Gjennomføringsevna for utbyggingsprosjekt må sikrast allereie i reguleringsfasen

Ei utbygging av eit område må fylgje reguleringsplanen som fastset framtidig arealbruk, og er bindande for nye tiltak. Ein reguleringsplan gir moglegheiter ved at den m.a. fastset kva føremål det kan byggjast innanfor eit område, og kor mykje som kan byggjast ut. I tillegg til moglegheitene, har reguleringsplanar også ei rekkje avgrensande element og krav som er utgiftspostar som utbyggjaren må ta med i sitt reknestykke. I den samanheng er eventuelle rekkefylgjekrav i reguleringsplanen ein av dei viktigaste einskildpostane. 

Målet med rekkefylgjekrav er å sikre ei koordinert og fornuftig utvikling av eit planområde, ved at t.d. infrastrukturtiltak som framkomst, vatn og avlaup og andre felles tiltak er på plass før byggeområdet blir tatt i bruk. Rekkefylgjekrava må som regel oppfyllast før utbyggjar kan få igangsetjingsløyve eller bruksløyve.

Rekkefylgjekrav kan lovleg fastsetjast i reguleringsplanar i medhald av reglane i pbl. § 12-7 nr. 10. Historisk har rekkefylgjekrav sjeldan vore overprøvd rettsleg, men slik nyare tids rettspraksis har stadfesta, er det grenser for kva rekkefylgjekrav som lovleg kan oppstillast. Vi går ikkje inn på grensene her. I mange av dei sakene vi har vore involverte i, er likevel vår vurdering at rekkefylgjekrava ikkje er vedtatt i samsvar med lova sine skrankar. Det manglar t.d. ofte ei forsvarleg grunngjeving for kvifor krava blir stilt opp.Trass i at rekkefylgjekrava kan ha lovstridig innhald, tek likevel som oftast den aktuelle utbyggjaren på seg, gjennom ein utbyggingsavtale, anten å oppfylle vedtekne rekkefylgjekrav gjennom å bygge ut tiltaka sjølv, eller ved å yte eit anleggsbidrag/kontantbidrag. For utbyggjarane er det ofte heilt naudsynt å gjere dette for å få realisert den aktuelle utbygginga.

Til vern for utbyggjaren er det for utbyggingsavtalar regulert fleire avgrensingar i avtalefridomen i pbl. kap. 17. I pbl. § 17-3 er det m.a. sett som vilkår for at ein utbyggingsavtale skal vere gyldig at tiltaket utbyggjaren tek på seg må vere naudsynt for gjennomføringa av planvedtak og at dei tiltaka utbyggjaren tek på seg skal vere høvesmessige målt opp mot m.a. utbygginga sin art og omfang, og kommunen sitt bidrag m.m.

Vår vurdering er at mange utbyggingsavtalar heller ikkje ligg innanfor det regelverket tillét. Trass i dette, har det vore svært avgrensa rettsleg prøving av saker på utbyggingsavtaleområdet. Anten utbyggingsavtalane har vore innanfor eller utanfor regelverket, har det nok som oftast vore slik at det vesentlege av kostnadane med å oppfylle rekkefylgjekrava, vore velta over på utbyggjarane. I nokre tilfelle har dette gjort at planar ikkje har blitt realiserte etter intensjonen. I mange fleire tilfelle har planane blitt gjennomført med store kostnader til infrastruktur på dei private. I bustadprosjekt blir desse kostnadane velta direkte vidare på bustadkjøparane, og gir dyrare bustader. Oppgangstider med vekst, låge renter og auke i bustadprisane, saman med tidspress etter (for) lange planprosessar, har gjort at situasjonen har vore akseptert.

