Fortsatt høyt hyttesalg, men ting tar tid

Markedet for brukte fritidsboliger er fortsatt aktivt. Ifølge Eiendom Norge ligger antallet omsetninger godt over de fleste tidligere år, med unntak av pandemiåret 2021, som skiller seg kraftig ut. Samtidig er ikke markedet hett på samme måte som under pandemien.

– Det er et klart bilde når vi ser på markedet hittil i år, og det er egentlig likt fjoråret. Nå snakker jeg bare om brukte fritidsboliger: Det selges mange fritids- boliger. Det ligger godt over alle andre år enn 2021, som jo var et ekstremt spesielt år under pandemien, sier administrerende direktør Henning Lauridsen i Eiendom Norge.

Men der fritidsboligene under pandemien ofte ble solgt raskt, er situasjonen nå en annen.

– Det tar tid. Under pandemien gikk det veldig fort med fritidsboliger også. Nå er det mange ting som tar veldig lang tid, og det gjør nok at mange av dem som skal selge fritidsbolig, opplever at det er et tregt marked, sier Lauridsen.

Han beskriver dagens marked som uvanlig: Omsetningen er høy, men salgstiden lang.

– Det er en litt spesiell situasjon. På den ene siden omsettes det mange, men på den andre siden tar det tid, sier han.

Oppleves som tungt

For selgerne kan markedet likevel føles langt svakere enn de samlede omsetningstallene tilsier.

– Når vi er i en situasjon som nå, oppleves det som tungt for dem som står der ute og selger disse fritidsboligene. Det tar tid. Det dukker ikke opp folk som er interesserte. Så dukker det endelig opp én som må bearbeides, men som likevel ikke er interessert, og så må man fortsette, sier Lauridsen.

Han peker på at usikkerheten også preger dem som vurderer å selge.

– Det oppleves helt sikkert utfordrende for dem som skal selge også, fordi markedet fremstår som usikkert. Men hvis man ser på de store tallene, og på hvor mange fritidseiendommer som faktisk omsettes, så ligger det på et høyt nivå, sier han. Det var flest omsetninger i Trysil, Hol og Øyer kommune.

Prisene har gått sidelengs siden 2022

Prisbildet er samtidig langt flatere enn under pandemien. Ifølge Lauridsen har fritidsboligprisene i hovedsak beveget seg sidelengs de siste årene.

– Det store bildet er at prisene har gått helt side- lengs siden 2022. Litt opp det ene året, og så like mye ned det neste året. Litt opp, litt ned. Men egentlig flatt, sier han.

Når prisene justeres for inflasjon, blir bildet tydeligere.

– I samme periode har vi hatt en ganske solid generell prisvekst. Så hvis vi korrigerer fritidsboligprisene for inflasjon, er det soleklart rimeligere nå enn det var for fire år siden, sier Lauridsen. Han understreker samtidig at utviklingen varierer lokalt.

– Det er helt sikkert noen som opplever at det ikke er slik likevel. I noen områder opplever de kanskje at det går sterkere enn det. Men igjen: Dette er det store bildet, sier han.

Sjøhyttene holder toppen

Markedet er også delt mellom ulike typer fritidsboliger. Ifølge Lauridsen har innlandshytter fått lengre salgstid igjen, etter at også mer tungsolgte objekter ble omsatt under pandemien.

– I innlandshytte-gruppen er det helt sikkert også en del hytter med plasseringer som ikke er blant de mest attraktive, sier han.

Han mener det var helt annerledes under pandemian.

– Ting som hadde ligget ute i halvannet år, gikk plutselig under pandemien, for da gikk egentlig alt. Der har markedet helt klart blitt mer som det var før pandemien igjen: Noen fritidsboliger er mye mer tungsolgte enn generelle fritidsboliger, sier Lauridsen.

I prisstatistikken er det fortsatt sjøkommunene som dominerer. Færder, Lillesand og Kragerø var kommunene med de høyeste fritidsboligprisene.

– Det generelle bildet er alltid at de som troner på toppen, er sjøområder. Sist var det Færder som var suverent på toppen, med over 8 millioner kroner i gjennomsnittspris, sier Lauridsen.

Han mener forklaringen er enkel: knapphet.

– Det er antagelig ganske naturlig, i og med de strenge begrensningene på bygging langs sjøen. Dermed blir en del av sjøhyttene egentlig bare mer og mer unike, sett opp mot hvor stort behovet er år for år, sier han.

Mens fjellet fortsatt kan bygges ut, er situasjonen en annen langs kysten.

– Den store fritidsboligbyggingen i dag skjer ikke langs kysten, den skjer i fjellet. I fjellet kan man alltid fylle på med nye fritidsboliger med god beliggenhet, men det kan man egentlig ikke ved sjøen. Derfor er det nok ganske naturlig at de dyreste stedene blir langs sjøen. Det tror vi kommer til å fortsette i årene fremover, sier Lauridsen.

Flere dyre hytter selges

Et annet trekk ved markedet er at de dyreste fritids- boligene har fått en større plass etter pandemien.

– Da pandemien kom, ble det et kraftig hopp i antallet fritidsboliger solgt for over 10 millioner kroner. Det har ikke gått ned igjen etter pandemien, sier Lauridsen.

Ifølge ham ble det i 2019 solgt 46 fritidsboliger over 10 millioner kroner. I 2025 var tallet 135.

