Erstatning for lang og unødvendig saksbehandling i plan- og byggesaker

Aktører som bruker tid på å forstå kommunens målsetninger og perspektiver, kan oppnå gode reguleringsplaner og byggetillatelser. Slik ressursbruk kan derfor lønne seg. Samtidig ser vi at saksbehandlingstiden i mange tilfeller blir uforholdsmessig lang. Det er heller ikke uvanlig at kommunen – etter en lang og kostnadskrevende prosess – til syvende og sist sier nei til planforslaget, eller at store deler av tiden som har medgått til byggesaksbehandling fremstår som unødvendig. I det følgende ser vi på hva som skal til for at utbyggere som står i en slik situasjon, kan kreve erstatning fra kommunen.

Et nei til reguleringsforslaget er i utgangspunktet utbyggers risiko

Utgangspunktet er at ingen har krav på en reguleringsplan som regulerer egen eiendom til utbyggingsformål. Dette er også bakgrunnen for at en ved kjøp og salg av utviklingseiendom innkalkulerer reguleringsrisiko ved fastsettelse av kjøpesummen. Det er først når planen er vedtatt, at utbygger kan ha rettskrav på byggetillatelse.

Erstatning for bortkastede prosjektkostnader

Kommunen kan likevel bli erstatningsansvarlig for bortkastede prosjektkostnader. Dette fremgår av en Høyesterettsdom avsagt 3. april 1981. Utbygger krevde erstatning fordi kommunen hadde medvirket til kjøp og utvikling av et boligprosjekt, som senere ikke lot seg realisere på grunn av uklarhet rundt ny motorveitrasé og omprioritering i kommunens arealpolitikk. Utbygger fikk ikke medhold i saken, men Høyesterett åpnet på generelt grunnlag for at det på bakgrunn av "forventningens grunnlag og styrke" og "de forhold som førte til at kommunen ikke traff vedtak i samsvar med forventningen" kan være mulig å få medhold i et slikt erstatningskrav.

Et eksempel på en sak der utbygger fikk medhold, finnes i en dom Eidsivating lagmannsrett avsa 31. mars 2009. OBOS ble tilkjent ca. 1,3 millioner kroner i erstatning fra Lørenskog kommune. I saken forelå det en avtale og langvarig etterfølgende opptreden fra kommunen som ga OBOS en forventning om at reguleringsplan for området kom til å bli vedtatt. På grunn av en holdningsendring i kommunen ble planen likevel ikke vedtatt. Saken viser at selv om terskelen for erstatningsansvar etter et forkastet reguleringsforslag er høy, er det ikke umulig at et krav om erstatning for bortkastede prosjektkostnader kan føre frem.

Erstatning for sen byggesaksbehandling

Et annet spørsmål er om kommunen kan bli erstatningsansvarlig for unødvendig lang saksbehandlingstid i byggesak. Et eksempel på dette finnes i Borgarting lagmannsretts dom av 19. september 2013, der Oslo kommune ble dømt til å betale i underkant av 4 millioner kroner for sen saksbehandling.

Bakgrunnen var at kommunen på feilaktig grunnlag nektet å gi rammetillatelse til oppføring av to boenheter på en eiendom, til tross for at Statsforvalteren i to runder hadde opphevet kommunens vedtak som urettmessig. Kommunen fortsatte likevel å utsette behandlingen av saken, anmodet gjentatte ganger departementet om å overprøve Statsforvalterens vedtak og fattet etter hvert et midlertidig forbud mot tiltak. Først seks år etter innsendelse av søknaden innvilget kommunen rammetillatelse. Utbygger hadde da solgt eiendommen til en lavere salgspris sammen med en byggetillatelse som åpnet for én boenhet.

Også denne saken viser at det skal ganske spesielle forhold til for at kommunen skal bli erstatningsansvarlig. Rettspraksis illustrerer likevel at det finnes en grense for plan- og bygningsmyndighetenes atferd i både pågåendende planprosesser og byggesaker. Dersom grensen overskrides, må kommunen erstatte utbyggers tap.

Artikkelforfatterne er partner Martin Bogstrand Sørensen og advokatfullmektig Clara Marie Hverven i Advokatfirmaet Selmer.