I dagens situasjon, med inflasjon, høgare renter og generelt meir usikker marknad, ser dette annleis ut. Kanskje gjer oppstilte rekkefylgjekrav at bustadane blir for dyre til at folk har råd til å kjøpe dei, og kanskje gjer krava at marginane i prosjekta blir så små at utbyggjarane må utsetje prosjekta eller ikkje oppnår nok sal. Dette går ut over både ny utvikling, og utvikling av transformasjonsområde, og kan bidra til at det blir lågare bustadbygging enn det strengt tatt er behov for. Dei vidare konsekvensane av lågare utbygging er press i bruktbustadmarknaden, samstundes som ein no ser konturane av problem i heile byggebransjen. Dersom utviklingstakta, spesielt i byane, går ned, kan det også gjere det vanskeleg å levere på dei målsetjingane ein har for å betre klimaet.

Det er difor viktig at planstyresmaktene er innforstått med at dei (rekkefylgje)krava dei set allereie i planfasen har direkte konsekvens for kostnadane i prosjekta, og utbyggjarane si gjennomføringsevne for å realisere ynskt utvikling.

Ein annan faktor som blir bestemt i planfasen, og som også har direkte innverknad på gjennomføringsevna i prosjekta uavhengig av rekkefylgjekrav, er kor stort utbyggingsareal som blir opna for å bygge ut. Di fleire salbare, eller utleigbare, kvadratmeter det er opna for å bygge, di større evne får ein som utbyggjar også til å utvikle naudsynt infrastruktur og fellesområde som kjem byen til gode. Det er ein del av det å drive eigedomsutvikling å bidra til den områdevise byutviklinga. Vi har likevel i ein del område sett tendensar til at kostnadane til infrastruktur og oppfylling av rekkefylgjekrav blir høgare, medan utnyttingsgraden er under press i planfasen. Det er inga berekraftig utvikling over tid.

Arealplanlegging skal sikre ei rekkje omsyn som kvar for seg er viktige. Blant anna fylgjer det av pbl. § 3-1 fyrste ledd bokstav d, at planar skal «legge til rette for verdiskaping, næringsutvikling og tilstrekkelig boligbygging». I same paragraf sitt tredje ledd, står det at «[p]lanleggingen skal bygge på økonomiske og andre ressursmessige forutsetninger for gjennomføring[…]».Poenget med dette frå lovgjevar si side er at planlegginga må vere realistisk, og må byggje på reelle økonomiske og ressursmessige føresetnader for gjennomføring. Utan at desse føresetnadane er på plass, blir det inga utvikling, og då har planlegginga vore fånyttes.

Planstyresmaktene må på difor vere flinkare til å ta omsyn til det reelle gjennomføringsperspektivet til utbyggjarane enn det som har vore tilfelle til no, og setje seg inn i og forstå dei reelle føresetnadane for at utbyggingar kan realiserast. Det inneber at må regulerast for høge nok bygningsvolum og tilstrekkeleg avstemde rekkefylgjekrav til at prosjekt kan gjennomførast også i meir krevjande tider.

Dette gjeld under gjeldande lovregime, men gjer seg minst like sterkt gjeldande i framtida dersom lovforslaget som no er på høyring for andre gong blir vedtatt. Forslaget er omfattande, og inneber at kommunane m.a. kan innføre ei omsynssone med tilhøyrande føresegner anten i kommuneplanen sin arealdel eller i reguleringsplan, der det blir stilt krav om grunneigarfinansiering av infrastruktur. Forslaget legg opp til at det m.a. skal fastsetjast ein kronesum per kvm. BRA alt ved reguleringa. Eit premiss for lovforslaget er at utbygginga må vere i stand til å bere infrastrukturkostnaden – ref. også det vi er inne på ovanfor. Anten lovendringa blir vedtatt eller ikkje, må gjennomføringsevna i prosjekta gjevast større vekt i reguleringsarbeidet enn det har vore vanleg til no.

Artikkelfforfatterne er assosiert partner i CMS Kluge, Anders Elling Petersen Johansen, og advokat Camilla Heggø Olsen.