- Etter en totalvurdering av de nevnte forholdene legger lagmannsretten til grunn at kjøper har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten og dermed har krav på å heve avtalen.
Slik er konklusjonen i en fersk dom i Agder lagmannsrett, hvor utgangspunktet er en boligeiendom i Grimstad som skiftet eier i 2016. Boligen var oppført i 2013, og et anneks på eiendommen stod ferdig så sent som i 2015.
Som kjøpere av en nesten ny bolig var de nye eierne sikre på at de skulle slippe bekymringer rundt vedlikehold og hushold de kommende årene.
Men slik gikk det ikke. Allerede noen måneder etter overtakelsen reklamerte huskjøperne på diverse mangler, og saken endte til slutt i tingretten. Der fikk kjøperne medhold i sitt krav om erstatning og heving av avtalen. Men selgerne valgte å anke, og i høst tok Agder lagmannsrett saken opp til behandling.
Under rettssaken kom det frem at selger var rørlegger, men i byggesøknaden var han oppført som ansvarlig utførende for tømrer- og murarbeid. Selgeren hadde altså satt opp huset selv, men hadde benyttet en lokal byggmester som ansvarlig prosjekterende.
Radonfelle
Først og fremst er det målt høye radonverdier i huset, og undersøkelser avdekket da også at det manglet radonduk i både huset og annekset. De nye eierne var før kjøpet spesielt opptatt av at huset var sikret mot radon, med bakgrunn i at det området er kjent for radonrisiko.
Under visning ble det opplyst at det var lagt radonduk, og retten slår fast at selger med vilje holdt tilbake opplysninger om at det ikke var lagt radonduk.
Retten er klar på at dette avviket alene er en mangel etter avhendingslova, og støtter seg til ekspertuttalelser som viser at legging av radonduk i eksisterende bygg ikke er anbefalt - da det i liten grad reduserer radonmengden.
Retten finner også at torvtaket på annekset «ikke oppfyller de krav til kvalitet som følger av kjøpsavtalen». Helt konkret er det lagt tekstilbelegg under knotteplasten i stedet for et asfaltbasert underlagsbelegg, som innebærer at taket ikke har totrinns fuktsikring.
- Dette vil forkorte takets levetid i forhold til hva kjøper kunne forvente ut fra byggeår og kravene i TEK 10. Selv om taket fortsatt er tett er skader langs kanten av taket allerede synlige, skriver retten.
Andre avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse som inngår ved vurderingen av om eiendommen har mangel etter avhendingslova, er manglende ventilasjon i leilighet, gjenstående elektrikerarbeider i leilighet, manglende isolasjon i vegg i hovedhus og leilighet, utettheter/ luftlekkasjer i vegger i hovedhus og leilighet, manglende understøttelse grunnmur under anneks og mangelfull innfesting takstein hovedhus.
I tillegg finner lagmannsretten det sannsynliggjort at det også er luftlekkasjer mellom takfot og topp vegg i hovedhuset. Også manglende inspeksjonsluke på loftet i hovedhuset er en mangel.
Det samme gjelder for manglende spjeld i peis i stuen, manglende snøfangere på hovedhuset og manglende avtrekksvifte på bad i leilighet. Kjøper satte som krav at det på kjøpet fulgte med FDV-perm, men denne har aldri blitt levert de nye eierne.
- Alle avvikene omhandlet ovenfor bærer preg av slurv og dårlig håndverk ved oppføring av boligen og annekset, skriver retten.
Domstolen mener derimot at problemer med maur, manglende overløpsavløp i vask, manglende vanntett maling på baderomsvegger «ikke utgjør avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse ved kjøp i annenhåndsmarkedet».
Men:
- Samlet sett er lagmannsretten ikke i tvil om at avvikene fra kontraktsmessig oppfyllelse, slik disse er gjennomgått og konkludert ovenfor, innebærer at eiendommen er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles, jf. avhendingslova § 3-9 andre punktum. Dermed er eiendommen også mangelfull, selv om den er solgt "as is", jf. avhendingslova § 3-9.
Murerpils
I retten ble det fra vitner forklart at «byggeprosessen ikke var god». De som hadde bistått selgeren med oppføringen av huset, kunne fortelle at selgeren «ved et par tilfeller var beruset under arbeidet».
Retten funnet det nødvendig å rette kritikk mot byggmesteren som skulle være ansvarlig prosjekterende, og oppsummerer eiendommen slik:
- Det er manglende radonsikring under begge bygningene, feilkonstruksjon ved plasseringen av bindingsverket på ringmuren i annekset, feil i torvtakkonstruksjonen på annekset, manglende ventilasjon i leiligheten, gjenstående elektrikerarbeider i leiligheten, manglende isolasjon i vegg i hovedbolig og leilighet, utettheter/ luftlekkasjer i vegger i begge bygningene og i overgang vegg/tak i hovedhuset, manglende understøttelse av ringmur under anneks, mangelfull innfesting av takstein på taket i hovedhuset, manglende inspeksjonsluke på loftet i hovedhuset, manglende spjeld i peisen i stuen, manglende snøfangere på taket i hovedhuset og manglende avtrekksvifte på bad i leiligheten. Annekset må ikke bare utbedres, men bygges helt om. Selv om lagmannsretten har kommet til at det ikke er sannsynliggjort at bæreveggene i hovedhuset er oppført i strid med TEK 10 § 10-2, hefter det usikkerhet ved vurderingen og dermed ved hovedhusets stabilitet. Avvikene viser at hovedhus og anneks har en byggteknisk standard som er langt dårligere enn hva kjøper hadde grunn til å forvente ut fra byggeår, opplysninger i boligsalgsrapport og pris.
På grunn alle feilene generelt og mangelen på radonduk generelt, valgte de nye eierne å fraflytte boligen i 2019.
- De omfattende manglene, særlig manglende radonduk, har vært en stor belastning for kjøper. Radonmålingene foretatt i perioden oktober 2019 til januar 2020 viser høye radonverdier, og valget om å ikke bo i huset er et forståelig valg, skriver retten.
Selgeren og eierskifteselskapet Protector ble dømt til å betale tilbake kjøpesummen på 4.290.000 kroner, mot at huset leveres tilbake. I tillegg må selgeren betale 110.000 i erstatning for prisstigning, tapt husleie med 240.000 kroner og 13.750 kroner til utgift til arkitekt for et planlagt anneks som kjøpere aldri satte opp.
Selgerne må også dekke kjøpernes sakskostnader for tingretten og lagmannsretten med 333.000 kroner.
