Artikkelforfatterne er partner Martin Bogstrand Sørensen og advokatfullmektig Clara Marie Hverven i Advokatfirmaet Selmer.
Erstatning for lang og unødvendig saksbehandling i plan- og byggesaker
Den kommunale saksbehandlingstiden er i mange tilfeller blitt uforholdsmessig lang. Dette gjelder både enklere byggesaker og mer omfattende planforslag. I noen tilfeller kan den kommunale saksbehandlingen gi utbygger krav på erstatning.
Aktører som bruker tid på å forstå
kommunens målsetninger og perspektiver, kan oppnå gode reguleringsplaner og
byggetillatelser. Slik ressursbruk kan derfor lønne seg. Samtidig ser vi at saksbehandlingstiden
i mange tilfeller blir uforholdsmessig lang. Det er heller ikke uvanlig at
kommunen – etter en lang og kostnadskrevende prosess – til syvende og sist sier
nei til planforslaget, eller at store deler av tiden som har medgått til
byggesaksbehandling fremstår som unødvendig. I det følgende ser vi på hva som
skal til for at utbyggere som står i en slik situasjon, kan kreve erstatning fra
kommunen.
Et nei til reguleringsforslaget er i utgangspunktet utbyggers
risiko
Utgangspunktet er at ingen har krav på en
reguleringsplan som regulerer egen eiendom til utbyggingsformål. Dette er også
bakgrunnen for at en ved kjøp og salg av utviklingseiendom innkalkulerer
reguleringsrisiko ved fastsettelse av kjøpesummen. Det er først når planen er
vedtatt, at utbygger kan ha rettskrav på byggetillatelse.
Erstatning for bortkastede prosjektkostnader
Kommunen kan likevel bli erstatningsansvarlig for bortkastede
prosjektkostnader. Dette fremgår av en Høyesterettsdom avsagt 3. april
1981. Utbygger krevde erstatning fordi kommunen hadde medvirket til kjøp og
utvikling av et boligprosjekt, som senere ikke lot seg realisere på grunn av uklarhet
rundt ny motorveitrasé og omprioritering i kommunens arealpolitikk. Utbygger
fikk ikke medhold i saken, men Høyesterett åpnet på generelt grunnlag for at
det på bakgrunn av "forventningens grunnlag og styrke" og "de
forhold som førte til at kommunen ikke traff vedtak i samsvar med forventningen"
kan være mulig å få medhold i et slikt erstatningskrav.
Et eksempel på en sak der utbygger fikk
medhold, finnes i en dom Eidsivating lagmannsrett avsa 31. mars 2009. OBOS ble
tilkjent ca. 1,3 millioner kroner i erstatning fra Lørenskog kommune. I saken
forelå det en avtale og langvarig etterfølgende opptreden fra kommunen som ga
OBOS en forventning om at reguleringsplan for området kom til å bli vedtatt. På
grunn av en holdningsendring i kommunen ble planen likevel ikke vedtatt. Saken
viser at selv om terskelen for erstatningsansvar etter et forkastet reguleringsforslag
er høy, er det ikke umulig at et krav om erstatning for bortkastede prosjektkostnader
kan føre frem.
Erstatning for sen byggesaksbehandling
Et annet spørsmål er om kommunen kan bli
erstatningsansvarlig for unødvendig lang saksbehandlingstid i byggesak. Et
eksempel på dette finnes i Borgarting lagmannsretts dom av 19. september 2013,
der Oslo kommune ble dømt til å betale i underkant av 4 millioner kroner for sen
saksbehandling.
Bakgrunnen var at kommunen på feilaktig
grunnlag nektet å gi rammetillatelse til oppføring av to boenheter på en
eiendom, til tross for at Statsforvalteren i to runder hadde opphevet kommunens
vedtak som urettmessig. Kommunen fortsatte likevel å utsette behandlingen av
saken, anmodet gjentatte ganger departementet om å overprøve Statsforvalterens
vedtak og fattet etter hvert et midlertidig forbud mot tiltak. Først seks år
etter innsendelse av søknaden innvilget kommunen rammetillatelse. Utbygger hadde
da solgt eiendommen til en lavere salgspris sammen med en byggetillatelse som
åpnet for én boenhet.
Også denne saken viser at det skal ganske spesielle
forhold til for at kommunen skal bli erstatningsansvarlig. Rettspraksis illustrerer
likevel at det finnes en grense for plan- og bygningsmyndighetenes atferd i
både pågåendende planprosesser og byggesaker. Dersom grensen overskrides, må
kommunen erstatte utbyggers tap.
Artikkelforfatterne er partner Martin Bogstrand Sørensen og advokatfullmektig Clara Marie Hverven i Advokatfirmaet Selmer.