– Det har gått fra avventende kjølig til iskaldt

– Det har egentlig gått fra litt avventende kjølig til iskaldt, for å være helt ærlig. Spesielt i fritidsmarkedet på fjellet, sier Anders Langtind, eiendomsmegler i EiendomsMegler 1 Sør-Norge Ullevål.

Han peker på at mange kjøpere allerede opplever dagens rentenivå og kostnadsnivå som krevende nok med egen bolig.

– Hvis du i tillegg skal sitte med en relativt kostbar hytte på fjellet, blir det utfordrende. Vi har sett et utall hytter som har vært lagt ut til mellom fem og syv millioner, som plutselig går for fem. Hyttemarkedet på fjellet har vært kjempeutfordrende.

Utenlandske kjøpere har reddet deler av markedet

Noen destinasjoner har likevel klart seg bedre enn andre, blant annet på grunn av utenlandske kjøpere.

– Noen steder har man blitt reddet av utenlandske kjøpere, og der har Trysil en særstilling. Svensker, dansker, tyskere og nederlendere har vært viktige kjøpergrupper.

Når fritidsboliger i Trysil-området legges ut for salg, annonseres de også i store søkemotorer i disse landene.

– Den norske kronen har vært utrolig svak. Danskene har kjøpt hytter i Norge med en krone- kurs på 1,60 mot danske kroner. Det betyr at de i praksis har fått 60 prosent rabatt når de betaler i danske kroner. Det er helt sinnssykt. Også kjøpere med euro har hatt en betydelig valutafordel.

– Det samme gjelder tyskere og nederlendere. Mange har nærmest fått 20 prosent rabatt ved å kjøpe i Norge, sier han.

I 2025 var mer enn halvparten av kjøperne i Trysil utlendinger, ifølge Langtind.

– Vi hadde vel 170–180 salg i Trysil i fjor. Hvis vi solgte 180, var rundt 100 av kjøperne utlendinger.

Nå merkes imidlertid endringer også der.

– Kronen har styrket seg ganske mye. Fra å ligge på 1,60 mot danske kroner, er vi nå nede på 1,35–1,34. Det merker vi godt. Interessen fra danske kjøpere er noe redusert.

Pandemiboomen snudde brått

Langtind mener markedet må forstås i lys av den kraftige oppturen under pandemien.

– Det var gratis å låne penger, og folk fikk nesten ikke lov til å reise ut av landet. Derfor ville mange heller kjøpe seg hytte på fjellet. Men flere kjøpere tok ifølge ham på seg for mye gjeld.

– Det er ingen hemmelighet at ganske mange kjøpere tok seg litt vel mye vann over hodet. Da renta plutselig gikk opp 14 ganger, var det nok mange som merket det.

I tillegg kom en kraftig økning i strømprisene.

– Hyttene var ikke med på strømstøtteordningen. En hytte som kanskje kostet 15.000 kroner i måneden å eie, kunne plutselig koste 35.000 kroner. Det har gjort folk mer tilbakeholdne.

For mange nye hytter

Samtidig ble det igangsatt mye hyttebygging og utvikling av nye hytteområder mot slutten av pandemien.

– Alle som har levd mer enn 20 år vet at ingenting vokser inn i himmelen. Det ble nok bygget litt for mye hytter og fritidsboliger, som nærmest var ferdig- stilt året etter pandemien. Da hadde renta gått opp.

Han mener dette har gjort nyhyttemarkedet særlig krevende.

– Hvis du står med en ny hytte til seks millioner, hvorfor skal kunden kjøpe den når han kan få en fem år gammel hytte ved siden av for 4,5 millioner? Nyhyttepremien har ligget altfor høyt fordi brukte hytter har falt i verdi. Da blir man sittende, og da får man ikke solgt.

Mener luksushyttene må prises på nytt

Langtind mener særlig markedet for de dyreste nybygde hyttene har endret seg kraftig.

– Veldig mange av dem ble satt i produksjon under pandemien og rett etter pandemien. Da ble det ikke spart på noen ting. Vi snakker om luksuriøse hytter til 10, 15, 20 og 30 millioner kroner. Det markedet er helt borte. Det må repareres.

Han tror det særlig er kjøpere som kom inn i markedet under pandemien som nå merker presset.

– Det er de som har kjøpt under pandemien, og som nå ser at regnestykket ikke går opp lenger. Eller rett og slett ikke har økonomi til det.

Samtidig understreker han at det alltid finnes et marked, dersom prisen justeres nok.

– Du kommer deg alltid ut. Det vil alltid være kjøpere der hvis du justerer prisen nok. Spørsmålet er hvor mye du er villig til å tape. Han trekker paralleller til tiden etter finanskrisen, selv om han understreker at markedet ikke nødvendigvis er på samme sted i dag.

– Etter smellen i 2008 og 2009 tok det syv–åtte år før prisene var tilbake på nivået før finanskrisen. Rett etterpå var det helt natta. Da kunne du nesten føle at uansett hvor mye du justerte prisen, så skjedde det ingenting.

Han mener fritidsboligmarkedet er langt mer volatilt enn det ordinære boligmarkedet.

– Det får en oppsving i gode økonomiske tider. Men med én gang bremsene kommer på og kostnadsnivået skyter i været, blir det blytungt å komme seg ut.

Tror de største destinasjonene står sterkest

Langtind mener de mest etablerte fjelldestinasjonene har bedre forutsetninger for å stå gjennom nedturen.

