Far saksøkt av datter og stesønn etter manglende vedlikehold

I 2000 ble et ektepar i Bærum skilt. Moren var ikke i stand til å ta seg av familiens to barn av helsemessige årsaker, og det ble derfor bestemt at eks-ektemannen, som nå er i 60-årene, skulle ta seg av de mindreårige barna. Mannen er stefar til gutten, mens datteren er felles barn av de tidligere ektefellene.

I forbindelse med skilsmissen ble det tinglyst en arvepakt, hvor det ble avtalt at eiendommen i Bærum skulle overdras til de to barna. Samtidig ble det gitt livsvarig bo- og bruksrett til mannen. I avtalen het det at vedlikehold, forsikringer, skatter, avgifter og andre utgifter knyttet til eiendommen skal betales av mannen.

Pluss

Kjøpte utbyggingstomt. Fikk søppelfylling (+)

Utbyggeren krevde prisavslag da det viste seg at den 24 mål store eiendommen gjennom flere år hadde vært brukt som dumpingplass for bygningsavfall, plast, trevirke og hvitevarer.

De to barna bodde sammen med mannen, som altså var barnas far og stefar, inntil han følte seg presset til å flytte ut i 2019. På dette tidspunktet mente stesønnen og datteren at mannen ikke hadde overholdt sin plikt til å vedlikeholde eiendommen, og tok ut forliksklage i oktober i fjor.

Forliksrådet i Bærum innstilte saken i januar i år. I juni i år reiste barna sak mot sin far og stefar med påstand om at han skal betale erstatning som følge av at han ikke har overholdt vedlikeholdsplikten.

I retten ble det fra stesønnen og datteren lagt frem takster som viste at eiendommen ikke var vedlikeholdt. Det manglende vedlikeholdet er beregnet til mellom 500.000 kroner og 995.125 kroner i de rapportene som er lagt frem.

- Han har ikke vedlikeholdt eiendommen på den måten som man med rimelighet måtte forvente, forklarte advokatfullmektig Ann-Kristin Sveberg Mikkelsen, som var prosessfullmektig for stesønnen og datteren.

Mannen har på sin side følt seg presset av stesønnen til å flytte ut, og mener stesønnen har brukt vedlikeholdet som et påskudd for å få stefaren ut av boligen. I retten forklarte mannen at det ble umulig for ham å bli boende hjemme i den situasjonen som oppstod.

- Å utsette sin stefar for et slikt umenneskelig press i en sårbar livssituasjon er grovt illojalt og direkte i strid med den alminnelige lojalitetsplikten i kontraktsforhold. Det er spesielt graverende når man tar i betraktning at et sentralt formål med bo- og bruksretten var å sikre (sønnens, red. anm) oppvekst, anførte mannens advokat Ellen Fjælberg Håland.

Retten: Gjorde det han kunne

Etter rettens syn kan man ikke utlede noe krav om at eiendommen skulle holdes i nøyaktig samme stand som den var på tidspunktet for rettsforliket. På den annen side kunne ikke mannen stå fritt til å la eiendommen forfalle. En naturlig fortolkning må være at mannen skulle hindre forfall på eiendommen som følge av normal slitasje, mener Asker og Bærum tingrett.

- Det fremstår likevel ikke som tvilsomt at eiendommen jevnt over bærer preg av manglende vedlikehold gjennom lang tid og at man derfor står overfor et betydelig vedlikeholdsetterslep, skriver rettens administrator Kristin Jahre Ramm.

Samtidig påpeker retten at eiendommen er fra 1988 og er bygget med en enkel standard. Asker og Bærum tingrett mener det er uklart hvilken stand den var i da mannen fikk sin borett i 2000 og hvor stor del av de estimerte vedlikeholdsutgiftene som kan tilbakeføres til manglende vedlikehold fra tiden før han overtok vedlikeholdsansvaret.

Det er også usikkerhet knyttet til hvilke kostnader som skyldes elde og som uansett ville ha ført til et vedlikeholdsbehov på eiendommen.

Huset var nesten nytt. Men håndverkeren hadde tatt seg noen glass under byggearbeidet

Listen over feil og mangler var så omfattende at kjøper ville levere det tilbake.

Videre er det usikkerhet knyttet til hva som er alminnelig vedlikehold og hva som er renovering/oppgradering som går utover nødvendig vedlikehold, mener domstolen. Her er det uenighet mellom de takstmennene som har forklart seg. På noen punkter var de også uenige om hva som er nødvendig å gjøre i dag for å vedlikeholde eiendommen. For eksempel gjelder det hvilke utbedringstiltak som må gjøres på kjøkken og bad, samt i hvilken utstrekning det er nødvendig å skifte gulvbelegg og panel i veggene.

- Disse usikkerhetsfaktorene medfører at det er vanskelig å fastsette konkret hvilket tap som kan kreves erstattet, skriver tingrettsdommeren.

Retten poengterer at mannen har redegjort for at han har hatt en trang økonomi der det så vidt gikk rundt, når han skulle forsørge seg selv og barna.

Domstolen påpeker at det ikke er noen ting som tyder på at han ikke gjorde det som var nødvendig for å fylle omsorgsforpliktelsene sine. Dette ble også bekreftet av stesønnen, som i retten forklarte at han fikk det han trengte og at mannen fulgte opp både overfor ham og søsteren.

Retten vektlegger at mannen de senere årene har slitt med skader og sykdom, noe som blant annet har ført til flere sykehusopphold. Siden høsten 2018 har han hatt tre sykehusinnleggelser for hjerteoperasjon.

- Disse helseproblemene fremstår som en viktig årsak til at han ikke har orket å følge opp vedlikeholdet av eiendommen den siste tiden, skriver Asker og Bærum tingrett.

Etter rettens syn er det naturlig og rimelig at mannen prioriterte løpende omsorg for barna foran vedlikehold av eiendommen. Domstolen poengterer at selv om det ikke er slik at mannen» kan fri seg fra vedlikeholdsansvaret som følge av sykdom, er hans mange og til dels store helseproblemer en uforutsett omstendighet som bør få en viss betydning når man skal vurdere hva stesønnen og datteren med rimelighet kan forvente av vedlikehold på eiendommen».

Mannen i 60-årene er nå leietaker et annet sted i kommunen.

- Får en klar økonomisk fordel

Ut fra en samlet vurdering har retten kommet til at stesønnen og datteren ikke kan kreve noen erstatning fra mannen. I vurderingen har retten lagt «adskillig vekt» på den verdien som det har for stesønnen og datteren at mannen nå har sagt fra seg boretten sin.

- De to får en klar økonomisk fordel ved fritt å kunne disponere over eiendommen, uten å måtte vente til det tidspunktet som opprinnelig var fastsatt i rettsforliket, slår Asker og Bærum tingrett fast.

Mannen i 60-årene ble dermed frifunnet for kravet. Dommen er ikke rettskraftig, da ankefristen ikke har gått ut.