– Antallet dyrere hytter spratt opp da pandemien kom, og har egentlig holdt seg ganske høyt siden, sier han.

Det overrasker Eiendom Norge.

– Det er litt merkelig, rente- og markedssitua- sjonen tatt i betraktning. På den andre siden har utviklingen i aksjemarkedet for eksempel vært veldig god de siste årene. Så det ene kan jo ha slått det andre litt i hjel, sier Lauridsen.

Han advarer likevel mot å overtolke tallene.

– Dette har faktisk forundret oss litt: at den delen av markedet har blitt så stor, og at det er såpass stor omsetning der. Men det er klart det er relativt små tall i den store sammenhengen, sier han.

Venter ikke volumfall av høyere rente

Renteutviklingen har vært en av de store usikkerhets- faktorene i bolig- og fritidsboligmarkedet. Lauridsen tror likevel ikke høyere rente først og fremst vil slå ut i færre salg av brukte fritidsboliger.

– Det vil nok først og fremst ha en prisdempende effekt. Hvis vi ser på de store tallene, ligger det an til at husholdningene får en reell kjøpekraftforbedring i år, selv om det blir enda en renteheving utover den som har kommet nå. Men i det store og hele betyr det at det ikke skjer noen store endringer i kjøpekraften. Kanskje blir den litt sterkere. Så det er nok mer prisene som kommer til å fortsette å gå sidelengs, sier Lauridsen.

Slik han ser det, er ikke hovedbildet at kjøperne er borte.

– Det er litt sånn man kan lese volumtallene: Lysten på å kjøpe hytte er der, og nå kanaliseres den i veldig stor grad inn i bruktmarkedet. Men betalingsviljen er mer moderat, og det merker de som skal selge – særlig når det tar lang tid, sier han.

Skatt kunne gitt prisutslag

Lauridsen peker også på at skattereglene for fri- tidsboliger kunne fått betydning dersom et nytt ligningsverdisystem hadde blitt innført.

– Hadde det kommet, kunne det fått ganske store utslag for mange fritidsboliger, sier han.

Han mener særlig eldre, attraktive fritidsboliger kommer gunstig ut av dagens system.

– I dagens ligningsverdi ligger det egentlig en slags dobbel rabatt for mange eldre fritidsboliger med god beliggenhet. For det første har de lav verdsettelse, og for det andre er verdsettelsesrabatten på 70 prosent. De har på sett og vis kommet veldig godt ut i ligningsverdisystemet sammenlignet med nye fritidsboliger, sier Lauridsen.

Et nytt system kunne dermed ha truffet prisene.

– For den delen av markedet ville det nok fått en negativ effekt hvis det nye systemet hadde kommet. Det kunne blitt snakk om såpass mye økt skatt at det i hvert fall kunne ha påvirket prisene, sier han.

Men heller ikke her tror han nødvendigvis volu- mene ville blitt hardt rammet.

– Mest sannsynlig ville det igjen ikke påvirket omsetningsvolumet. Det er noe man ser ganske tydelig: Det er ikke omsetningsvolumet i stort som går opp og ned, det er prisen. Når etterspørselen ikke er så vill som den var, har folk god tid. Da går også omsetningstiden opp, sier Lauridsen.

Kraftig fall for nye hytter

Mens bruktmarkedet holder seg oppe, er situasjonen langt svakere i nybyggmarkedet for fritidsboliger. Ifølge Lauridsen er hyttebyggerne hardere rammet enn boligbyggerne. Før pandemien ble det solgt mellom 4.000 og 5.000 nybygde hytter i året. Nå ligger nivået på 1.600–1.700.

– Det er veldig dramatiske tall. Der fortsetter egentlig hele utviklingen. Det slår også veldig kraftig ut, ikke bare hos utbyggingsselskapene, men hos veldig mange underleverandører – enten det er elektro, rørleggere eller andre som får mye mindre jobb på steder hvor det har vært større utbygginger, sier Lauridsen.

Han ser ikke noen lysning for hytteutviklerne.

– Blant hyttebyggerne kommer det bare til å fortsette, sier han.

Utlendinger trekkes mot norge

En annen faktor som har fått større betydning, er utenlandske kjøpere. Ifølge Lauridsen har svak krone bidratt til økt interesse for norske fritidsboliger. – Det er definitivt noe som har gitt en effekt inn i eiendomsmarkedet også. Det har kommet en etterspørsel som har blitt såpass stor at den har fått litt betydning, sier han.

På spørsmål om valutaen er avgjørende, svarer han:

– Det er valutaen som avgjør det, ja. Og det er ikke bare prisen på hytta som har blitt rimeligere. Det man heller ikke skal glemme, er at et heiskort i Norge ikke er spesielt dyrt sammenlignet med Alpene, sier Lauridsen.

Han mener også at kostnadsbildet i Norge har endret seg relativt til andre land.

– En del ting vi historisk har vært veldig dyre på – mat og drikke og slike ting – er ikke så dyrt her heller lenger. Reiser man til København i dag, merker man at andre også har omtrent like høye priser som oss. Det gjør noe med etterspørselen, sier han.

I tillegg trekker snøsikkerhet opp.

– Det er snøsikkert mange steder i Norge, så det oppleves nok som en relativt trygg investering med tanke på fremtiden, sier Lauridsen.