet er utleier henvist til å melde sitt krav som dividendefordring i konkursboet. Ikke sjelden vil det være stilt depositum eller bankgaranti som skal sikre utleier for tap.
Les også: Bekrefter skjerping av formuesskatten
Les også: – Udetonerte skattebomber
Det er viktig at en eventuell garanti er utformet slik at den dekker alle forpliktelser leietaker har etter leieavtalen slik at den ikke bare omfatter husleie, men også felleskostnader, merverdiavgift, vedlikehold, kostnader til å få på plass ny leietaker mv.
Statistisk sett oppnås det sjelden full utbetaling til uprioriterte krav ved konkurs. Realiteten er dermed den at en utleier som ikke har sørget for depositum eller tilfredsstillende garanti ved utleie, som regel vil tape penger dersom leietaker går konkurs.
Depositum viktigVår anbefaling er derfor at utleier ved inngåelse av nye leieavtaler sørger for at leietaker stiller tilfredsstillende sikkerhet enten ved depositum eller garanti. For langsiktige leieforhold er det videre viktig at det er avtalt at depositumet eller garantien kan reguleres opp i takt med eventuell økning i husleien.
Endelig bør utleier alltid følge tett opp hvis en leietaker kommer på etterskudd med leiebetalingen.
Artikkelforfatterne Dag Henden Torsteinsen og Ole Jacob Farstad er henholdsvis advokat og advokatfullmektig i advokatfirmaet Grette og arbeider spesielt med fast eiendoms rettsforhold