– Trysil, Geilo og Hemsedal er kanskje de tre mest kjente destinasjonene vi har i landet. De er snøsikre og gode vinterdestinasjoner.

Samtidig trekker han også frem Kvitfjell og Hafjell som sterke områder, men mener de ikke nødvendigvis har like bredt helårstilbud.

– Trysil har syv eller åtte fullverdige hoteller med bad, bassenger og badeland. Geilo har mye av det samme, med Vestlia, badeland, sklier og sykkeltilbud i fjellet. Det er slike ting som betyr noe.

– Nå er tiden for å ta kontakt med meglerne

Han mener det kan åpne seg muligheter for kjøpere allerede før neste sesong tar fart.

– Jeg tenker at neste år kan være tiden. Men fritidsboligmarkedet er veldig sesongbetont. Nå er det ingenting. Det er som om noen har skrudd av lyset der oppe, sier han.

Etter påske stopper aktiviteten nesten helt opp, ifølge ham.

– Etter påsken dør det fullstendig ut. Så begynner det å skyte litt fart igjen når vi nærmer oss høstferien. Rådet til kjøpere som følger markedet tett, er derfor å være aktive nå.

– Hvis du har fulgt med gjennom sesongen, bør du ta kontakt hvis det er hytter som plutselig ikke er solgt, men som heller ikke ligger ute lenger. Ta kontakt med meglerne som har hatt dem for salg.

Han mener enkelte selgere kan være mer forhandlingsvillige når de vet at neste naturlige salgsvindu ligger flere måneder frem i tid.

– Hytta som kanskje lå ute for syv millioner, kan du kanskje få for fem nå. De som sitter med den, vet at de ikke har noen reell mulighet til å selge før i oktober eller november igjen.

Sjøhyttene har en annen knapphet

Når det gjelder fritidsboliger langs sjøen, mener Langtind markedet skiller seg klart fra fjellet.

– Det vi har nok av, er områder på fjellet som kan bebygges. Det har vi nesten umettelig av. Men områder som kan bebygges langs vannet, har vi egentlig ikke noe av.

Han peker på 100-metersbeltet som en viktig årsak.

– Det kommer ikke nye hytteområder 30 meter fra vannet. Med 100-meterssonen vil det i praksis ikke bli bygget særlig mange nye hytter langs vannet. Det taler for at fritidsboligmarkedet langs vannet vil holde seg bedre enn fjellmarkedet.

Samtidig er sjøhyttene ofte langt dyrere.

– Utfordringen er at fritidsboliger langs vannet i mange tilfeller er betydelig dyrere i kroner og øre enn en hytte på fjellet.

Han peker også på kortere brukstid som en ulempe.

– En hytte langs vannet har begrenset brukstid. Du kan bruke den tre–fire måneder i året. Har du hytte på Geilo eller Trysil, kan du bruke den 365 dager i året. Du drar ikke til Kragerø-skjærgården i januar.

– Jeg bommet litt på de dyreste sjøhyttene

Langtind trodde tidligere at de mest eksklusive fritidsboligene ved sjøen kunne få enda sterkere prisvekst, blant annet som følge av utflytting fra Norge.

– Jeg skal være den første til å innrømme at jeg bommet litt der. Jeg trodde kanskje de dyre, eksklusive fritidsboligene langs vannet ville stige enda mer i verdi, fordi mange som flyttet utenlands ville ha et sommersted i Norge. Men det har egentlig uteblitt.

Det er fortsatt gjort enkeltsalg på svært høye nivåer, understreker han.

– Det er gjort noen fantastiske salg, som Steinshavn nede ved Kragerø og Risholmen. Men ser du på det normale markedet, fritidsboliger langs vannet mellom fem og ti millioner kroner, tror jeg også det blir ganske gustent. Det kommer til å bli utfordrende.

Dette er de trygge sjøhyttedestinasjonene

Når det gjelder sommerhytter langs sjøen, mener han de klassiske destinasjonene fortsatt vil stå sterkt.

– Det er de berømte destinasjonene: Sandefjord, Tønsberg, Kragerø og Tjøme. De områdene der. Og så har du Sørlandskysten, som fortsatt er utrolig populær.

Han trekker også frem Larkollen, Engelsviken, Hvaler og områder langs Oslofjorden som attraktive hytteområder.

– Det som gjelder for mange feriedestinasjoner, er at jo nærmere de største byene du ligger, jo mer attraktive vil tomtene og eiendommene være.

Særlig nærheten til Oslo bidrar til å holde interessen oppe for flere av områdene langs Vestfold-kysten.

– Med ny og fin E18 er det ikke veldig langt ned til Tønsberg og Sandefjord. Det er ikke lange biten fra Oslo.

Tror på kjøpers marked minst ett år til

Langtind mener både fritidsboliger og dyrere boliger nå ligger lenger ute enn tidligere.

– Det er helt naturlig. Når det koster fem prosent pluss å låne penger i banken, og alt annet også har blitt dyrere, prioriterer folk tak over hodet og familien sin. Fritidsbolig er et luksusgode.

Derfor tror han prispresset vil fortsette.

– Vi er nok på vei inn i en periode, og har egentlig vært der det siste året eller halvannet, hvor prisene er nedadgående. Det vil nok fortsette så lenge rentenivået er som det er.

På spørsmål om det blir kjøpers marked i minst ett år til, svarer han:

– Ja. Men jeg er også 110 prosent sikker på at vi aldri klarer å kjøpe på bunn og selge på topp. På et eller annet tidspunkt må du ned fra gjerdet og ta valget.